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擅自住改商 小心成被告

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 605 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
《物權(quán)法》實施一月有余,成都、北京、長沙等地相繼出現(xiàn)了以其作為維權(quán)依據(jù)的訴訟。近日,記者從不少律師事務(wù)所了解到,近期涉及《物權(quán)法》的案件數(shù)量明顯增多,并且還有很多消費者前來咨詢相關(guān)問題。對此,本報特邀四川博成律師事務(wù)所王茜律師對以下個案進行詳細解讀。

善意取得受法律保護

案例:李女士出國多年,其在成都的房屋一直閑置。在李女士家中當過保姆的劉某通過偽造財產(chǎn)與公證書的方式,將李女士的房子過戶到自己名下,并通過中介將房屋賣給了向某。為此,李女士將劉某和向某一起告上了法院,要求判決歸還她的房子或賠償房價及其他費用。

律師:《物權(quán)法》明確規(guī)定了對房子等不動產(chǎn)適用“善意取得制度”。只要能證明向某沒有和劉某惡意串通,沒有以明顯低于市場價購購到該房產(chǎn),那么向某就是善意購購的第三人,法律將保護向某的交易安全。此案中,李女士有權(quán)依法向保姆劉某追討損失賠償;若因登記機關(guān)登記錯誤造成損害的,李女士也可以要求登記機關(guān)承擔賠償責任。

不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準

案例:張先生、李女士于2001年建立戀愛關(guān)系,隨后同居。2004年7月,兩人考慮到將來結(jié)婚需要房子,便在成都購購了一套90平方米的商品房,房屋產(chǎn)權(quán)證上是李女士的名字。如今兩人分手了,但雙方都稱該套房屋是自己獨自購購,張先生將李女士告上了法庭。

律師:《物權(quán)法》是以登記制度來確定產(chǎn)權(quán)歸屬,“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,應(yīng)當?shù)怯?;不?jīng)登記,不發(fā)生物權(quán)效力。”根據(jù)這一規(guī)定,在這起案件中,房產(chǎn)證登記的是李女士的名字,那么李女士就應(yīng)當是這套房屋的產(chǎn)權(quán)人。但按照較高人民法院相關(guān)司法解釋,如果張先生能夠證明該房確系雙方共同出資購購,也可通過訴訟方式確認并分割共有權(quán)。

“住改商”先征求利害關(guān)系人同意

案例:小李家住臨街的二樓,樓下的鄰居將住宅改了一下,門朝街外開了一家小火鍋店,每天樓下人聲嘈雜,小李的屋內(nèi)也彌漫著火鍋的味道。小李去和鄰居理論,但鄰居認為自己并沒有改變房屋的結(jié)構(gòu),自己的屋子怎么利用都可以。

律師:對于這種業(yè)主改變住宅用途的問題,以往的案件由于改變住宅用途的業(yè)主大部分都超出了正當行使房屋所有權(quán)的權(quán)利界限,因此敗訴;但也有一小部分業(yè)主由于沒有改變住宅的房屋結(jié)構(gòu)獲得勝訴?!段餀?quán)法》明確了這一問題:業(yè)主應(yīng)該在將自己的住宅改變成經(jīng)營性用房時,征得像小李這樣有利害關(guān)系的業(yè)主同意,否則,業(yè)主可訴至法院要求其承擔恢復(fù)原狀等民事責任。

物業(yè)公用走道不能私占

案例:2005年12月,業(yè)主魏某向某房產(chǎn)公司購購4樓三、四、五、六號房,為了方便整體利用,雙方簽訂了約定:購房人能夠使用此四間房子之間的走道。今年3月,魏某將此四套房租給某公司,并承諾承租方可以使用四套房屋間的公用走道。5月,魏某將裝修申請交物業(yè)公司,該公司答復(fù)稱發(fā)現(xiàn)裝修設(shè)計對公用走道有使用不當之處,故不準予裝修,對此魏某因不能履行租賃合同而賠償20萬元。魏某遂狀告房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司。

律師:魏某的“公用走道的專有使用權(quán)”源于其與被告某房產(chǎn)公司簽訂的約定,根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,房產(chǎn)公司無權(quán)對公用走道作出處分,更無權(quán)將公用走道確認專有使用,雙方簽訂的約定無效。魏某與其他業(yè)主共同對公用走道享有共有權(quán)和共同管理的權(quán)利,而不是享有專有使用權(quán)。

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