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潘石屹:影響未來(lái)住房?jī)r(jià)格的幾個(gè)重要因素
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 881 次
前幾天我曾說(shuō)過(guò),在未來(lái)一年內(nèi)中國(guó)住房市場(chǎng)的價(jià)格和成交量都會(huì)下跌,這一說(shuō)法引來(lái)了許多朋友、媒體記者和股票分析員的追問(wèn)。今天我把對(duì)這一問(wèn)題的思考與分析寫(xiě)下來(lái)與大家一起探討。
一、的政策強(qiáng)調(diào)要加大保障性住房的建設(shè)。盡管這項(xiàng)政策幾年前就已提出,但對(duì)執(zhí)行的規(guī)定上沒(méi)有像今年這樣具體和嚴(yán)厲,如每個(gè)城市要完成“雙50%”:即給保障性住房的供地不能少于50%;當(dāng)年開(kāi)工面積不能少于50%。如果這項(xiàng)政策持續(xù)實(shí)施下來(lái),中國(guó)住房市場(chǎng)的格局將會(huì)發(fā)生根本的變化,人們將不再僅僅依靠商品房來(lái)解決住房問(wèn)題,而會(huì)有相當(dāng)一部分人,30%甚至更多的人轉(zhuǎn)向依靠政府的幫助,通過(guò)保障性住房來(lái)解決自己的住房問(wèn)題。也有人質(zhì)疑地方政府建保障房的積極性和財(cái)力等,但我們看到“國(guó)十條”中加上了問(wèn)責(zé)制,這是幾年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控從來(lái)沒(méi)有過(guò)的,表明了政府對(duì)這項(xiàng)政策執(zhí)行的決心。
二、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了“三個(gè)辦法一個(gè)指引”,即對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款要直接委托給施工單位、材料供應(yīng)商,加劇了開(kāi)發(fā)商資金的緊張,把開(kāi)發(fā)商手里原來(lái)的活錢(qián)變成了死錢(qián),尤其對(duì)那些毛利率不高、銷(xiāo)售建設(shè)過(guò)程慢、過(guò)去有過(guò)拖欠施工單位和材料供應(yīng)商款項(xiàng)的開(kāi)發(fā)商影響會(huì)更大。我們看到這項(xiàng)政策已經(jīng)出臺(tái),可能馬上就會(huì)開(kāi)始實(shí)施。
三、針對(duì)住建部出臺(tái)的對(duì)預(yù)售收入監(jiān)管的辦法,各城市的細(xì)則和具體政策都在相繼出臺(tái)。這是大家不太關(guān)注的一項(xiàng)政策,但這對(duì)開(kāi)發(fā)商運(yùn)行資金的影響是非常巨大的。一般房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行資金中有超過(guò)50%來(lái)自預(yù)售收入,對(duì)預(yù)售收入的監(jiān)管、分階段放款,也是把開(kāi)發(fā)商的活錢(qián)變成了死錢(qián)。
四、清理閑置土地。幾年來(lái)政府一直強(qiáng)調(diào)清理閑置土地,但幾乎沒(méi)有進(jìn)展。每一塊土地背后都有極其龐雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、社會(huì)關(guān)系,常常是官司債務(wù)纏身。今年媒體公布了1400多宗閑置土地的名單,之后國(guó)土資源部又公布了2800多宗閑置土地的名單。至于土地管理部門(mén)是不是在媒體的壓力下公布的,不得而知,但公布這個(gè)名單就等于國(guó)土部門(mén)給自己下了任務(wù),這2800宗閑置土地的處理結(jié)果無(wú)論如何要對(duì)社會(huì)有一個(gè)交代。有媒體報(bào)道說(shuō),這些閑置土地有80%要無(wú)償收回,我個(gè)人認(rèn)為不太可能,閑置土地的清理絕非國(guó)土部門(mén)一個(gè)部門(mén)能完成的,有句俗話(huà)說(shuō)“殺雞給猴看”、“殺一儆百”,哪怕有8%、10%的閑置土地收回,對(duì)市場(chǎng)都會(huì)造成很大的震撼。對(duì)其余的閑置土地都會(huì)形成很大的壓力,促進(jìn)這些土地的開(kāi)發(fā),結(jié)果就是增加市場(chǎng)上住房的供應(yīng)量。
以上這四方面的政策,預(yù)計(jì)在四季度都可能實(shí)施,造成的影響是兩方面的:一是增加了市場(chǎng)上住房的供應(yīng)量。真正影響市場(chǎng)價(jià)格的力量是供求關(guān)系,供應(yīng)量的增加直接影響市場(chǎng)價(jià)格;二是加劇了房地產(chǎn)商資金的緊張程度。開(kāi)發(fā)商降價(jià)的前提是企業(yè)資金緊張,沒(méi)有錢(qián)了,企業(yè)的資金鏈條緊張比任何導(dǎo)致降價(jià)的因素壓力都大。
還有就是今年上半年房地產(chǎn)投資增加達(dá)38.1%,達(dá)到歷史較高水平,開(kāi)工量加大也會(huì)增加住房的供應(yīng)量。
受這些因素的影響,未來(lái)一年住房?jī)r(jià)格有很大下跌的壓力。市場(chǎng)上總是購(gòu)漲不購(gòu)跌的,在房?jī)r(jià)下降的過(guò)程中成交量自然會(huì)減少,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)不變的規(guī)律。
有朋友問(wèn),較近兩周杭州和深圳的住房市場(chǎng)在恢復(fù),價(jià)格和成交量都在上升,這是不是又一輪房?jī)r(jià)上漲的先兆?我認(rèn)為,這兩個(gè)城市比較特殊,不能反映全國(guó)的情況。全國(guó)來(lái)看,GDP的增長(zhǎng)、就業(yè)壓力、地方的財(cái)政收入、銀行的盈利和老百姓的住房問(wèn)題都?jí)涸诜康禺a(chǎn)一個(gè)行業(yè)上,這些壓力超出了這個(gè)行業(yè)承受的極限,這一點(diǎn)可以從很多指標(biāo)中體現(xiàn)出來(lái),如租金回報(bào)率很低,地價(jià)比房?jī)r(jià)貴等等。
許多人追問(wèn)我,住房?jī)r(jià)格會(huì)下跌多少百分比?希望我具體回答。我不是神仙,無(wú)法回答。在香港分析員會(huì)上,又有人追問(wèn)我這個(gè)問(wèn)題,我說(shuō)可能會(huì)回到2009年初的水平。他們問(wèn)是2010年初的水平吧?我說(shuō),我估計(jì)是2009年初的水平,因?yàn)樵S多指標(biāo)不支持這么高的住房?jī)r(jià)格。會(huì)場(chǎng)上一片嘩然。
這僅僅是我個(gè)人的一些思考,與大家一起分享。當(dāng)然,市場(chǎng)是不確定的,房地產(chǎn)市場(chǎng)是不確定的,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是不確定的。我們會(huì)繼續(xù)緊密觀(guān)察和判斷這個(gè)市場(chǎng)。
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