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拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 523 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
  隨著城市化步伐的加快,大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題,政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策,具有社會(huì)保障性質(zhì),其供應(yīng)對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比,拆遷安置房的特點(diǎn)在于購購對象特定和交易時(shí)間受限,即只有符合條件的被拆遷人才有資格購購拆遷安置房,并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制,但在實(shí)際生活當(dāng)中,由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價(jià),因而在民間已經(jīng)形成了事實(shí)上的拆遷安置房交易市場,甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃?!?。雖然購賣雙方先簽訂購賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù),五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定,屬于合法行為;但與普通的商品房相比,拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

,房價(jià)上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定,賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給購房者。在這漫長的五年時(shí)間里,房價(jià)的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價(jià)大幅上漲之時(shí),賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的購方。在某些極端的情況下,一套拆遷安置房在較終過戶之前,可能已經(jīng)被購賣了十幾次。拆遷安置房的購方是無法從購賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬較終取決于過戶情況:誰較終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證,誰就是房屋的所有權(quán)人,至于其是否是個(gè)購方則在所不問。許多拆遷安置房的購方認(rèn)為,購賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了,就算賣方違約,還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上,完成過戶手續(xù)的購方將依法取得房屋的所有權(quán),并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

,購方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。在城市擴(kuò)展的過程中,一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí),拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格,而購賣雙方也因此對拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭議:賣方認(rèn)為,房子還沒有過戶,則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;購方認(rèn)為,房款已經(jīng)全部結(jié)清,自己已經(jīng)入住,則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于購方。從法律上來講,拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方:一方面,拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物,而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失,相反,通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面,拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的,并非沒有合法的依據(jù),因而不屬于不當(dāng)?shù)美R虼?,賣方在已經(jīng)收取了購房款之后,仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。

第三,易受不確定因素影響。交易時(shí)間過長,則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中,在完成過戶之前,賣房人死亡了,而賣房人的繼承人對于該購賣合同產(chǎn)生爭議,認(rèn)為賣給購房人的價(jià)格太低了。購房人為了完成過戶,就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉,繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。較終,購房人選擇通過訴訟來解決問題,但卻又面臨新的難題。賣房人有多個(gè)繼承人,有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下,法院將不得不通過外交途徑達(dá)。而至于多長時(shí)間能夠完成達(dá),就很難預(yù)測了,而訴訟也將因此被拖延下去,購方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外,國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化,也會(huì)使得購賣雙方對于交易的得失進(jìn)行重新評估。

購房者在購購拆遷安置房時(shí),不能僅僅看到其相對低廉的價(jià)格,更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為,購購拆遷安置房并非明智之舉,因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r(shí)間過長,其中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)是任何人都難以預(yù)見和避免的。購方所獲得的只是有限的差價(jià),而其可能損失的卻是整個(gè)房屋。

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