據(jù)媒體報(bào)道，多家銀行近期收到窗口指導(dǎo)，自即日起收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸額度，原則上開(kāi)發(fā)貸控制在2019年3月底時(shí)的水平。

　　根據(jù)央行數(shù)據(jù)，2019年一季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為10.85萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.9%。2019年二季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為11.04萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.6%。也就是說(shuō)，即使是比照二季度的余額，也要調(diào)減0.19萬(wàn)億元。而2018年三季度末同比增長(zhǎng)達(dá)24.5%，比照這個(gè)增幅，壓減的數(shù)額就更大了。

　　如你所知，自5月底開(kāi)始，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域多個(gè)渠道陸續(xù)收緊。先是包括ABS在內(nèi)的發(fā)債暫停，接著是對(duì)房地產(chǎn)信托增量的全面壓縮，然后是央行將LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）機(jī)制引入住房按揭貸款領(lǐng)域，再就是目前的開(kāi)發(fā)貸收緊。

　　表現(xiàn)看來(lái)，變化突然，其實(shí)是其來(lái)有自。我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，央行黨委書(shū)記、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清今年的兩次表態(tài)用詞值得一再引用。5月25日他在清華五道口全球金融論壇的書(shū)面發(fā)言說(shuō)，要堅(jiān)決避免出現(xiàn)房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)的過(guò)度泡沫；6月13日在第十一屆陸家嘴論壇上的開(kāi)幕致辭又說(shuō)，“歷史證明，凡是過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和維持經(jīng)濟(jì)繁榮的國(guó)家， 終都要付出沉重代價(jià)”。

　　房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的收緊，是有它的邏輯的。我一再跟地產(chǎn)界的朋友講，有時(shí)跳出行業(yè)看問(wèn)題才會(huì)更清楚。十九大報(bào)告提出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。這不僅表明經(jīng)濟(jì)增速由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)，同時(shí)也意味著發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。以鋼筋混凝土為代表的高能耗低效率的粗放式增長(zhǎng)，必須轉(zhuǎn)變。其中就包括有意無(wú)意寄托于房地產(chǎn)的拉動(dòng)。7月30日中央政治局會(huì)議提出，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，就是對(duì)這種增長(zhǎng)方式堅(jiān)定說(shuō)“不”。

　　舉個(gè)例子。過(guò)往多年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，與龐大的資金流入有直接關(guān)系。2017年3月2日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上，郭樹(shù)清稱(chēng)，四分之一的銀行貸款投向了房地產(chǎn)，2016年增量中房地產(chǎn)占據(jù)45%。當(dāng)年4月，據(jù)財(cái)新報(bào)道：銀監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清近期披露，房地產(chǎn)相關(guān)貸款（含以房地產(chǎn)作為抵押、擔(dān)保）的占比已經(jīng)超過(guò)了（總貸款的）1/3，個(gè)別銀行的地產(chǎn)相關(guān)貸款占比甚至超過(guò)了50%。

　　據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)全面市場(chǎng)化以來(lái)，銀行貸款四分之 向房地產(chǎn)，基本是長(zhǎng)期現(xiàn)象。我有個(gè)樸素的認(rèn)識(shí)是，銀行貸款就這么多，房地產(chǎn)吸納多了，其他領(lǐng)域就少了。如今，中央要求推進(jìn)金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，增加對(duì)制造業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的中長(zhǎng)期融資。錢(qián)從哪里來(lái)？至少房地產(chǎn)這個(gè)吸金大鱷可以擠一擠。

　　回到眼前。資金渠道全面收緊，房企怎么辦？

　　其實(shí)，5月底以來(lái)，多數(shù)房企對(duì)這個(gè)趨勢(shì)應(yīng)該是有所認(rèn)知的。具體到每家房企，影響程度不同。有些房企，投資偏激進(jìn)，去年拿地較多，甚至今年上半年也還在積極“搶籌”，體外資金來(lái)源一收，線(xiàn)就繃得有點(diǎn)緊。有些房企偏保守，現(xiàn)金儲(chǔ)備較足，應(yīng)對(duì)就相對(duì)從容一些。

　　比較棘手的是，去年下半年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售已轉(zhuǎn)淡，今年三四月以為活躍起來(lái)，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)是個(gè)“假陽(yáng)春”。錯(cuò)判市場(chǎng)形勢(shì)的房企就會(huì)有點(diǎn)措手不及。而資產(chǎn)價(jià)格市場(chǎng)具有明顯的情緒傳導(dǎo)效應(yīng)，房地產(chǎn)金融收緊的消息傳到消費(fèi)者那里，就會(huì)引發(fā)觀望，反過(guò)來(lái)再對(duì)銷(xiāo)售端產(chǎn)生冷凝現(xiàn)象。

　　房企如何應(yīng)對(duì)？不能寄希望于所謂政策的反轉(zhuǎn)。上周我就呼吁房企立即展開(kāi)促銷(xiāo)行動(dòng)。恒大以特價(jià)房的形式對(duì)全國(guó)532個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行7.8折促銷(xiāo)，值得參考。實(shí)際上它在年初就有過(guò)一次類(lèi)似的促銷(xiāo)行動(dòng)，后值所謂“小陽(yáng)春”，還有同行不理解呢。

　　我建議更多的房企加入到降價(jià)促銷(xiāo)的行動(dòng)中來(lái)。做好預(yù)案，不要擔(dān)心降價(jià)的負(fù)效應(yīng)。畢竟現(xiàn)金落袋，安全才是根本。當(dāng)然，未買(mǎi)房的消費(fèi)者也不應(yīng)幻想大幅降價(jià)，目前樓市不存在暴跌的基礎(chǔ)。前期購(gòu)房的業(yè)主也要有信用意識(shí)，不能因?yàn)楹笃诜吭唇祪r(jià)了就去售樓處維權(quán)。

　　但房企也不要過(guò)于驚慌。中央對(duì)房地產(chǎn)的定調(diào)，一是“房住不炒”，二是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。2016年以來(lái)，抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)已成為共識(shí)，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的大起大落也不利于投資與消費(fèi)的穩(wěn)定，不利于整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)。

　　我相信，在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的行為、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，正常、合理的房地產(chǎn)投資需求，正常、合理的住房消費(fèi)需求，監(jiān)管部門(mén)仍會(huì)繼續(xù)支持。房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，也包括房地產(chǎn)金融供給的健康穩(wěn)定。

　　還是那句話(huà)，從空間看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較長(zhǎng)的發(fā)展期，但這個(gè)行業(yè)正在告別高速增長(zhǎng)，回歸中高速甚至中低速增長(zhǎng)，回歸正常行業(yè)。這個(gè)“正?！?，也包括房地產(chǎn)投資收益的正常，包括從業(yè)人員和消費(fèi)者心態(tài)的正常。

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