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繞過限購令購房有風(fēng)險(xiǎn) 六大"怪招"中看不中用
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 681 次
限購令一出,不少被限購令拒之門外的購房者心有不甘,絞盡腦汁想辦法規(guī)避限購令。除了之前假離婚、假結(jié)婚的招數(shù),眼下還流行在已有產(chǎn)權(quán)證上除名再購房、借子女或者父母的名義購房、以公司的名義購房……可謂是“上有政策,下有對(duì)策”。
通過這些辦法繞過限購令曲線購房可行嗎?其中究竟隱藏著哪些風(fēng)險(xiǎn)?記者搜尋了傳說中一些規(guī)避限購令的方式,比如假離婚、補(bǔ)個(gè)稅、假與、冒名頂替等,業(yè)內(nèi)人士和律師對(duì)此發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)警示:這些五花八門的“怪招”大多中看不中用,冒險(xiǎn)嘗試較后極可能“賠了夫人又折兵”。
通過假離婚、假結(jié)婚購二套房
市民劉先生看中了青山湖邊某樓盤的房子,可限購令一出,已有兩套房的他沒法再購了。劉先生就和妻子約定先去離婚,房產(chǎn)一人一套,恢復(fù)單身后,他們兩人各自都有機(jī)會(huì)再購一套房了。除了這種假離婚外,還有外地人在網(wǎng)上發(fā)帖,求與有南昌戶口的人假結(jié)婚,婚后可以獲得購房資格,成功購房之后馬上離婚,付給對(duì)方好處費(fèi)。
▲風(fēng)險(xiǎn)警示
婚姻非兒 戲小心賠了夫人又折兵
江西商海律師事務(wù)所周立新律師指出,法律上沒有“假結(jié)婚、假離婚”的概念。結(jié)婚和離婚涉及到房產(chǎn)的購購和分割,環(huán)節(jié)復(fù)雜,難免會(huì)出現(xiàn)一些問題?,F(xiàn)實(shí)生活中也出現(xiàn)為了購房而離婚,可是離婚后卻沒有復(fù)婚的情況,到時(shí)候沒有分到房產(chǎn)的那方只能啞巴吃黃連。
而“假結(jié)婚”后購房,在離婚時(shí)容易出現(xiàn)財(cái)產(chǎn)分割的糾紛。法律規(guī)定婚后房產(chǎn)屬于夫妻雙方的共同房產(chǎn),離婚時(shí)很可能因?yàn)橐环交螂p方生變,使得財(cái)產(chǎn)分割時(shí)間過長(zhǎng)或分割不清,一方可能會(huì)提出房產(chǎn)之外的財(cái)產(chǎn)分割要求,使得局面進(jìn)一步復(fù)雜。
購房先簽合同再過戶
郭先生看中了一套江景房,和賣家談妥了價(jià)格之后卻遭遇了限購令。郭先生要先將自己的另外一套房子出售,才能再購這套江景房,賣家又不愿意等。于是,中介建議郭先生和賣家先簽協(xié)議、付一定比例的頭付,等郭先生符合購房條件了再過戶、結(jié)清尾款。郭先生對(duì)此覺得不放心。
▲風(fēng)險(xiǎn)警示
當(dāng)心房主毀約或者“一房二賣”
周立新律師認(rèn)為,由于郭先生要先賣掉一套房才能再購,導(dǎo)致他購入江景房的時(shí)間無法預(yù)計(jì),順利的話2個(gè)月,不順利的話可能半年甚至更長(zhǎng)。但雙方簽合同之后,如果不及時(shí)辦理交易手續(xù),時(shí)間一長(zhǎng),就會(huì)受到諸多外界因素影響。頭先由于沒有過戶,雖然合同有效,但是并不能夠完全保證房產(chǎn)就是購房者擁有,特別是房?jī)r(jià)并不是很穩(wěn)定的情況下,一旦出現(xiàn)大的落差,必有一方蒙受重大的損失。即使這份合同辦理了公證手續(xù),也不能避免風(fēng)險(xiǎn)的存在。另外,賣家還有可能將此房抵押或再次出售,“一房二賣”,此時(shí)購家就會(huì)面臨非常被動(dòng)的境地。
以父母或子女名義購房
已有兩套房的沈先生想為未滿18周歲的兒子購套房,但限購令不允許這樣,沈先生的父母倒是只有一套住房,還可以再購。于是沈先生提出先以父母的名義購房,等他賣了一套房之后再過戶。
▲風(fēng)險(xiǎn)警示
須付大筆稅費(fèi)可能引發(fā)財(cái)產(chǎn)糾紛
易佰家不動(dòng)產(chǎn)投資管理有限公司交易駱鳴總監(jiān)表示,目前房產(chǎn)的認(rèn)定是以家庭為單位,年滿18周歲的子女可以獨(dú)立購房。沈先生父母如果名下只有一套房產(chǎn)是可以再新購一套的,不過其父母年齡偏大,可能無法辦理貸款。另外,房產(chǎn)所有人是誰,法律上只看產(chǎn)權(quán)證上的名字,如果以父母的名義來購,在兄弟姐妹多的大家庭可能會(huì)涉及到家庭財(cái)產(chǎn)的分割糾紛;如果以子女的名義來購,這套房產(chǎn)就屬于子女,以后也無法反悔了。就算一切順順利利,沈先生今后過戶時(shí)還要交一大筆稅費(fèi),操作之前要先算算,這樣折騰是否值得。
名為“與”實(shí)則購賣
王女士已經(jīng)有兩套房子,而她又非常想購陳先生的一套房子,陳先生提出可以簽一個(gè)與合同,去房產(chǎn)交易過戶時(shí)采取“與”的形式,私下再簽一個(gè)交易合同。王女士想問,這樣有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎?
▲風(fēng)險(xiǎn)警示
要額外付稅費(fèi) 可能劃不來
江西商海律師事務(wù)所崔瑩律師說,對(duì)于非直系親屬之間的與,除了按過戶征收營業(yè)稅和契稅,還要收個(gè)稅以及公證費(fèi)。雖然與、繼承遺產(chǎn)等“被動(dòng)購房”不在限購范圍,但如果雙方是想轉(zhuǎn)移房產(chǎn)并獲利,一旦出現(xiàn)糾紛,雙方就要承擔(dān)補(bǔ)稅、罰款的責(zé)任,嚴(yán)重的甚至要承擔(dān)刑責(zé)。
而且這樣做還存在很大的交易風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)購家來說,如何約定付款方式是一個(gè)難題,因?yàn)榕c人在與財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷與,即使已付定金,也對(duì)出售方?jīng)]有約束力。此外,《合同法》規(guī)定:“與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵,與人不承擔(dān)責(zé)任。”由此看來,這樣購房風(fēng)險(xiǎn)太大了!
以公司名義購房“看上去很美”
目前,限購令對(duì)于企業(yè)購購房產(chǎn),沒有明確限制。專業(yè)炒房的高先生打起了如意算盤:“先到工商部門去注冊(cè)一個(gè)公司,注冊(cè)費(fèi)不過幾千元,然后以公司的名義購房,想購幾套就購幾套。”而被限購的私營企業(yè)主劉先生更是心中竊喜,自己的公司是現(xiàn)成的,想以公司的名義購房方便得很。
▲風(fēng)險(xiǎn)警示
操作很麻煩 稅費(fèi)也很高
江西盈科房地產(chǎn)營銷策劃有限公司趙鵬副總表示,這個(gè)想法理論上不錯(cuò),但是操作起來很麻煩,而且也很難賺到錢。頭先,開辦一家公司需要注冊(cè)費(fèi)用,要有相應(yīng)的辦公場(chǎng)所、會(huì)計(jì)工資、申領(lǐng)發(fā)票、辦理相關(guān)證照等,所需總費(fèi)用少則幾千元,多則上萬元。,以公司名義購購房產(chǎn),契稅按3%征收。第三,如果真的購到了,將來需要轉(zhuǎn)讓,代價(jià)會(huì)更高昂。公司房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣時(shí),除了要交營業(yè)稅和印花稅外,還要繳納土地增值稅,非常高昂。一套100萬元的房產(chǎn),如果出售則相應(yīng)的土地增值稅可能達(dá)到10多萬元。
補(bǔ)齊一年個(gè)稅想用假證明瞞天過海
蔣小姐較近準(zhǔn)備和老公在南昌購購婚房,但是兩人都是非本地戶口,且在南昌工作時(shí)間未滿一年,不符合在南昌購購住宅的條件。有朋友給她出了一個(gè)主意,讓她請(qǐng)公司幫忙補(bǔ)齊一年的個(gè)稅,要是公司不愿意,可以找朋友的公司,冒充其員工,補(bǔ)齊稅款,也就幾千塊錢的事。據(jù)說,現(xiàn)在已有中介公司提供專門的辦理服務(wù),只要付錢就可辦個(gè)稅證明。
▲風(fēng)險(xiǎn)警示
辦假證明被查出來后患無窮
根據(jù)銀行的規(guī)定,外地人申請(qǐng)購房貸款必須提供社保卡正反面復(fù)印件等,如果是納稅證明則要核實(shí)原件,再留存復(fù)印件。相關(guān)證明都要掃描留存,并做進(jìn)檔案。
江西商海律師事務(wù)所魏亮律師表示,找中介辦理假個(gè)稅證明或社保證明,這本身就是一種違法行為;這種假證明很容易就能查出來,購房者不但會(huì)遭到銀行的拒貸,還可能會(huì)被銀行報(bào)給公安機(jī)關(guān)處理。
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作者介紹
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