8月19日上午，雖已初秋，但天氣驟涼驟熱。北京宋莊一個(gè)簡(jiǎn)陋的藝術(shù)館里，原我愛(ài)我家副總裁胡景暉端坐在紅色地毯鋪就的舞臺(tái)中央。三把電風(fēng)扇在四周嗡嗡作響。演講期間，胡景暉大多時(shí)不停地在抖腿，站起作答記者問(wèn)時(shí)也抱著雙臂。盡管他邏輯清晰、思維活躍，但可以明顯看出，胡景暉只是在盡力保持他的情緒穩(wěn)定。

因炮轟“自如、蛋殼等推高房租”，8月17日下午，胡景暉被我愛(ài)我家董事長(zhǎng)謝勇約談了長(zhǎng)達(dá)四 。胡將這場(chǎng)約談稱(chēng)之為“末日審判”。隨后，眾所周知，在我愛(ài)我家工作18年的胡景暉“被離職”了。

這場(chǎng)倉(cāng)促而簡(jiǎn)陋的發(fā)布會(huì)是胡景暉一個(gè)人的獨(dú)角戲。除了控訴謝勇以及講述與左暉的有關(guān)往事，有關(guān)“長(zhǎng)租公寓推高房租”也是重要的主題之一。胡景暉在會(huì)上說(shuō)，“在末日審判的時(shí)候，我的另一大罪狀是，我說(shuō)了長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，一定比P2P爆雷更厲害，這個(gè)一點(diǎn)也沒(méi)錯(cuò)。我是在告訴政府，告訴同行，我們要老老實(shí)實(shí)地介入，不要看規(guī)模，一定要保證生意是安全的。”

顯然，同行們并不贊同胡景暉的“控訴”。就在胡景暉召開(kāi)發(fā)布會(huì)當(dāng)天，自如董事長(zhǎng)左暉、自如CEO熊林、我愛(ài)我家等先后發(fā)布聲明，否認(rèn)長(zhǎng)租公寓推高房租。

更令人意外的是，8月20日，住宅租賃板塊開(kāi)盤(pán)大漲，其中我愛(ài)我家開(kāi)盤(pán)漲幅達(dá)5%。針對(duì)這一股價(jià)意外走高，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪了謝勇。謝勇僅回答了四個(gè)字，“我業(yè)績(jī)好”。但當(dāng)問(wèn)及有關(guān)胡景暉的“控訴”等事宜，謝勇便不再回應(yīng)。

“控訴”與“反訴”

胡景暉對(duì)長(zhǎng)租公寓的“控訴”總結(jié)起來(lái)是，因?yàn)樽夥渴敲裆鷨?wèn)題，資本介入長(zhǎng)租公寓是好事，但不能為所欲為。比如，自如、蛋殼為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商為了擴(kuò)大規(guī)模，以超過(guò)市場(chǎng)租金20％-40％的價(jià)格收房，這違背了市場(chǎng)規(guī)律，醞釀巨大風(fēng)險(xiǎn)。

規(guī)模賽跑是長(zhǎng)租公寓一大典型玩法。比如蛋殼，自成立以來(lái)，蛋殼公寓對(duì)外公布的規(guī)模增速驚人。其提供的數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓2016年5月開(kāi)始布局全國(guó)，2016年底管理房量1.3萬(wàn)間，2017年9月底突破4萬(wàn)間，經(jīng)過(guò)8個(gè)月迅速擴(kuò)增了三倍。截至2018年7月，管理房間近13萬(wàn)間，目前已進(jìn)入北上廣深及杭州、天津、武漢、南京等8地市場(chǎng)；而自如在規(guī)模方面更是龐大。在熊林一次接受媒體采訪中，熊林表示，“截至2018年上半年，自如管理的公寓已經(jīng)超過(guò)70萬(wàn)間。自如認(rèn)為，10年后，排名前10的長(zhǎng)租公寓企業(yè)可能會(huì)占據(jù)60%的租賃市場(chǎng)，而自如則希望占領(lǐng)整個(gè)市場(chǎng)的20%，在某些重點(diǎn)城市做到30%?！?/p>

長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)規(guī)模賽跑 終引爆的爭(zhēng)議點(diǎn)是“推高房租”。有不少案例證明，在爭(zhēng)搶房源過(guò)程中，機(jī)構(gòu)間難免發(fā)生短兵相接現(xiàn)象。而為了獲取更多房源，抬高租金是一種被普遍采取的方式。胡景暉認(rèn)為，“他們這種行為擾亂了業(yè)主的心態(tài)，吊高了業(yè)主的胃口，讓業(yè)主也開(kāi)始要高價(jià)?！贝送?，胡景暉還認(rèn)為，”重裝修也是導(dǎo)致租金上漲的原因之一。重裝修本身沒(méi)有問(wèn)題，但是現(xiàn)在有很多所謂的長(zhǎng)租公寓為了達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化效果，無(wú)論房屋客觀條件如何，一律要求采取重裝修，這部分增加的成本自然也就轉(zhuǎn)化到了房租里。”

當(dāng)然，胡景暉在“控訴”長(zhǎng)租公寓推高房租之前也強(qiáng)調(diào)，供給、需求、季節(jié)等因素也是影響房租的因素。不過(guò)，胡景暉認(rèn)為，恰如豬肉價(jià)格也因季節(jié)變化有所漲跌，但這是規(guī)律性變化，因此，這些并不影響長(zhǎng)期趨勢(shì)。

關(guān)于胡景暉的“控訴”，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商們當(dāng)然是不認(rèn)可的。其中，熊林的聲明解釋 為詳細(xì)。熊林認(rèn)為，租金上漲受季節(jié)、地域、人口流入、就業(yè)率、租房供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等諸多因素影響。而經(jīng)過(guò)6年發(fā)展，租賃機(jī)構(gòu)化占比也不足3%，自如在北京占比也不過(guò)8%。

8月20日，自如還向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者發(fā)布了一則《關(guān)于維護(hù)住房租賃市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的說(shuō)明》?！墩f(shuō)明》稱(chēng)，“為了堅(jiān)決落實(shí)北京市政府主管部門(mén)對(duì)住房租賃企業(yè)提出的‘三不’原則及穩(wěn)定租金的相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司將在未來(lái)三個(gè)月保證收出房?jī)啥藘r(jià)格穩(wěn)定，供給平穩(wěn)，為北京市場(chǎng)提供新增房源約8萬(wàn)間（存量房源退租加上新增供應(yīng)），新增投放市場(chǎng)的房源會(huì)維持租金不漲；全國(guó)九城續(xù)約房源漲幅不超過(guò)5%?！?/p>

我愛(ài)我家和蛋殼公寓也先后否認(rèn)了長(zhǎng)租公寓推高房租。

真相與警示

那么，長(zhǎng)租公寓究竟有沒(méi)有推高房租呢？這是很多人想知道也在辯論的 “真相”。不過(guò)，由于這場(chǎng)論戰(zhàn)涉及面過(guò)廣，越來(lái)越多的業(yè)內(nèi)人士表示更愿意保持沉默。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪到了幾位業(yè)內(nèi)人士。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭的看法是，“近期像北京等部分大城市房租漲得比較快，主要原因就是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)爭(zhēng)搶房源?，F(xiàn)在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展比較快，很多機(jī)構(gòu)都在跑馬圈地。這與資本介入也有關(guān)系。就像共享單車(chē)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈的時(shí)候，幾大巨頭會(huì)采用在資本支持下高成本擴(kuò)張方式?！?/p>

世聯(lián)行集團(tuán)副總裁、世聯(lián)紅璞公寓總經(jīng)理甘偉認(rèn)為，分散式長(zhǎng)租公寓的確可能更容易出現(xiàn)定價(jià)問(wèn)題，而集中式長(zhǎng)租公寓因?yàn)槭苤朴趪?yán)格的財(cái)務(wù)測(cè)算，因此會(huì)非常理性?！爸劣诜稚⑹筋I(lǐng)域涉及到和小業(yè)主談判，可能一個(gè)業(yè)務(wù)員就能決定項(xiàng)目定價(jià)，個(gè)案多了就容易出現(xiàn)問(wèn)題。”不過(guò)，甘偉認(rèn)為，“長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在市場(chǎng)上掌握的房源目前來(lái)看還不足5%的市場(chǎng)份額，這還不足以推動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格上漲，它不同于壟斷力量。就算在北京長(zhǎng)租公寓擁有10％－15%的份額，也只是一股小力量。因此，憑此就斷定推高房租是不理性不客觀的，存在邏輯問(wèn)題?！?/p>

關(guān)于長(zhǎng)租公寓這場(chǎng)論戰(zhàn)，商人潘石屹的解釋可能是 接近“真相”的。“房租猛漲的深層次矛盾是長(zhǎng)期以來(lái)房子的供不應(yīng)求。在租金回報(bào)率這么低的情況下，有一些中介和資本就開(kāi)始囤積房子，商人的本質(zhì)是逐利的，昨天租金低的時(shí)候租進(jìn)來(lái)，今天租金高的時(shí)候再租出去，他們就可以賺到其中的差額，他們是在利用價(jià)值規(guī)律做生意?！?/p>

然而，比辯論更重要的是，關(guān)于租房市場(chǎng)，一線(xiàn)城市有兩個(gè)趨勢(shì)需要警惕。趨勢(shì)一：租房需求持續(xù)增長(zhǎng)帶來(lái)房租上漲壓力。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院線(xiàn)上數(shù)據(jù)，2018年上半年，全國(guó)一線(xiàn)城市租賃找房數(shù)據(jù)出現(xiàn)普漲，一線(xiàn)城市中上海租房需求量同比增幅 ，2018年二季度同比漲幅達(dá)70.66%。在持續(xù)上漲的需求下，供應(yīng)量增長(zhǎng)規(guī)模如果無(wú)法和需求相匹配，房租上漲的壓力會(huì)逐步增加；趨勢(shì)二：長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)份額增加，租金監(jiān)管要求高。長(zhǎng)租公寓在一線(xiàn)城市的增長(zhǎng)仍將持續(xù)，從58安居客線(xiàn)上的數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年一線(xiàn)城市的長(zhǎng)租公寓流量在10%-15%，明顯高于全國(guó)平均值，對(duì)于一線(xiàn)城市的長(zhǎng)租公寓租金監(jiān)管要求也會(huì)高于其他城市。

對(duì)此，胡景暉的看法是，北京市住建委對(duì)長(zhǎng)租公寓的約談是很有必要的。他對(duì)租房市場(chǎng)有三點(diǎn)建議： ，通過(guò)全國(guó)的住建系統(tǒng)，迅速建立全國(guó)房租指導(dǎo)價(jià)，指導(dǎo)價(jià)每個(gè)月以各種渠道向老百姓公示；第二，如果有了指導(dǎo)價(jià)，出現(xiàn)了異常交易，老百姓可以向政府舉報(bào)，如果是哄抬房?jī)r(jià)，嚴(yán)處；第三，建議住建部和各地的住建委員嚴(yán)格監(jiān)管進(jìn)入到長(zhǎng)租公寓的資本。

58安居客房產(chǎn)研究院 分析師張波的建議是，“首先，制度先行、法律保障。從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，穩(wěn)定租金無(wú)不需要借助強(qiáng)制手段來(lái)保障，例如德國(guó)出臺(tái)的租賃法律，對(duì)于租金上漲幅度都有明確規(guī)定，由此實(shí)現(xiàn)了租金的穩(wěn)定性。目前不少城市已經(jīng)出臺(tái)了租賃相關(guān)的文件和政策，但目前國(guó)內(nèi)租賃還未上升到國(guó)家法律層面，保障的力度有待切實(shí)提高；其次，需要合理增加和匹配不同人群租賃房源，尤其是增加中低收入人群保障性租賃房源供給。在此基礎(chǔ)上加大集體土地租賃房源試點(diǎn)，加快部分城市商住用房改建成出租房源，推動(dòng)房企自持性用地上市等后段都可以保障租賃房源量穩(wěn)步增加； ，對(duì)于各類(lèi)租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)要采用‘胡蘿卜+大棒’政策。一方面針對(duì)包括長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的各類(lèi)租賃運(yùn)營(yíng)方給予更多政策、稅收和信貸等方面的支持;另一方面各地需要做好相關(guān)監(jiān)管工作，重點(diǎn)嚴(yán)查侵犯承租人合法權(quán)益、隨意上漲租金等問(wèn)題?！?/p>

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