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住建部報告稱房租漲幅不大 主因系中介炒作推高
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:南方網(wǎng) 閱讀 1094 次
由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部安排,其下屬房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會負(fù)責(zé)實(shí)施的北京、上海、廣州、深圳等城市房租暴漲原因調(diào)查工作已經(jīng)結(jié)束,近日形成了初步調(diào)研報告并上交給了住建部。
據(jù)悉,這份報告對“北上廣深”四城市的房租上漲情況及原因進(jìn)行了分析。報告指出,四城市房租上漲幅度并沒有之前媒體報道的那么嚴(yán)重。以北京為例,3-6月份同比上漲幅度超過了18%,但是每月環(huán)比上漲幅度不到2%。
對于房租上漲的原因,報告認(rèn)為除了季節(jié)性因素外,部分中介因?yàn)榉课葙徺u生意下降,從房主處收租房子做 “二房東”,推高房租或勸說房主抬高房租,是主要城市房租上漲的主要因素。
值得注意的是,因?yàn)樽赓U全程代理業(yè)務(wù),北京此前已經(jīng)發(fā)生過“堅(jiān)石案”,但是這項(xiàng)業(yè)務(wù)并沒有被叫停,延續(xù)至今,成了中介推高房租的重要手法。
中低端住房房租上漲快
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的報告統(tǒng)計(jì)了4城市3-6月份房租價格變化后認(rèn)為,3-4月份這4個城市房租上漲速度較快,5月份漲幅開始放緩,6月份房租已經(jīng)開始出現(xiàn)下降。
北京一位房地產(chǎn)中介人士對記者說,大約一個星期前,住建部委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會對北京市場上房租變化情況進(jìn)行調(diào)研。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會選擇了中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)和我愛我家地產(chǎn)三家中介商作為北京市場的調(diào)研對象。
在廣州則選擇了滿堂紅,上海選擇了福美來,深圳選擇了21世紀(jì)不動產(chǎn)。這些受命參與調(diào)研的中介公司,按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會的要求先后遞交了一份自己的調(diào)研報告。
正是根據(jù)這三家房地產(chǎn)中介公司提供的數(shù)據(jù),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會所作的報告認(rèn)為,1-5月,北京房租均有不同程度上漲,4、5月份上漲較明顯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,4月環(huán)比上漲2.50%,同比上漲16.69%;5月環(huán)比上漲1.79%,同比上漲18.86%。
上海房屋租賃辦公室及上海福美來的數(shù)據(jù)都顯示,近期房租變化不明顯,3-6月低檔住宅房租環(huán)比平均上漲0.38%,同比上漲約4%。廣州滿堂紅數(shù)據(jù)顯示,3月房租環(huán)比上漲3.3%,同比上漲16.7%,4月環(huán)比上漲1.5%,同比上漲19.3%。5、6月房租出現(xiàn)明顯下跌,5月環(huán)比跌幅達(dá)5.7%,6月環(huán)比下跌0.5%。深圳的房租自3月份以來,一直呈現(xiàn)了每月同比增長11%左右的增幅,但是環(huán)比每月的增幅,連續(xù)兩個月在1%以內(nèi)。
我愛我家副總裁胡景暉接受記者采訪時表示,如果將北京的房屋按照月租金3500元進(jìn)行劃分,低于這個標(biāo)準(zhǔn)的為中低端住房,高于這個標(biāo)準(zhǔn)的為高端住房。長期以來,一直是中低端住房供不應(yīng)求,高端住房供過于求。
上述報告也指出,雖然平均租金價格沒有太大增長,而且6月份甚至出現(xiàn)了下降,但是中低端住房的租金上漲幅度過快,卻值得注意。
鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)卤硎?,北京普通住宅租賃供需比逐年遞增,目前已達(dá)到1:4,而高端公寓則供過于求,供需比高達(dá)2.7:1。
畢業(yè)生、拆遷推高房租
房租價格上漲,給租房人群帶來影響。上述報告指出, 5月份,合租占租賃成交比例為10.4%,環(huán)比4月份提高4.4個百分點(diǎn),高于去年平均水平3.5個百分點(diǎn)。
合租現(xiàn)象增加的背后,是中低端住房租賃市場交易火爆,隨著傳統(tǒng)的7月份旺季到來,很多大學(xué)畢業(yè)生需要租房,而目前的房租水平已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了大學(xué)新畢業(yè)生的工資水平。
6月份大部分高校的畢業(yè)生離校,外地生源在本市工作,一般會提前租住房屋。幾方面需求的突然集中釋放,造成部分外來人口聚居的熱點(diǎn)區(qū)域的租賃房源嚴(yán)重供不應(yīng)求,從而推動了房屋租金的加速上漲。
除了畢業(yè)大學(xué)生租房需求增加因素外,主要城市都有大規(guī)模城市拆遷改造項(xiàng)目,拆遷人群被動需要租房。
上述報告指出,近期租金漲幅較大的北京和廣州都有大范圍的拆遷項(xiàng)目。例如北京市海淀區(qū)和朝陽區(qū)為了建設(shè)中關(guān)村科技園和CBD,將位于區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)結(jié)合部的村落進(jìn)行拆遷,被拆遷的農(nóng)民房中租住了大量外來人口。
廣州市則正進(jìn)行琶洲村、林和村、楊箕村、冼村這等位于市繁華地段的城中村拆遷改造,這些城市建設(shè)項(xiàng)目迫使聚居在城中村的部分外來人口轉(zhuǎn)住到商品住房當(dāng)中。
上述拆遷因素也造成了城市內(nèi)個別區(qū)域房租上漲明顯。
中介炒作房租上漲
除了多種推漲因素外,上述分析報告指出,目前主要城市都存在房地產(chǎn)中介公司做租賃代理業(yè)務(wù),這種中介做“二房東”的做法,推高了房屋租金。
房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出臺后,房地產(chǎn)交易量明顯下滑,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)量驟減,造成行業(yè)競爭激烈。一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為爭奪房源,搶奪客戶,以提高租金、抬高掛牌價格等方式吸引業(yè)主。
上述調(diào)研報告中說,目前房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)主動勸說業(yè)主提價的行為十分普遍,還有一些經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃代理業(yè)務(wù),為了賺取更多收益,少數(shù)不良房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在刻意押房、抬高租金、層層轉(zhuǎn)租推高租金的不規(guī)范行為。
張?jiān)陆榻B說,房屋租賃代理業(yè)務(wù)從2002年開始出現(xiàn),當(dāng)時房屋租賃市場不活躍,很多房主的房子租不出去,中介公司就發(fā)明了“房屋銀行”一類的業(yè)務(wù),以一定的價格從房主那里將房屋承接過來,然后自己再轉(zhuǎn)租以賺取差價。
2003年,北京房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)生了“堅(jiān)石案”。堅(jiān)石公司看準(zhǔn)了政策漏洞,高價從房主那里收房,但是按月付租金;低價出租給租房人,但是按季度或者按年收取房租。于是堅(jiān)石公司手里存了大量從租房人那里收來的預(yù)付款。隨后堅(jiān)石公司負(fù)責(zé)人于波及女友攜款潛逃。
隨后,北京市住建委采取了中介公司繳納保證金的做法,允許繼續(xù)開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。
張?jiān)路治稣f,這種租賃代理業(yè)務(wù)很容易推高房價。中介公司比較了解房屋信息,會將熱點(diǎn)租賃地區(qū)的房屋進(jìn)行收租,造成本地區(qū)房源緊張的假象,然后加價出售,由此推高地區(qū)的房屋租金。而北京市的房屋租金都是依據(jù)這些熱點(diǎn)區(qū)域租價統(tǒng)計(jì)出來的,一個熱點(diǎn)地區(qū)租金上漲也會推高周邊房屋租金上漲。
北京中介行業(yè)內(nèi)人士對記者說,中介公司會想出很多變通的手法去做全程代理租賃業(yè)務(wù),如果要想改變,就必須政府明令禁止,而且處以高額罰款。目前,北京市不僅允許中介公司做全程租賃代理,保證金也只有60萬元
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