主持人：接下來(lái)我們將進(jìn)行的是地產(chǎn)精英博鰲論劍，也就是我們?cè)営诮裉焱砩吓e行的場(chǎng)對(duì)話，現(xiàn)在我們把它調(diào)到這個(gè)時(shí)段來(lái)進(jìn)行。下面我們有請(qǐng)對(duì)話嘉賓：潘石屹、施永青、胡葆森、林明彥、張寶全，以及我們的對(duì)話主持上臺(tái)。有請(qǐng)！

　　主持人：各位嘉賓，各位對(duì)話的嘉賓，下午好！今天下午談?wù)摰闹黝}是宏觀調(diào)控下的中國(guó)房地產(chǎn)，其實(shí)這是大會(huì)一個(gè)整的主題，但是我們今天下午這個(gè)對(duì)話的主題還想把這個(gè)主題再延伸一下。就是說(shuō)下一步如果宏觀調(diào)控是目前房地產(chǎn)商非常關(guān)心和未來(lái)短時(shí)間非常關(guān)心的話題，那么較長(zhǎng)久關(guān)心的一個(gè)話題就是中國(guó)城市化，和城市化的運(yùn)營(yíng)能給房地產(chǎn)商帶來(lái)一個(gè)什么樣的機(jī)會(huì)或挑戰(zhàn)。我們這次對(duì)話的嘉賓，剛才上一場(chǎng)應(yīng)該是東西南北中，這次我們簡(jiǎn)單分可能是分為海外派和本土派，因?yàn)槿魏我环N不確定性在市場(chǎng)里面都是會(huì)存在的。在海外他的不確定性我們總結(jié)為主要是市場(chǎng)和技術(shù)，但是在中國(guó)主要是政策和環(huán)境的。不知道各位對(duì)話嘉賓對(duì)此是怎么看的，要不先從潘總開(kāi)始，就是對(duì)不確定性的理解。

　　潘石屹：中國(guó)和外國(guó)的區(qū)別？

　　主持人：對(duì)，對(duì)。

　　潘石屹：沒(méi)反應(yīng)過(guò)來(lái)。說(shuō)中國(guó)和外國(guó)的話，我覺(jué)得中國(guó)的現(xiàn)狀還是很落后的。這個(gè)是一個(gè)現(xiàn)狀，因?yàn)樵?60年前鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)的時(shí)候，才知道的外面的世界，才知道洋槍洋炮的厲害。所以所有的中國(guó)人就發(fā)奮，要現(xiàn)代化，要把我們國(guó)家搞得富強(qiáng)，可是140年過(guò)去了沒(méi)怎么富強(qiáng)。就在改革開(kāi)放以后搞市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在20多年富裕起來(lái)了，所以這就是一個(gè)中國(guó)的現(xiàn)狀。我想在中國(guó)做任何的生意，包括做房地產(chǎn)，實(shí)際上我們才剛剛有錢、剛剛吃飽飯，所以整個(gè)基礎(chǔ)還是非常的薄弱，包括香港，說(shuō)是我們要支援他們，他們現(xiàn)在比較困難。實(shí)際上我們的收入只有人家的二十分之一，所以就是窮人幫富人。我覺(jué)得可能我們做房地產(chǎn)的時(shí)候千萬(wàn)不要忽略我們才是剛剛有點(diǎn)錢，這個(gè)發(fā)展是幾百年都沒(méi)有怎么發(fā)展，是剛剛才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的。宏觀調(diào)控的話，我還沒(méi)搞得太明白因?yàn)橛泻枚嗾呤遣皇呛暧^調(diào)控的，例如像國(guó)土資源部的11號(hào)令，這是從2002年的上半年就下發(fā)的，是不是都和宏觀調(diào)控有關(guān)系了。我覺(jué)得這個(gè)宏觀調(diào)控就像人在成長(zhǎng)的過(guò)程中會(huì)得天花是一樣的，為了不得天花就種牛痘讓你得上一次小病，大家都知道了身上有這個(gè)免疫力了然后再健康的發(fā)展。從整個(gè)發(fā)展的前景來(lái)看的，整個(gè)中國(guó)才剛剛開(kāi)始發(fā)展，才發(fā)展了20多年。和人家發(fā)展了幾百年的沒(méi)辦法比，可是在這過(guò)程中調(diào)控如果是種了牛痘要種得好了，終身免疫了就可以健康的成長(zhǎng)。我覺(jué)得這次宏觀調(diào)控更應(yīng)該吸取的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)是93年的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，93年下手有點(diǎn)狠了。所以較后的結(jié)果就是大概到97、98年的時(shí)候，就到處找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)在哪。然后因?yàn)檎麄€(gè)就業(yè)問(wèn)題、所有的問(wèn)題都暴露出來(lái)了。所以這次的宏觀調(diào)控我想更多的是用經(jīng)濟(jì)的手段、用市場(chǎng)的手段而不要用行政命令的手段，下手不要太狠，適可而止。謝謝！

　　主持人：其實(shí)剛才潘總講的正是我們一個(gè)主題，我可能還要揭發(fā)一下潘總。關(guān)于不確定性，比如說(shuō)，因?yàn)槲覀兩衔缬袀€(gè)私下的討論，到底說(shuō)政府出臺(tái)一個(gè)什么樣的政策，如果他告訴一個(gè)規(guī)律按照這個(gè)規(guī)律做，大家有一個(gè)明確的期待。那這個(gè)不確定性其實(shí)是可以確定的，他是確定的不確定性，關(guān)鍵現(xiàn)在本身這種不確定性他也帶不確定性。下面，我想請(qǐng)問(wèn)海外的中原地產(chǎn)的施總怎么看。

　　施永青：房地產(chǎn)的不確定性，我相信是全世界都一樣的。剛才發(fā)言也說(shuō)因?yàn)樗纳a(chǎn)期比較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)一定是大的。剛才潘總說(shuō)的比喻很好，但是房地產(chǎn)可能種得不是終身免疫的。有一個(gè)時(shí)期，好像現(xiàn)在流行感冒打的針一樣他可能一年兩年的效率，可能將來(lái)還是要出問(wèn)題的。我是從外面過(guò)來(lái)的，你們?cè)诶锩嫔娴暮芎?，在賺錢，當(dāng)然覺(jué)得沒(méi)有什么大的問(wèn)題。但我從外面看過(guò)來(lái)我覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)問(wèn)題還是存在的，但問(wèn)題是不是嚴(yán)重到要下重藥，可能還沒(méi)有到。但是我看到一個(gè)不太好的現(xiàn)象就是，控制量比較大，政府統(tǒng)計(jì)這個(gè)控制量跟香港的統(tǒng)計(jì)方法是不一樣的，這里統(tǒng)計(jì)的就是出售量，出售了他就覺(jué)得問(wèn)題解決了。這個(gè)樓盤發(fā)展商把他賣掉之后沒(méi)有人搬進(jìn)去住的，這種統(tǒng)計(jì)在國(guó)內(nèi)好像沒(méi)有做，或者政府做了之后沒(méi)有公布。但是如果建出來(lái)之后沒(méi)有人用的話，對(duì)社會(huì)資源其實(shí)是一種浪費(fèi)。因?yàn)樵趪?guó)際上可能有些國(guó)家是他把資金引導(dǎo)去證券市場(chǎng)、股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)，他覺(jué)得如果游資引導(dǎo)到證券市場(chǎng)造成的破壞不會(huì)很大。雖然也是投機(jī)，但是這個(gè)企業(yè)的錢輸了給哪一個(gè)企業(yè)，那個(gè)企業(yè)贏了另一個(gè)企業(yè)，錢還在嘛。但是如果你做房地產(chǎn)的你錢變了磚頭之后，磚頭以后可能不會(huì)變成錢，可能對(duì)社會(huì)造成很大的破壞，現(xiàn)在銀行里面的壞賬，很多都是跟房地產(chǎn)發(fā)展有關(guān)的。所以政府對(duì)這個(gè)問(wèn)題比較重視擔(dān)心資金錯(cuò)配，我覺(jué)得是有它一定道理的。當(dāng)然我自己也是做房地產(chǎn)代理的，成交量上、價(jià)格上對(duì)我較有利。但是市場(chǎng)的波動(dòng)太大的話，就是大的公司在面對(duì)波動(dòng)的時(shí)候也要付出沉重的代價(jià)。所以做出一定的調(diào)整，我基本上贊成的，但是問(wèn)題是調(diào)整的方法，因?yàn)樵谡{(diào)整經(jīng)濟(jì)是很難的，西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)好像是開(kāi)一部老爺車，打油門的時(shí)候油不是一定到，兜個(gè)圈才到你打下來(lái)好像沒(méi)有反應(yīng)你就打得太多了，一下子沖出去，想剎車的時(shí)候開(kāi)始剎不住，剎得太緊他就熄火了。所以中國(guó)政府在調(diào)控經(jīng)濟(jì)的方面，92、93年這一次做的破壞性太大。所以我覺(jué)得調(diào)控雖然應(yīng)該做，但是做的時(shí)候應(yīng)該是很小心，很小心做得好的話，才可以避免不確定性的程度造成的社會(huì)破壞太大，我基本上還支持要做，問(wèn)題是怎么樣去做。

　　主持人：其實(shí)施主席和潘先生談到一個(gè)調(diào)控的技術(shù)問(wèn)題，這使我想起在地產(chǎn)界在香港我知道有一個(gè)"孫九招"對(duì)土地的批售有規(guī)定，這對(duì)香港的地產(chǎn)市場(chǎng)影響是非常大的。然后在我們內(nèi)地大家都知道，所謂8.31的批示，這個(gè)對(duì)我們的土地可能有一個(gè)轉(zhuǎn)型，以后有協(xié)議土地出讓這一塊。這個(gè)對(duì)市場(chǎng)和地產(chǎn)商的影響是非常大的。我想就這兩條，我們能不能談?wù)務(wù)谕恋卣哒{(diào)控這一塊直接的影響，胡葆森先生，您能不能就您掌握的這一塊的市場(chǎng)怎么樣？

　　胡葆森：這次宏觀調(diào)控開(kāi)始我也當(dāng)然和其他的地產(chǎn)人一樣在關(guān)注這件事情。但是我們現(xiàn)在回過(guò)來(lái)看看誘發(fā)這次宏觀調(diào)控的原因，一個(gè)是一個(gè)數(shù)字，就是國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)在全國(guó)的地產(chǎn)商手里，現(xiàn)在土地的存量是70萬(wàn)畝，計(jì)算一下按1.5的容積率來(lái)算可以建7億平方米的房子。也就是說(shuō)按現(xiàn)在每年的開(kāi)發(fā)量將近2億平方米來(lái)算，還可以開(kāi)發(fā)3-4年時(shí)間，即使這三四年時(shí)間不批土地那么也還可以維持。實(shí)際上，這70萬(wàn)畝的土地很多沒(méi)有合理的配置在有開(kāi)發(fā)能力的開(kāi)發(fā)商手里，這個(gè)宏觀調(diào)控，我們?cè)趺纯此@次采取的政策，實(shí)際上政府和地方政府的一種博弈。實(shí)際上看各個(gè)地方大量的開(kāi)發(fā)區(qū)很多土地是沒(méi)有進(jìn)行合理的、科學(xué)的配置。就拿我經(jīng)常看到的一些城市的開(kāi)發(fā)區(qū)來(lái)講吧開(kāi)發(fā)情況確實(shí)不是很好，我個(gè)人對(duì)這次宏觀調(diào)控，我持的態(tài)度我認(rèn)為還是應(yīng)該的。但是這次采取的手段，是不是合理我覺(jué)得政府也是在不斷的學(xué)習(xí)，他也有一個(gè)成熟的過(guò)程。而且就在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中的人對(duì)這種學(xué)習(xí)的意識(shí)和對(duì)制定政策的能力也是需要一個(gè)成熟的過(guò)程。我覺(jué)得這次下的兩個(gè)藥，一個(gè)是嚴(yán)格控制的土地批注，是收緊銀根。但我覺(jué)得對(duì)開(kāi)發(fā)商，我今天上午看了，對(duì)大的地產(chǎn)商或者說(shuō)現(xiàn)在生存比較好的地產(chǎn)商沒(méi)有太大影響。我認(rèn)為媒體上把宏觀調(diào)控炒得太可怕了，但實(shí)際上我看到周圍的平時(shí)特別注重戰(zhàn)略、土地儲(chǔ)備和企業(yè)練內(nèi)功的企業(yè)反而生存得更好了。王石就連著爬了好幾座山，劉曉光在考慮兼并問(wèn)題，任志強(qiáng)又一下購(gòu)東直門了80萬(wàn)平方米的土地。當(dāng)然宏觀調(diào)控給每個(gè)人的影響是不一樣，但我覺(jué)得政府這次采取的措施沒(méi)有顯示出他特別不成熟的東西，我覺(jué)得還是正面的東西多一點(diǎn)。

　　主持人：我覺(jué)得現(xiàn)在的地產(chǎn)商面臨的是技術(shù)的環(huán)節(jié)宏觀調(diào)控一些信貸和土地這兩塊的問(wèn)題，就是怎么去和政府的政策配套或者說(shuō)怎么去對(duì)應(yīng)這個(gè)政策。還有一塊就是，我們把話題延伸一點(diǎn)看現(xiàn)在應(yīng)該是本世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)發(fā)生的變化就是城市化的運(yùn)動(dòng)。城市化這塊的進(jìn)程非常快，當(dāng)然得益的有很多行業(yè)。還一塊是根據(jù)國(guó)家人口變動(dòng)，在國(guó)家的整個(gè)計(jì)劃里面，這是非常大的一個(gè)變化，包括人口的遷居和一些資金的轉(zhuǎn)移。如果是這個(gè)實(shí)施慢慢的一直往后延伸，會(huì)延伸到20年、50年這樣節(jié)奏來(lái)走的話，地產(chǎn)商這一塊的分化應(yīng)該是很大的，誰(shuí)能在城市化這個(gè)過(guò)程拿到很大的蛋糕。但在這一塊過(guò)程中當(dāng)然有好的消息面，就是人口在不斷的往城市走、建筑和一些需求在擴(kuò)大，但是同時(shí)我們國(guó)家會(huì)在政策上更理性的作各種調(diào)控。這個(gè)時(shí)候我想問(wèn)我們的嘉賓們，你們?cè)趺慈タ创诔鞘谢\(yùn)動(dòng)中同時(shí)又有技術(shù)上的調(diào)控的時(shí)候，怎么去搶到自己市場(chǎng)？我想問(wèn)一下張總，您在這個(gè)城市化里面是怎么看的。

　　張寶全：我覺(jué)得這個(gè)城市化和我們今天的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)感覺(jué)有關(guān)系，但實(shí)際上沒(méi)有太大的關(guān)系。我覺(jué)得地產(chǎn)商還是關(guān)心我用了多少錢、我拿多少地、然后掙多少錢。那么如果城市化跟地產(chǎn)有關(guān)系的可能就是在城市化過(guò)程中可能會(huì)給我們土地價(jià)值的新的發(fā)現(xiàn)，比如說(shuō)原來(lái)值錢的變得不值錢了，不值錢的又變成值錢了。這就看誰(shuí)聰明，誰(shuí)聰明把現(xiàn)在不值錢的先占在手上，那城市化以后值錢了那就掙錢了。所以我想，這個(gè)事情我還是說(shuō)這一點(diǎn)。剛才前面的問(wèn)題就是8.31，因?yàn)?.31在北京的地產(chǎn)商非常關(guān)注，包括很多的媒體提出了8.31大限。我個(gè)人感覺(jué)一個(gè)土地交易方式的大限和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大限沒(méi)有必然的關(guān)系，我個(gè)人對(duì)此我覺(jué)得還是比較坦然的，這次土地上的方式改變宏觀調(diào)控和93年相比，他是兩個(gè)完全不同的事情。為什么不同，就是市場(chǎng)的技術(shù)不一樣，93年可以說(shuō)中國(guó)根本沒(méi)有房地產(chǎn)的市場(chǎng)，所以任何行政的介入都可以說(shuō)對(duì)我們僅有的一點(diǎn)點(diǎn)狀態(tài)是個(gè)毀滅性的打擊。但在今天呢？就是像去年一樣18號(hào)文件沒(méi)給我們帶來(lái)好處，121文件也沒(méi)給我們帶來(lái)什么壞處。我們既沒(méi)有看到哪個(gè)發(fā)展商說(shuō)賺了很多的錢喜形于色也沒(méi)有看到哪個(gè)發(fā)展商跳樓去了。所以這就說(shuō)明市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)揮作用了，市場(chǎng)發(fā)揮作用的根本就是保持穩(wěn)定，他有能力來(lái)自

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