本次農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記的范圍包括哪些?未建房、空的宅基地要確權(quán)登記嗎? 什么情況下“一戶多宅”可以登記?什么情況下宅基地超面積可以登記?記者從海南省自然資源和規(guī)劃廳獲悉，為更好開展海南省農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記工作，根據(jù)自然資源部編制的《宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作問答》結(jié)合《海南省自然資源和規(guī)劃廳關(guān)于農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記歷史 問題處理意見的通知》，海南省自然資源和規(guī)劃廳日前編制了《農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作問答》，回應(yīng)45類農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)確權(quán)登記的問題。

1.本次農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記的范圍包括哪些?

本次農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記的范圍包括農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地及地上房屋等建(構(gòu))筑物。其中，宅基地是指 土地利用現(xiàn)狀調(diào)查為村莊建設(shè)用地或城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)且符合相關(guān)規(guī)劃的集體所有土地，包括農(nóng)村家庭實(shí)際建造房屋及附屬生活設(shè)施的用地范圍。庭院經(jīng)濟(jì)用地和村莊公共設(shè)施用地不列入宅基地范圍。集體建設(shè)用地是指在村莊范圍內(nèi)除了宅基地外的建設(shè)用地，以及村莊范圍外屬集體所有的建設(shè)用地。

2.未建房、空的宅基地要確權(quán)登記嗎?

本次農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記范圍包括宅基地、集體建設(shè)用地及地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物，不包括未建造房屋的宅基地。如空的宅基地需要建房，符合宅基地取得條件的，可經(jīng)村集體出具權(quán)屬來源證明后，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，直接辦理規(guī)劃報建手續(xù)，待房子竣工后，才向不動產(chǎn)登記部門申請辦理房地一體不動產(chǎn)登記。

3.沒有權(quán)屬來源材料的宅基地如何確權(quán)登記?

根據(jù)《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)〔2016〕191號)和《農(nóng)業(yè)農(nóng)村部 自然資源部關(guān)于規(guī)范宅基地審批管理的通知》(農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2019〕6號)有關(guān)規(guī)定，對于沒有權(quán)屬來源材料的宅基地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會對宅基地使用權(quán)人、面積、四至范圍等進(jìn)行確認(rèn)后，公告30天無異議或異議不成立的，由所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會出具證明，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核批準(zhǔn)，屬于合法使用的，予以確權(quán)登記。

4.什么情況下“一戶多宅”可以登記?

農(nóng)村宅基地實(shí)行“一戶一宅”。村民一戶占用兩處以上宅基地且總面積超過175㎡的，認(rèn)定為一戶多宅，總面積不超過175㎡，不認(rèn)定為一戶多宅。對村民“一戶一宅”之外的宅基地，按以下原則處理：

(1)村民合法繼承、購買房屋所取得的宅基地，造成“一戶多宅”的，予以確權(quán)登記;

(2)經(jīng)農(nóng)村集體組織決定規(guī)劃建設(shè)新村且在2017年1月1日《海南省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃報建管理工作的通知》實(shí)施之前已建設(shè)的房屋，但原有房屋(含“祖屋”)未拆除、騰退，造成“一戶多宅”的，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權(quán)登記;

(3)符合分戶建房規(guī)定而尚未分戶的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其實(shí)際使用的宅基地合計沒有超過分戶后用地合計面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

5.宅基地確權(quán)登記中的“戶”如何認(rèn)定?

“戶”原則上應(yīng)以公安部門戶籍登記信息為基礎(chǔ)，但農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，符合下列條件之一的，可以獨(dú)立作為“戶”在本村申請宅基地確權(quán)登記：

(1)已婚或達(dá)到法定結(jié)婚年齡的;

(2)依法繼承房屋及宅基地使用權(quán)的未成年人;

(3)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形;

(4)對以上情形之外，確需以“戶”申請宅基地的，可提交村民代表會議集體討論決定，并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后公示認(rèn)定，充分給予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自主權(quán)。

6.什么情況下宅基地超面積可以登記?

按照不同歷史階段分別辦理：

(1)1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施前，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，均按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

(2)1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施起至1999年9月24日《海南省經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理條例》實(shí)施時止，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，超過175㎡面積標(biāo)準(zhǔn)的，超過面積限額部分在登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書記事欄內(nèi)注明，以后分戶建房或者重新建設(shè)時，按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確權(quán)登記;或者按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后予以確權(quán)登記。

(3)1999年9月24日《海南省經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理條例》實(shí)施后，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員建房占用的宅基地，在175㎡面積限額內(nèi)給予確權(quán)。超過面積限額部分可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后予以確權(quán)登記，否則超過部分不予確權(quán)登記。

(4)合法繼承、合法購買房屋所取得的宅基地，造成面積超限額的，予以確權(quán)登記。

7.非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地能不能登記?

非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地，應(yīng)區(qū)分不同情形予以處理：

(1)非本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因易地扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地的，并經(jīng)本農(nóng)民集體三分之二以上成員或村民代表同意，在退出原宅基地并注銷登記后，依法確定新建房屋占用的宅基地使用權(quán)，并辦理不動產(chǎn)登記。

(2)1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施之前，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員原有的宅基地或合法取得(含合法繼承取得)房屋而占用的宅基地，范圍在《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施后至今未擴(kuò)大的，可按實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記;擴(kuò)大使用宅基地范圍的，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權(quán)登記。

(3)1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實(shí)施之后，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員原有的宅基地或因合法取得(含合法繼承取得)房屋而占用的宅基地，在175㎡范圍內(nèi)確權(quán)登記。如用地面積超過175㎡的，超過面積限額部分，可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后，予以確權(quán)登記。

(4)1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》(國辦發(fā)〔1999〕39號)印發(fā)前，回原籍村莊、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人、離(退)休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞等，原在農(nóng)村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，經(jīng)公告無異議或異議不成立的，由該農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織出具證明,可依法確權(quán)登記?！皣k發(fā)〔1999〕39號”文件印發(fā)后，城市居民違法占用宅基地建造房屋、購買農(nóng)房的，不予登記。

(5)原集體經(jīng)濟(jì)組織成員戶口遷離本村后，未經(jīng)批準(zhǔn)，回村另外建設(shè)房屋或購買房屋所占用的宅基地，不予確權(quán)登記。

8.如何保護(hù)農(nóng)村婦女的宅基地權(quán)益?

農(nóng)村婦女作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員，享有平等的宅基地分配權(quán)，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上。農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)依法予以確權(quán)登記，但不得再主張原農(nóng)村宅基地使用權(quán)。

9.農(nóng)民進(jìn)城落戶后其宅基地能不能確權(quán)登記?

《中共中央國務(wù)院關(guān)于實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》(中發(fā)〔2018〕1號)明確要求，依法維護(hù)進(jìn)城落戶農(nóng)民的宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、集體收益分配權(quán)，引導(dǎo)進(jìn)城落戶農(nóng)民依法自愿有償退出上述權(quán)益，不得以退出承包地和宅基地作為農(nóng)民進(jìn)城落戶條件?！秶临Y源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)〔2016〕191號)規(guī)定，農(nóng)民進(jìn)城落戶后，其原合法取得的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)應(yīng)予以確權(quán)登記。

10.如何依法維護(hù)華僑、歸僑宅基地權(quán)益?

對華僑、歸僑原有或者合法繼承的農(nóng)村房屋，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可以依法確定其房屋宅基地使用權(quán);其宅基地已被占用無法退回，歸僑、華僑申請另外安排用地的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)優(yōu)先予以安排。

11.農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間互換房屋如何確權(quán)登記?

經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間互換房屋，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以依法予以確權(quán)登記。《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十二條規(guī)定，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋，申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議等材料辦理登記。

12.農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓、贈與宅基地上房屋如何確權(quán)登記?

經(jīng)宅基地所有權(quán)人同意，在本集體內(nèi)部向符合宅基地申請條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓、贈與宅基地上房屋，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的，可以依法予以確權(quán)登記。轉(zhuǎn)讓、贈與宅基地，申請宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，參照《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十二條規(guī)定，提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料、集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、贈與協(xié)議等材料辦理登記?！秶恋馁Y源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)〔2016〕191號)規(guī)定，歷史上接受轉(zhuǎn)讓、贈與房屋占用的宅基地超過當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的，按照轉(zhuǎn)讓、贈與行為發(fā)生時對宅基地超面積標(biāo)準(zhǔn)的政策規(guī)定，予以確權(quán)登記。

13.如何審查宅基地上房屋規(guī)劃合法性問題?

按下列不同情形予以處理：

(1)2008年1月1日《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行之前使用宅基地建房的，辦理不動產(chǎn)確權(quán)登記時可不審查是否符合規(guī)劃。

(2)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》施行后使用宅基地建房的，符合當(dāng)時實(shí)施的土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃或“多規(guī)合一”總體規(guī)劃之一的，可視為符合規(guī)劃。

14.換發(fā)房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書時，宅基地測量面積與原登記面積不一致的，如何處理?

換發(fā)房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書時，宅基地測量面積與原登記面積不一致的，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形進(jìn)行處理：

(1)對于宅基地界址未發(fā)生變化，屬于測量方法造成面積不一致的，以精度高的測量方法測得的面積登記。

(2)因非法超占宅基地導(dǎo)致測量面積大于原登記面積的，應(yīng)以原登記面積為準(zhǔn)，超過面積限額部分可按照宅基地有償使用等規(guī)定處理后予以確權(quán)登記，否則超過部分不予確權(quán)登記。

15.農(nóng)村簡易房、臨時性建(構(gòu))筑物能不能登記?

農(nóng)村簡易房、圈舍、農(nóng)具房、廁所等臨時性建(構(gòu))筑物，一般不予登記。

16.宅基地批準(zhǔn)使用后一直未辦理登記，若原批準(zhǔn)使用人死亡的，能不能申請登記?

宅基地是以“戶”分配和使用的，只要“戶”中還有其他成員，批準(zhǔn)使用人的死亡就不影響該“戶”的宅基地使用權(quán)，可由現(xiàn)在的戶主申請登記。如果“戶”中已沒有其他成員，按照《繼承法》規(guī)定，宅基地上房屋可由繼承人繼承，因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定申請登記，并在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄中注記。

17.同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權(quán)利人，申請辦理房地一體不動產(chǎn)登記的，如何處理?

同一宗宅基地上多個房屋屬于不同權(quán)利人，申請辦理房地一體不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同情形進(jìn)行處理：

(1)屬于新型農(nóng)村社區(qū)或多(高)層多戶農(nóng)民公寓的，按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十三條，參照國有建設(shè)用地使用權(quán)及建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，辦理宅基地等集體土地上的建筑物區(qū)分所有權(quán)登記。

(2)屬于因繼承、分家析產(chǎn)等原因，造成房地權(quán)利主體不一致，若遺囑或者分家析產(chǎn)協(xié)議對宅基地作了明確分割，分割的宅基地經(jīng)縣(市)自然資源主管部門認(rèn)定符合不動產(chǎn)單元劃定標(biāo)準(zhǔn)，可以分別辦理登記;若遺囑或者分家析產(chǎn)協(xié)議對宅基地未作明確分割的，按照宅基地使用權(quán)共同共有辦理登記。

(3)屬于存在民事糾紛的，待糾紛解決后予以確權(quán)登記。

18.根據(jù)國家法規(guī)政策，哪些宅基地、集體建設(shè)用地不予登記?

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十二條規(guī)定，登記申請有下列情形的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記：

(一)違反法律、行政法規(guī)的;

(二)存在尚未解決的權(quán)屬爭議的;

(三)申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。《自然資源部關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》(自然資發(fā)〔2020〕84號)規(guī)定，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。凡有上述情況的宅基地、集體建設(shè)用地，不予登記。

19.納入文物保護(hù)范圍的古村落或農(nóng)村建(構(gòu))筑物，如何確權(quán)登記?對納入文物保護(hù)范圍的古村落或農(nóng)村建(構(gòu))筑物，應(yīng)本著管理不改變產(chǎn)權(quán)歸屬原則，依法予以確權(quán)登記。同時，應(yīng)在不動產(chǎn)登記簿和證書附記欄注記，“該不動產(chǎn)屬于受國家保護(hù)的不可移動文物”。

20.利害關(guān)系人對宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記結(jié)果有異議的，如何處理?

利害關(guān)系人對宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記結(jié)果有異議的，可以按照《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十九條、八十條、八十二條的規(guī)定，申請更正登記、異議登記。對不動產(chǎn)登記結(jié)果有異議的，可以依法申請行政復(fù)議或提起訴訟。

21.沒有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地如何確權(quán)登記?

對于沒有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用，經(jīng)所在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會同意，并公告30天無異議或者異議不成立的，報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)，予以確權(quán)登記。

22.原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或村辦企業(yè)破產(chǎn)、關(guān)停、改制等，其原使用的集體建設(shè)用地如何確權(quán)登記?

原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或村辦企業(yè)因破產(chǎn)、關(guān)停等不再使用集體土地的，應(yīng)當(dāng)按照《土地管理法》第六十六條規(guī)定，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織報經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后收回集體建設(shè)用地使用權(quán)。若原鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或村集體企業(yè)因破產(chǎn)、兼并、改制等導(dǎo)致集體建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，現(xiàn)用地單位繼續(xù)占用且未改變批準(zhǔn)用途的，可以提交集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的材料辦理轉(zhuǎn)移登記。若現(xiàn)用地單位繼續(xù)占用該地塊且經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途的，申請人還應(yīng)當(dāng)提交有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或主管部門的批準(zhǔn)文件等材料。

23.如何依法確定集體建設(shè)用地使用權(quán)，妥善處理集體建設(shè)用地地上建筑物、構(gòu)筑物的規(guī)劃合法性問題?按下列不同情形予以處理：

(1)1987年《土地管理法》實(shí)施之前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)、公共設(shè)施和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，報鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。

(2)1987年《土地管理法》實(shí)施之后至1999年1月1日，使用集體土地興辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)、公共設(shè)施和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，由所在農(nóng)民集體同意，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，報縣級人民政府批準(zhǔn)后，確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。

(3)1999年1月1日之后辦鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)、公共設(shè)施和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，應(yīng)當(dāng)依據(jù)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)的用地文件進(jìn)行確權(quán)登記。

(4)依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)的，地上所建為公益事業(yè)、公共設(shè)施等建筑物、構(gòu)筑物的，辦理不動產(chǎn)確權(quán)登記時可不審查是否符合規(guī)劃。

(5)依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)且確定為經(jīng)營性集體建設(shè)用地的，審查地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物的規(guī)劃合法性時，應(yīng)綜合考慮建設(shè)當(dāng)時有關(guān)城鄉(xiāng)規(guī)劃的法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃覆蓋情況，結(jié)合現(xiàn)行規(guī)劃要求予以認(rèn)定。可以認(rèn)定的，一并確權(quán)登記;難以認(rèn)定的，只對地上建筑物、構(gòu)筑物予以確權(quán)登記。

24.如何妥善處理農(nóng)村房屋不動產(chǎn)確權(quán)登記歷史 問題?

按下列不同情況予以處理：

(1)2017年1月1日《海南省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃報建管理工作的通知》實(shí)施之前建設(shè)的房屋等建筑物、構(gòu)筑物，凡是已核發(fā)了宅基地使用證或者土地來源合法，且建設(shè)時符合《處理意見》有關(guān)規(guī)劃要求，用地在村莊或城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，由申請人提交《保證質(zhì)量安全具結(jié)書》，可按使用現(xiàn)狀辦理房地一體的不動產(chǎn)確權(quán)登記。如所建房屋等建筑物、構(gòu)筑物不符合《處理意見》中有關(guān)規(guī)劃要求或者 土地利用現(xiàn)狀調(diào)查為非建設(shè)用地的，應(yīng)按照“缺什么補(bǔ)什么”的原則，按程序完善相關(guān)規(guī)劃調(diào)整或用地手續(xù)后，予以確權(quán)登記。

(2)2017年1月1日至《海南省村莊規(guī)劃管理條例》實(shí)施前建設(shè)的房屋等建筑物、構(gòu)筑物，凡是已核發(fā)了宅基地使用證或者土地來源合法的，且建設(shè)時符合《處理意見》中有關(guān)規(guī)劃要求，用地在村莊或城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，由申請人提交《保證質(zhì)量安全具結(jié)書》，按照以下原則辦理：1.房屋等建筑物、構(gòu)筑物在村莊建設(shè)用地范圍內(nèi)的，按不超過3層、高度一般不超過12米內(nèi)登記發(fā)證，超出部分在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明，或者按照有償使用等規(guī)定處理后予以確權(quán)登記。2.房屋等建筑物、構(gòu)筑物在城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的，執(zhí)行所在城鎮(zhèn)的規(guī)劃或規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，符合要求的，予以確權(quán)登記發(fā)證。

(3)如所建房屋等建筑物、構(gòu)筑物不符合《處理意見》有關(guān)規(guī)劃要求或者 土地利用現(xiàn)狀調(diào)查為非建設(shè)用地的，應(yīng)按照“缺什么補(bǔ)什么”的原則，按程序完善相關(guān)規(guī)劃調(diào)整或用地手續(xù)后，予以確權(quán)登記。

25.如何充分發(fā)揮集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會或者村民小組等集體土地所有權(quán)代表行使主體在宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記中的作用?

《民法典》第二百六十二條規(guī)定，對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規(guī)定行使所有權(quán)：(一)屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會依法代表集體行使所有權(quán);(二)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組依法代表集體行使所有權(quán);(三)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)?！洞迕裎瘑T會組織法》規(guī)定，村民委員會依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財產(chǎn);宅基地的使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會議討論決定。因此，在遵守法律法規(guī)、政策的前提下，堅持農(nóng)民的事情農(nóng)民辦，充分發(fā)揮集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會、村民小組等集體土地所有權(quán)代表行使主體和基層群眾自治組織的作用，積極引導(dǎo)農(nóng)民積極參與農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記工作，并通過村民自治、基層調(diào)解等方式，參與解決權(quán)屬指界、登記申請資料收集、權(quán)屬糾紛，以及農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格、分戶條件、宅基地取得時間認(rèn)定和缺少權(quán)屬來源材料等疑難問題。

26.對原已完成宅基地或集體建設(shè)用地地籍調(diào)查但尚未登記的，應(yīng)如何開展地籍調(diào)查?

已完成宅基地和集體建設(shè)用地地籍調(diào)查但尚未登記，其地上房屋等建(構(gòu))筑物尚未開展地籍調(diào)查的，已有宗地地籍調(diào)查成果應(yīng)當(dāng)經(jīng)核實(shí)完善后繼續(xù)沿用，補(bǔ)充調(diào)查地上房屋等建(構(gòu))筑物信息，形成房地一體的地籍調(diào)查成果。

27.如何制作農(nóng)村地籍調(diào)查工作底圖?

可選用大比例尺1：500的地形圖、已有地籍圖、第三次全國國土調(diào)查、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記等工作中獲取的分辨率優(yōu)于0.05米的正射影像、傾斜攝影測量成果等作為基礎(chǔ)圖件，疊加地籍區(qū)、地籍子區(qū)界線和集體土地所有權(quán)宗地界線，并標(biāo)注鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組及重要地物的名稱，根據(jù)需要勾繪或標(biāo)注相關(guān)內(nèi)容即可形成工作底圖。

28.如何劃分集體土地范圍內(nèi)的地籍區(qū)和地籍子區(qū)?

在縣級行政轄區(qū)內(nèi)，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、街道界線為基礎(chǔ)，結(jié)合明顯線性地物劃分地籍區(qū)。在地籍區(qū)內(nèi)，以行政村、居委會或街坊界線為基礎(chǔ)，結(jié)合明顯線性地物劃分地籍子區(qū)。地籍區(qū)和地籍子區(qū)一旦劃定，原則上不隨行政界線的調(diào)整而調(diào)整，其數(shù)量和界線宜保持穩(wěn)定。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)按照一定程序和規(guī)范進(jìn)行調(diào)整。

29.如何有針對性地劃分宅基地和集體建設(shè)用地不動產(chǎn)單元、編制不動產(chǎn)單元代碼?

不動產(chǎn)單元是地籍調(diào)查的基本單位。在宅基地和集體建設(shè)用地地籍調(diào)查工作中，不動產(chǎn)單元是指宅基地或集體建設(shè)用地及地上房屋(建/構(gòu)筑物)共同組成的權(quán)屬界線固定封閉且具有獨(dú)立使用價值的空間。不動產(chǎn)單元代碼是指按一定規(guī)則賦予不動產(chǎn)單元的 和可識別的標(biāo)識碼，也可稱為不動產(chǎn)單元號。不動產(chǎn)單元代碼應(yīng)按照《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則》(GB/T 37346-2019)相關(guān)要求編制。本次工作中，應(yīng)在工作底圖上，根據(jù)收集的已有調(diào)查、登記成果，結(jié)合地形或影像，在地籍區(qū)、地籍子區(qū)和集體土地所有權(quán)宗地界線內(nèi)，初步識別并預(yù)劃不動產(chǎn)單元，預(yù)編不動產(chǎn)單元代碼，權(quán)屬調(diào)查工作結(jié)束后，正式劃定不動產(chǎn)單元，確定不動產(chǎn)單元代碼。已登記的不動產(chǎn)，應(yīng)建立新舊不動產(chǎn)單元代碼和原地號、房屋編號的對應(yīng)表。例如，某宅基地使用權(quán)宗地位于某縣級行政轄區(qū)(行政區(qū)劃代碼為340123)內(nèi)第3地籍區(qū)，第6地籍子區(qū)，宗地順序號為13;該宅基地上建設(shè)了一幢房屋，則該不動產(chǎn)單元編碼示例如下： 340123 003006 JC00013 F00010001

30.宅基地和集體建設(shè)用地權(quán)屬調(diào)查可采取哪些靈活的方式?

在權(quán)屬調(diào)查工作中，可靈活采取集中收集材料、集中指界等方式。對權(quán)利人因外出等原因無法參與實(shí)地指界的，可采取委托代理指界、“先承諾，后補(bǔ)簽”、網(wǎng)絡(luò)視頻確認(rèn)等方式開展指界工作。

31.是否必須開展實(shí)地指界?可采取哪些便利方式?

不一定。對界址清楚、已經(jīng)登記過的宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)的宗地，辦理房地一體登記的，經(jīng)核實(shí)界址未發(fā)生變化的，應(yīng)沿用原宗地地籍調(diào)查成果，無需開展實(shí)地指界工作。對宅基地和集體建設(shè)用地審批時有 界址點(diǎn)坐標(biāo)的，無需開展實(shí)地指界工作。辦理 登記時，土地權(quán)屬來源材料中界址不明確、實(shí)地界址有變化或者無法提供土地權(quán)屬來源材料的，應(yīng)當(dāng)開展實(shí)地指界。

32.是否一定要繪制宗地草圖?

不一定。宗地草圖是描述宗地位置、界址點(diǎn)、界址線和相鄰宗地關(guān)系的現(xiàn)場記錄。原則上應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場指界、丈量界址邊長并繪制宗地草圖。在本次工作中，為提高工作效率，采用全野外實(shí)測界址點(diǎn)的，在確保相鄰關(guān)系準(zhǔn)確、界址清晰無爭議的前提下，可在現(xiàn)場指定界址點(diǎn)并簽字后，不丈量界址邊長、不繪制宗地草圖，直接對指定的界址點(diǎn)和房角點(diǎn)開展地籍測繪，并據(jù)此編制宗地圖。

33.權(quán)屬調(diào)查和地籍測繪是什么關(guān)系?

地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測繪，其中權(quán)屬調(diào)查是地籍調(diào)查工作的核心和基礎(chǔ)，原則上應(yīng)實(shí)地開展權(quán)屬狀況調(diào)查、指界等權(quán)屬調(diào)查工作。權(quán)屬調(diào)查的成果是開展地籍測繪的依據(jù)，地籍測繪應(yīng)當(dāng)根據(jù)權(quán)屬調(diào)查確定的界址進(jìn)行。

34.房產(chǎn)分戶圖是否要分層繪制?

不一定。農(nóng)村不動產(chǎn)以宗地和獨(dú)立成幢的房屋作為不動產(chǎn)單元的，應(yīng)以幢為單位繪制房產(chǎn)分戶圖，不需要分層繪制。建筑面積可按層分別計算后求和。

35.農(nóng)村地籍調(diào)查成果和登記成果應(yīng)如何建庫匯交?

按照《地籍?dāng)?shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，將地籍調(diào)查成果納入不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺上的地籍?dāng)?shù)據(jù)庫統(tǒng)一管理，并以縣(市、區(qū))為單位，于2021年底前逐級匯交至 不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。不動產(chǎn)登記成果應(yīng)按《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)》及時錄入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，日常登記結(jié)果應(yīng)實(shí)時上傳至全國不動產(chǎn)登記管理信息基礎(chǔ)平臺。存量數(shù)據(jù)整合后，不動產(chǎn)登記成果應(yīng)以縣(市、區(qū))為單位，完成一個匯交一個，于2021年底前，逐級匯交至 不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。

36.地籍?dāng)?shù)據(jù)庫和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫是什么關(guān)系?

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫包含已登記不動產(chǎn)的自然信息、權(quán)屬信息、登記過程和登記結(jié)果等信息。地籍?dāng)?shù)據(jù)庫包括不動產(chǎn)(已登記和未登記的)調(diào)查信息和登記結(jié)果信息。兩個數(shù)據(jù)庫應(yīng)通過不動產(chǎn)單元號緊密關(guān)聯(lián)、實(shí)時更新，地籍?dāng)?shù)據(jù)庫為不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫提供調(diào)查結(jié)果信息，登記結(jié)果信息應(yīng)同步更新至地籍?dāng)?shù)據(jù)庫。

37.農(nóng)村地區(qū)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)與城鎮(zhèn)地區(qū)土地、房屋等其他不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)是什么關(guān)系?

農(nóng)村地區(qū)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)與城鎮(zhèn)地區(qū)土地、房屋等其他不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)都是不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的重要組成部分，應(yīng)納入不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一管理，不能另建一個數(shù)據(jù)庫。

38.應(yīng)該如何完善宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)?

宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)與其他類型不動產(chǎn)數(shù)據(jù)一樣，數(shù)據(jù)的完備、準(zhǔn)確、規(guī)范是保障登記安全、提高業(yè)務(wù)辦理效率、保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的基礎(chǔ)，也是開展信息共享服務(wù)的保障。完善宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記數(shù)據(jù)主要通過兩個途徑：一是完善存量數(shù)據(jù)。對存量登記資料進(jìn)行清理和標(biāo)準(zhǔn)化整合，補(bǔ)充完善缺失的重要數(shù)據(jù)項。二是規(guī)范增量數(shù)據(jù)。結(jié)合本次農(nóng)村不動產(chǎn)登記工作，完整、規(guī)范、準(zhǔn)確的填寫登記簿，為今后開展登記業(yè)務(wù)和信息共享服務(wù)提供可靠的登記數(shù)據(jù)，避免形成新的歷史 問題。

39.農(nóng)村不動產(chǎn)日常登記業(yè)務(wù)辦理采用什么信息系統(tǒng)?

應(yīng)采用當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，不能再建一套專用于農(nóng)村地區(qū)不動產(chǎn)的登記系統(tǒng)，避免“兩張皮”。

40.如何運(yùn)用信息化手段規(guī)范登記簿填寫工作?

將業(yè)務(wù)規(guī)則、數(shù)據(jù)字典和編碼等規(guī)范內(nèi)嵌在不動產(chǎn)登記系統(tǒng)中，盡可能減少需要手工填寫的數(shù)據(jù)項，通過邏輯校驗規(guī)則 限度地消除人為操作失誤造成的數(shù)據(jù)不規(guī)范，并對空項進(jìn)行提示，以便對具體問題有針對性地加以解決。

41.日常登記成果信息為什么需要實(shí)時上傳至省級和 信息平臺?應(yīng)采取何種方式上傳?

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第二十三條規(guī)定，“各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實(shí)時共享”。因此，各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)日常業(yè)務(wù)的登記結(jié)果應(yīng)通過全國不動產(chǎn)登記信息平臺統(tǒng)一接入系統(tǒng)，在登簿的同時實(shí)時在線上傳至省級和 信息平臺。

42.宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)日常登記成果信息何時接入 信息平臺?

辦理農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)日常登記時，應(yīng)在登簿的同時實(shí)時上傳登記成果信息，不應(yīng)批量上傳。目前，全國不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺已實(shí)現(xiàn)國家、省、市、縣四級聯(lián)通，地方各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可通過已經(jīng)部署的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺統(tǒng)一接入系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)登記數(shù)據(jù)的自動上傳。

43.是否會根據(jù)農(nóng)村地區(qū)確權(quán)登記數(shù)據(jù)特點(diǎn)制定相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，進(jìn)一步明確登記數(shù)據(jù)整合匯交要求?

《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)(試行)》《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)范(試行)》《不動產(chǎn)登記存量數(shù)據(jù)成果匯交規(guī)范(試用)》等已有標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，已經(jīng)可以涵蓋農(nóng)村地區(qū)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合入庫和匯交。因此，不再專門制定針對農(nóng)村地區(qū)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，后續(xù)會根據(jù)工作需要適時提出相關(guān)要求。

44.存量登記資料整合過程中，發(fā)現(xiàn)原有檔案資料存在明顯錯誤的是否可以糾正?

存量登記資料數(shù)據(jù)整合是一項技術(shù)工作，數(shù)據(jù)錄入嚴(yán)格按照法定登記資料，遵循“保持?jǐn)?shù)據(jù)原貌”的原則，不應(yīng)修改已有的登記資料。存在明顯錯誤的，必須通過法定程序才能更正。

45.如何把握農(nóng)村不動產(chǎn)登記成果匯交的時間要求?

總體要求是2021年底前完成全國所有縣(市、區(qū))整合匯交工作。由于各地基礎(chǔ)條件不同，工作進(jìn)度不一，先完成的縣(市、區(qū))先匯交，統(tǒng)籌進(jìn)度，確保2021年底前完成匯交任務(wù)，避免到 “扎堆”匯交。

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