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半年之內(nèi)房貸按揭逆轉(zhuǎn) 這中間發(fā)生了什么?

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2020-10-14 09:34:24  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:第一財(cái)經(jīng)  閱讀 826 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

“要辦按揭貸的話,盡快辦,后面會(huì)越來(lái)越收緊的?!鄙钲谌藙⒋簳?化名)計(jì)劃年底入手一套新房,在向多家銀行詢問(wèn)后,得到了這樣不約而同的答復(fù)。

早在今年4月份,還是另一番情形。

彼時(shí),申請(qǐng)者花費(fèi)幾千元找中介注冊(cè)一家殼公司,備齊公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房屋資產(chǎn)證明、銀行流水記錄、納稅記錄、貸款記錄等資料,十到十五天就能申請(qǐng)一筆貸款,還能享受深圳市、區(qū)兩次利息補(bǔ)貼。

劉春曉身邊的不少朋友,據(jù)稱都有被部分股份制商業(yè)銀行客戶經(jīng)理追著放貸的經(jīng)歷。在上半年樓市“打新”熱情高漲的深圳,借用信用貸、房抵經(jīng)營(yíng)貸投資買(mǎi)房并不是新鮮事。

然而在9月底,有市場(chǎng)消息稱,金融監(jiān)管層再度提醒銀行控制新增貸款中房地產(chǎn)貸款比例,給部分銀行帶來(lái)了緊迫感。

越來(lái)越難辦的按揭貸

劉春曉新近打聽(tīng)到的情況是,工商銀行、招商銀行等深圳辦理網(wǎng)點(diǎn),個(gè)人首套房按揭貸款LPR加點(diǎn)30BP目前仍需排隊(duì)辦理;東莞的部分網(wǎng)點(diǎn)個(gè)人首套房按揭貸款LPR加點(diǎn)50BP也需排隊(duì);廣州的一些網(wǎng)點(diǎn)個(gè)人首套房按揭貸款LPR基準(zhǔn)利率加點(diǎn)20BP的放款較慢,LPR加點(diǎn)30BP仍正常放款。

深圳招商銀行、建設(shè)銀行、工商銀行的相關(guān)人士也向 財(cái)經(jīng)記者證實(shí)了上述情況。

招商銀行零售信貸部一位負(fù)責(zé)人士表示,年底房貸收緊,除了部分銀行涉房貸放款額度即將用盡、是銀行前緊后松的慣例之外,“30%”的監(jiān)管紅線是懸在越線銀行頭頂?shù)囊话牙麆Α?/p>

該招商銀行負(fù)責(zé)人士補(bǔ)充道,央行和銀保監(jiān)會(huì)年初就有要求,本年度新增涉房貸款不能超過(guò)全部新增貸款的30%左右,這對(duì)銀行有一定的約束作用。

2020年度銀行半年報(bào)顯示,招商銀行、浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、平安銀行等新增房地產(chǎn)貸款占比超過(guò)30%。招商銀行在深圳的部分網(wǎng)點(diǎn)已于三季度開(kāi)始主動(dòng)減少新增涉房貸款。

首套房按揭貸是部分銀行眼里的香餑餑,而在另外一部分銀行眼里,可能卻是主動(dòng)邊緣化的業(yè)務(wù)板塊。尤其是央行對(duì)于銀行新增涉房貸款的占比提出30%的要求后,更進(jìn)一步加劇了首套房按揭在商業(yè)銀行的雞肋地位。

一位從業(yè)十余年、不愿透露姓名的股份制商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人士直言,雖然一二線城市優(yōu)質(zhì)客戶群體基礎(chǔ)廣泛,首套房按揭貸安全保障系數(shù)高,銀行出現(xiàn)壞賬的可能性要低一些。但是,收益低、人力物力投入大。

“‘限購(gòu)’、‘限貸’住房調(diào)控大背景下,首套房按揭貸審批很繁瑣,銀行花費(fèi)同等人力、物力的情況下,收益只有對(duì)公業(yè)務(wù)的一半左右,甚至不到三分之一?!鄙鲜鲐?fù)責(zé)人士無(wú)奈感慨道,在銀行貸款利率已經(jīng)放開(kāi)的今天,開(kāi)展太多這方面的業(yè)務(wù)于中小型商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)無(wú)太大裨益。

實(shí)際上,這幾年,類(lèi)似于興業(yè)銀行、光大銀行、中信銀行等,在部分三四線城市早已開(kāi)始停止受理住房按揭貸款業(yè)務(wù)。

工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等國(guó)有大行的新增涉房貸款占比雖在上半年末已調(diào)整至30%以下,且在深圳福田區(qū)、南山區(qū)等核心網(wǎng)點(diǎn)的新增涉房貸款業(yè)務(wù)開(kāi)展暫時(shí)并沒(méi)有作出調(diào)整。但受訪人士幾乎都有提及新增涉房貸款業(yè)務(wù)比重降低,從緊是大趨勢(shì)。

“至少到明年初,房貸這塊收緊的情形才有可能稍微松動(dòng)?!鄙鲜稣猩蹄y行零售信貸部一負(fù)責(zé)人士表述。

調(diào)控政策紛至沓來(lái)

放到更長(zhǎng)的時(shí)間周期來(lái)看,銀行涉房貸款比重降低早已被開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)識(shí)到。

銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在今年8月發(fā)布的署名文章《堅(jiān)定不移打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)》中指出,房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制,2019年與2016年相比,房地產(chǎn)貸款增速下降了12個(gè)百分點(diǎn),新增房地產(chǎn)貸款占全部新增貸款的比重下降10個(gè)百分點(diǎn)。但他也直言道,房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的 “灰犀?!?。

房地產(chǎn)去庫(kù)存政策后,房地產(chǎn)貸款新增占比自2016年的44.8%,降至2019年末的34.0%。按照本年度新增涉房貸款不能超過(guò)全部新增貸款比例30%來(lái)做推算,這意味著房地產(chǎn)貸款占比將回歸至行業(yè)去庫(kù)存政策前的2015年(30.6%)。

8月底,業(yè)界所謂的“三道紅線”新規(guī)出臺(tái),即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍不得融資。被地產(chǎn)金融政策精準(zhǔn)鎖定的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)先站到了調(diào)控的中心。

與融資監(jiān)管、房貸收緊相伴的,是接連不斷的樓市調(diào)控。

的10月9日,徐州、紹興相繼出臺(tái)相關(guān)政策,加碼樓市調(diào)控。截至目前,已有14城加碼樓市調(diào)控。去房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向放在當(dāng)前的大背景來(lái)看,被認(rèn)為是樓市長(zhǎng)期調(diào)控基調(diào)的一部分而已。

今昔略有不同的是,與趨緊的房地產(chǎn)金融政策相對(duì)應(yīng)是行業(yè)遜于往年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

層層傳導(dǎo)之下,整個(gè)三季度,地產(chǎn)股在7月銷(xiāo)售回暖的帶動(dòng)下短暫沖高,隨即受各地樓市調(diào)控政策及房地產(chǎn)金融政策監(jiān)管影響下行,過(guò)半房企市值縮水。

越來(lái)越多的房企開(kāi)始更清晰地感知到房企金融監(jiān)管的持續(xù)發(fā)力,也越發(fā)意識(shí)到企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略調(diào)整的必要性。

在8月底各大房企的中期業(yè)績(jī)會(huì)上,數(shù)家房企高層言及“三道紅線”、陸續(xù)出臺(tái)的樓市調(diào)控等,幾乎都提及到房企精細(xì)化管理的重要性將與日俱增。萬(wàn)科(000002.SZ/02202.HK)董事會(huì)主席郁亮在9月底的南方區(qū)域媒體會(huì)上表示:“‘三道紅線’開(kāi)始,金融紅利時(shí)代畫(huà)上句號(hào),進(jìn)入管理紅利時(shí)代。”

與往年還有所不同的是,今年由于受新冠肺炎疫情影響,房企供貨節(jié)奏相比往年后移了一到兩個(gè)月左右。目前來(lái)看,不少房企在全年業(yè)績(jī)目標(biāo)完成度較低的情況下,銷(xiāo)售、去化承壓,四季度將加快推盤(pán)節(jié)奏、加速去化。

在此背景下,將更加考驗(yàn)房企運(yùn)營(yíng)實(shí)力,倒逼房企加快提升運(yùn)營(yíng)管控效率、平衡財(cái)務(wù)指標(biāo)。而部分時(shí)刻關(guān)注涉房信貸風(fēng)向的買(mǎi)家告訴 財(cái)經(jīng)記者,眼下暫時(shí)抱著持幣觀望的態(tài)度,期待年底還會(huì)有一波新的營(yíng)銷(xiāo)熱潮、成交高峰。

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