2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，政府官方言論、開發(fā)商代表的聲音、經(jīng)濟(jì)學(xué)者的論調(diào)，“三方言論”對(duì)“新政后的房地產(chǎn)”展開了激烈的觀點(diǎn)碰撞，“用數(shù)據(jù)說(shuō)話”給記者留下了較為深刻的印象。

　　我們節(jié)選中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一、華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)、北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉的精彩言論，一系列深刻的數(shù)據(jù)，折射出新政后房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，希望給業(yè)界帶來(lái)很好的學(xué)習(xí)和借鑒的意義。

　　朱中一：統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中的新政效應(yīng)

　　盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極的變化，但各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整態(tài)勢(shì)不一，政策效果也存在很大差異性。從抑制部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的情況看，調(diào)控效果已經(jīng)很明顯。

　　——中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一

　　“國(guó)十條”后房地產(chǎn)運(yùn)行情況

　　房?jī)r(jià)漲幅整體回落，部分城市有所下降

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字顯示，今年4月份全國(guó)70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格同比漲幅達(dá)到12%，創(chuàng)下了2005年有此統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來(lái)的新高。5月份部分城市過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了遏制，全國(guó)70個(gè)大中城市中，12個(gè)城市房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)了下跌。6月份環(huán)比下降0.1%，其中二手房住宅環(huán)比下降0.3%。7月份新建商品住房和二手房?jī)r(jià)格同比漲幅分別比6月份回落了1.2%、1%，已連續(xù)3個(gè)月回落。

　　商品房市場(chǎng)明顯萎縮

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示，1-7月份，全國(guó)商品房銷售4.58億平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，增幅比上半年回落了5.7個(gè)百分點(diǎn)。7月當(dāng)月全國(guó)銷售商品房面積6406萬(wàn)平方米，同比下降15.4%。北京、上海、深圳、杭州、南京、烏魯木齊、南寧、廈門等一些主要城市都出現(xiàn)了較大幅度的下降。

　　房地產(chǎn)投資和新開工面積依然高位增長(zhǎng)

　　去年房地產(chǎn)投資是上升的，今年由于受慣性影響，和政府對(duì)土地出讓市場(chǎng)加大了監(jiān)管力度，1-7月份房地產(chǎn)投資和新開工面積依然高位增長(zhǎng)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示：1-7月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為23865億元，同比增長(zhǎng)37.2%；商品房新開工面積9.22億平方米，同比增長(zhǎng)67.7%；房屋竣工面積2.86億平方米，同比增長(zhǎng)12.6%；住房竣工面積2.31億平方米，同比增長(zhǎng)10.5%。

　　但同時(shí)也有值得注意的地方，那就是一些主要城市的住房竣工面積同比在下降，這里我有1-6月份40個(gè)城市的數(shù)字，1-6月份在40個(gè)城市當(dāng)中，有17個(gè)城市是同比下降的，比如福州、三亞、?？?、廈門、上海、北京、天津等，這說(shuō)明不少企業(yè)竣工的速度在放慢，一些地方也可能面臨后續(xù)供應(yīng)不足的問(wèn)題。

　　土地供應(yīng)量上半年明顯放大

　　土地的價(jià)格明顯趨穩(wěn)，但完成供應(yīng)計(jì)劃不足1/3。國(guó)土資源部7月30日公布全年18.5萬(wàn)公頃的住房用地供應(yīng)計(jì)劃比去年明顯放大。但上半年只供應(yīng)了5.6萬(wàn)公頃，雖然與去年同期實(shí)際供應(yīng)的2.4萬(wàn)公頃相比，增加了135%，但完成前年計(jì)劃不到1/3，除天津、北京、江蘇外，其余28個(gè)省區(qū)市完成供應(yīng)計(jì)劃都沒(méi)有達(dá)到一半。

　　在價(jià)格方面，國(guó)土資源部下屬的中國(guó)土地勘察，今年2季度全國(guó)地價(jià)總體水平呈小幅上升態(tài)勢(shì)。全國(guó)105個(gè)主要城市地價(jià)水平2756元/m2，環(huán)比增長(zhǎng)1.52%，同比增長(zhǎng)9.29%。

　　辦公樓和商業(yè)市場(chǎng)未受新政影響

　　1-7月份全國(guó)辦公樓營(yíng)運(yùn)用房銷售增速36.6%。住宅銷售面積增速僅僅為7.1%。1-7月份商業(yè)銷售額同比增長(zhǎng)47.9%，住宅為11.7%。此外，投資開工面積方面，辦公樓、商業(yè)營(yíng)運(yùn)的情況也高于住宅。

　　保障性用房建設(shè)明顯加快

　　2010年保障性用房計(jì)劃建設(shè)300萬(wàn)套。改造農(nóng)村危房120萬(wàn)戶的任務(wù)已經(jīng)全部分解到地方。補(bǔ)助的資金643億已經(jīng)全部下發(fā)。住建部和各地都簽訂了目標(biāo)責(zé)任合同。此外，江蘇、重慶、廈門、深圳、天津、福州等地還加強(qiáng)了公共租賃住房建設(shè)。多數(shù)地方保障性安居工程建設(shè)進(jìn)展順利。

　　下半年市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)測(cè)分析

　　商品住宅的交易量已經(jīng)從一線城市傳導(dǎo)到二三線城市

　　隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)基本穩(wěn)定和房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)，估計(jì)一些城市在房?jī)r(jià)回調(diào)后成交量將有一些上升，回升幅度有多大還有待觀察。

　　增加住房有效供給與盤活存量

　　包括閑置住房以及發(fā)展二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)統(tǒng)一結(jié)合起來(lái)，這里有很多問(wèn)題需要研究。頭先由于目前市場(chǎng)觀望氣氛比較濃厚，所以一些開發(fā)商縮小了開發(fā)規(guī)模，拉長(zhǎng)了開發(fā)周期，竣工量在低位運(yùn)行。怎樣加強(qiáng)住房有效供給，政府有關(guān)部門要加強(qiáng)督察的力度。

　　另外從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，目前空置商品房1.9億平方米，住宅為1億平方米，老百姓手上有2-3套的還占有一定比例。怎樣盤活二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)是亟待要解決的。

　　部分城市目前商品住房的租賃價(jià)格有所不同，特別是5、6、7月份，北京上漲了20%多一點(diǎn)，上海上漲10%多一點(diǎn)，深圳上漲了8%。房租價(jià)格上漲，既影響中低收入者居住的要求，又與物價(jià)指數(shù)上漲有關(guān)聯(lián)。

　　土地供應(yīng)計(jì)劃完成難度較大

　　不少城市土地購(gòu)置面積和完成土地的開發(fā)面積仍然同比在下降。正如前面所說(shuō)，國(guó)土資源部公布的數(shù)字，上半年完成的土地供應(yīng)計(jì)劃還不足1/3。所以完成全年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃難度很大。

　　另外在土地開發(fā)方面，40個(gè)城市當(dāng)中，上半年平均同比下降是14.6%，其中下降幅度超過(guò)50%的有9個(gè)城市，如西寧、昆明、北京、三亞、成都等。

　　保障性住房建設(shè)計(jì)劃完成難度比較大

　　去年國(guó)家下達(dá)保障性安居工程計(jì)劃330萬(wàn)套，根據(jù)全國(guó)人大檢查，完成并不是太理想。今年在房地產(chǎn)市場(chǎng)還不十分景氣的情況下，要完成580萬(wàn)套保障性安居工程和120萬(wàn)戶農(nóng)村危改房，顯然還需要各個(gè)方面的努力。

　　任志強(qiáng)：新政后的市場(chǎng)化思考

　　很多人不太承認(rèn)新政已經(jīng)發(fā)揮作用，較重要的是大家認(rèn)為價(jià)格還沒(méi)有跌到他們認(rèn)為的心理價(jià)位。——華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)

　　從已公布的半年公告中，較好的房地產(chǎn)企業(yè)也都沒(méi)有完成時(shí)間過(guò)半、計(jì)劃過(guò)半的業(yè)績(jī)。今年上半年公告中較好的是萬(wàn)科，銷售金額猛漲，比去年同期上漲接近20%，其中一個(gè)重要原因是他略微降價(jià)，但是從銷售面積來(lái)說(shuō)比去年減少了8%。

　　上半年數(shù)據(jù)指標(biāo)說(shuō)明什么？

　　宏觀經(jīng)濟(jì)仍保持較高增長(zhǎng)，但下滑加速。2008年問(wèn)題就是下滑速度太快，如果降到7.8%，仍然是位，不會(huì)出現(xiàn)大風(fēng)險(xiǎn)。但是如果下滑速度過(guò)快，會(huì)影響到明年。

　　通脹壓力減弱，但未消除，因?yàn)?月份CPI是3.3%，是一個(gè)負(fù)利率狀況，如果連續(xù)三個(gè)月，央行就會(huì)采取信貸調(diào)整措施。多數(shù)投行估計(jì)今年全年CPI是2.9%-3%，不會(huì)出現(xiàn)大的通脹。從目前看，供不應(yīng)求的產(chǎn)業(yè)還是占多數(shù)，只有糧食在各種災(zāi)難因素下出現(xiàn)上漲。而CPI中糧食占主要成分太多，所以導(dǎo)致短期內(nèi)仍然會(huì)維持一個(gè)通脹上漲的壓力。

　　第三，房地產(chǎn)運(yùn)行實(shí)際上在高位，但是已經(jīng)進(jìn)入了下行通道。從投資到資金、銷售、信貸、土地，后幾個(gè)月會(huì)比較強(qiáng)烈反映出來(lái)下降趨勢(shì)。

　　第四，預(yù)期供求關(guān)系改善，庫(kù)存上升，上半年未銷售的庫(kù)存是1.9億平方米，這是歷史高位。如果按照這樣，今年估計(jì)超過(guò)2.5億甚至3億庫(kù)存。庫(kù)存量上升意味著推出量的加大，未來(lái)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)會(huì)加劇，而且價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)在局部地區(qū)顯示得更加明顯，因?yàn)槲覀児┣笤诘貐^(qū)之間是不完全平衡的，從總量看，去年9月份開始增加投資和新開工。

　　在4月份新政出臺(tái)后會(huì)擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)拖中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)后腿，房地產(chǎn)占2個(gè)點(diǎn)的GDP，可以不要它，如果不要它，從年初12%降到10%，比如鋼鐵、水泥、建材，如果把這些行業(yè)都拽下來(lái)，那就不是兩個(gè)點(diǎn)了。如果把60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)GDP也拉下來(lái)，對(duì)中國(guó)GDP就會(huì)產(chǎn)生影響。

　　下半年市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)如何？

　　，結(jié)構(gòu)性矛盾越來(lái)越突出。100個(gè)城市，三四線城市土地供應(yīng)接近100%，二城市供應(yīng)接近30%，一線城市只完成30%。比如北京其中83%是保障性住房，商品房只完成接近22%。土地供應(yīng)量并沒(méi)有緩解部分地區(qū)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的情況。

　　，高端住宅下滑嚴(yán)重。在價(jià)格控制的情況下，我們出現(xiàn)了一個(gè)價(jià)格假象。馮侖把它叫砍頭政策，比如在北京1萬(wàn)多的房屋銷售在迅速增長(zhǎng)，而且增長(zhǎng)很快。

　　第三，城市土地奇缺。資源配置問(wèn)題歷史就存在，過(guò)去土地計(jì)劃一直按照人口或者戶籍來(lái)進(jìn)行，但我們?cè)谥胁?、西部地區(qū)很多省份是人口輸出向東部地區(qū)集中，而東部地區(qū)是大量人口輸入的城市，導(dǎo)致資源配置錯(cuò)位。

　　第四，下滑趨勢(shì)愈加明顯，也許投資下降會(huì)超過(guò)10個(gè)點(diǎn)。從數(shù)據(jù)上分析，下半年總的供應(yīng)量會(huì)增長(zhǎng)50%，但是我們預(yù)計(jì)銷售會(huì)少于上半年。按目前情況來(lái)看，上半年完成3.9億平方米銷售量，如果小于上半年，全年預(yù)計(jì)在8億平方米左右。我們比2009年要下降15%-20%，雖然銷售額在增長(zhǎng)，但是銷售面積可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2009年。

　　鐘偉：從數(shù)據(jù)看后市的可能性

　　短期價(jià)穩(wěn)量升。價(jià)穩(wěn)指的是在售樓盤價(jià)格平穩(wěn)，新盤低價(jià)入市。傳統(tǒng)來(lái)看，今年第四季度、明年季度并不是銷售旺季，但今年可能例外。

　　——北京師范大學(xué)金融研究主任鐘偉

　　我們不討論應(yīng)該怎樣，不應(yīng)該怎么樣，我們也不討論情感問(wèn)題，我們只討論數(shù)據(jù)和可能的趨勢(shì)，我們只討論可能性。

　　宏觀經(jīng)濟(jì)短中長(zhǎng)期的走勢(shì)

　　短期回落，今年回落情況和2008年非常相似。今年四個(gè)季度，年初可能12%，年底可能8%，所以今年經(jīng)濟(jì)一路下降。通貨膨脹到5-10月份達(dá)到高點(diǎn)。如果不出意外，七八月份CPI就是高點(diǎn)。全年物價(jià)是中間高、兩頭低，上半年高于下半年。所以明年季度經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性和風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的中期L形，2008年到2013年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)很有可能增長(zhǎng)速度都在9%左右，比此前五年下了一個(gè)臺(tái)階。所以盡管今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有9.4%-9.5%，但接下來(lái)3年增長(zhǎng)速度會(huì)比較平緩。

　　長(zhǎng)期，這個(gè)問(wèn)題命名為“ 三難”。“ 三難”是什么意思呢？國(guó)務(wù)院顯然不太可能同時(shí)達(dá)成下面三個(gè)政策目標(biāo)：通貨穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)

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