聶欣：被飛漲的房價“拋棄”

　　“觀望——猶豫——追趕——恐慌——放棄”，聶欣這樣總結(jié)自己一年來的購房經(jīng)歷。

　　去年底，聶欣拿著自己積攢和父母贊助的20多萬元頭付款，準備在上海浦東購一套100萬元以內(nèi)的小戶型。當時，上海樓市還沒有從低迷中走出，開發(fā)商推出各種“特價房”，聶欣的選擇并不少?！叭藗兌荚谧h論，認為房價還要跌，我一直想著再等等、再看看，選擇更適合自己的?！甭櫺勒f，“現(xiàn)在回頭看，當時的房價真的是低谷?？上袌稣{(diào)整的時間太短，較好的機會就這樣被我自己等丟了。”

　　今年季度開始，上海乃至全國樓市開始快速回暖?！氨M管當時很多媒體還在說市場回暖是假象，但我覺得不能再等了?！比欢?，當聶欣回過神來的時候，他看中的幾套房子已全被賣掉，相似的房源每平方米也已漲價2000元。

　　下半年，聶欣不斷看房，也不斷遭受打擊。房價每周都在漲，20多萬元的頭付款，能購到的房子越來越小。好不容易有了合適的房源，也總是被搶先購走?！拜^夸張的一次，我看中了一套二手房準備交定金，就因為另一個購主騎自行車而我是步行，他更早到交定金的地方，就搶走了那套房子?！甭櫺勒f，“購房真的就像購白菜一樣，瘋了?！?

　　隨著年底臨近，樓市較后兩個月變得更加“瘋狂”。聶欣一直關(guān)注的一個樓盤，從年初的12000元/平方米，漲到25000元/平方米。

　　“上半年我還很著急，到年底，我已經(jīng)不恐慌了?！甭櫺勒{(diào)侃道，“反正我的錢已經(jīng)不夠頭付，房價再漲也已與我無關(guān)了。耐心等下一次房價調(diào)整吧，但愿不要再錯過機會?！?

　　記者手記

　　在今年的樓市里，聶欣的故事非常有代表性。許多經(jīng)濟實力一般的購房者從觀望到追漲，較后被飛漲的房價“拋棄”，暫時退出了購房者的行列。即使在這一過程中購了房的普通購房者，也承受了更高的價格。一旦市場出現(xiàn)調(diào)整，他們很有可能要面臨資產(chǎn)縮水的風險。

　　房地產(chǎn)量價齊漲，帶動了經(jīng)濟企穩(wěn)回暖。但下半年以來，一些城市的房價快速大幅上漲，對許多以自住和改善住房條件為需求的購房者而言，其有限的支付能力根本無法應對。

　　有一種觀點認為，今年初市場處于低谷的時候，許多購房者抱著僥幸的觀望心理，錯過了較佳購入時機。然而，市場調(diào)整并不充分便開始轉(zhuǎn)為快速上漲，在一個非理性的市場上，又怎能要求普通購房者理性地把握這稍縱即逝的“購點”呢。

　　購房是一件大事，購房者出現(xiàn)猶豫和觀望十分正常。同時，市場能提供的中低價位、中小套型的商品房并不充足，住房保障尚無法覆蓋到這一群體。市場供應的短期不足和結(jié)構(gòu)性失衡，使大量購房者不得不涌入同一個市場，較終被房價“拋棄”。

　　臨近年終，國家連續(xù)出臺金融、土地、財稅政策，打擊囤地，抑制房價飛漲，并繼續(xù)支持自住型和改善型購房需求。無論政策的短期效果如何，至少調(diào)控的方向抓住了供應不足、投機過度等當前房價飛漲的主要原因。給購房者一種房價將逐漸穩(wěn)定的預期和信心，有助于市場逐漸回歸理性。

　　劉進：被開發(fā)商“牽著鼻子走”

　　今年初，不少購房人在北京市東三環(huán)某樓盤交了“排號費”，等著開盤購房。沒想到一下“排”到年底，開發(fā)商數(shù)次推遲開盤日期。在這半年多里，房價上漲了近一倍。

　　“這種現(xiàn)象許多樓盤都有，購房人沒辦法逼著開發(fā)商開盤，只能等著。”一位購房者無奈地說。

　　購到房子也不省心。劉進去年在北京市西三旗某樓盤購了一套期房，主要是看中樓書上宣傳的高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀。沒想到今年6月份入住時，小區(qū)環(huán)境完全不是那么回事兒。所謂的“森林”只是草坪，“景觀道路”成了普通石板小路，綠化率也與當初承諾相去甚遠，室內(nèi)的精裝修不僅材料降低了檔次，裝修質(zhì)量也不過關(guān)……劉進購房時的期待完全落空。

　　為此，劉進聯(lián)合小區(qū)業(yè)主多次與開發(fā)商交涉，并向政府有關(guān)部門投訴。然而，由于當初承諾內(nèi)容并未寫入購房合同，劉進的維權(quán)前景并不樂觀。

　　“老百姓咬牙花一輩子積蓄購套房不容易，房價這么高，承諾不能兌現(xiàn)，令人氣憤！更可恨的是，無處說理，沒辦法保護自己的權(quán)益。” 劉進很無奈。

　　記者手記

　　捂盤惜售、虛假宣傳、偷工減料……劉進遇到的問題十分普遍。幾乎所有購房者，都或多或少遇到過與開發(fā)商“斗智斗勇”的經(jīng)歷。較后總是購房人無緣無故花了高價，住得卻不舒心，甚至還要承受危險。

　　當前，我國商品房銷售仍以期房預售為主，開發(fā)商和普通購房者之間信息高度不對稱。無論是開盤時間、銷售價格、還是房屋的品質(zhì)，話語權(quán)全在開發(fā)商一邊。這一現(xiàn)象在今年表現(xiàn)得更為明顯。以至于許多購房者只能寄望于“運氣好”，碰上一個誠實守信、對業(yè)主負責的開發(fā)商。一旦陷入維權(quán)漫漫長路，購房者總是受損失更大的一方。

　　一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)的誠信是個大問題。市場不好時，很少愿意實實在在的降價促銷；市場好轉(zhuǎn)時，捂盤惜售、制造熱銷假象甚至假按揭，推動房價非理性上漲。房子價高而質(zhì)次，甚至出現(xiàn)“樓歪歪”、“墻脆脆”等極端質(zhì)量事件。

　　有關(guān)部門對房地產(chǎn)市場監(jiān)管缺乏力度，是導致購房者利益受損的重要原因。以捂盤惜售為例，近幾年來，各地都出臺了一些措施，打擊捂盤惜售。但往往雷聲大雨點小，以至于“打擊”總是不了了之。對于業(yè)主和開發(fā)商之間的糾紛，政府部門也只能采取和開發(fā)商“商量”的方式來解決，缺乏有效的監(jiān)管機制，其效果可想而知。這就更助長了一些缺乏誠信開發(fā)商的囂張氣焰。

　　徐元：被稅費調(diào)整趕上“末班車”

　　南京市華僑路的南京房產(chǎn)交易登記，辦理二手房過戶的人排起了長隊。這樣火爆的場面已經(jīng)持續(xù)近兩個月。繼11月創(chuàng)出日均成交406套的二手房單日成交記錄后，12月上旬，南京二手房日均成交更是達到五六百套的高峰。

　　如此火爆場面，完全是因為政策 “末班車效應”所致。12月初，二手房交易營業(yè)稅免征時限由2年恢復為5年，購賣雙方都希望趕在政策調(diào)整前完成過戶。

　　早6點就趕到的徐元領(lǐng)到第34號，有人愿意出200元購他這個號，被他婉拒。

　　“其實我原本不用這么著急購房?！毙煸f，沒想到營業(yè)稅這一重要政策突然變化，有些措手不及?！?20萬元的房子，5.5%的營業(yè)稅就要將近7萬元，沒理由不省。”

　　“政府調(diào)整政策的目的是為了打擊投機性購房，也是為了我們普通購房者?！毙煸f，“但現(xiàn)在二手房交易，沒一個賣家會承擔稅費，都是購房人交。政策調(diào)整我能理解，但我覺得應該有更好的辦法，至少該提前宣布，就不至于弄得購房人手忙腳亂。”

　　記者手記

　　市場穩(wěn)定在于供需穩(wěn)定，供需穩(wěn)定依賴預期穩(wěn)定，而預期穩(wěn)定，很大程度上取決于政策穩(wěn)定。

　　二手房政策調(diào)整的目的在于增加投機者頻繁購賣的交易成本，以抑制投機性需求。政策初衷確實是為普通購房者的利益著想。但各地在政策過渡期出現(xiàn)上述場景，并不僅僅是投資客在抓緊拋售，主要還是普通購房者為了省錢而抓緊購房。二手房市場是賣方市場，所有增加的稅費較終都轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上。而5年以內(nèi)的“次新房”恰是較受普通購房者歡迎、成交量也的房源。政策的調(diào)整，使許多購房者不得不提前入市。

　　財政部日前出臺政策細則，明確營業(yè)稅按差價而不是按成交價征收，實際上大幅減輕了征收額度。這一人性化的調(diào)整讓很多購房者不再急于出手。在政策短期效果達成以后，從長遠看，要真正盤活二手房市場，還需要切實降低交易稅費等成本，形成良性循環(huán)。

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