8月，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)再次出現(xiàn)普漲，新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅創(chuàng)近79個(gè)月的新高。8月房?jī)r(jià)為何再次出現(xiàn)大漲？哪些城市漲的厲害？限貸、限購(gòu)城市的收效如何？目前房?jī)r(jià)是否過熱？未來政策是否會(huì)有變化？記者采訪業(yè)界研究機(jī)構(gòu)、專家對(duì)此進(jìn)行一一解讀。

8月房?jī)r(jià)走勢(shì)有何不同？

  環(huán)比漲幅創(chuàng)近79個(gè)月新高

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日發(fā)布的8月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月房?jī)r(jià)環(huán)比和同比上漲的城市均出現(xiàn)增加。新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有64個(gè)和57個(gè)，分別比上月增加13個(gè)和6個(gè)。新建商品住宅價(jià)格比上月漲幅擴(kuò)大的城市有31個(gè)，二手住宅價(jià)格比上月漲幅擴(kuò)大的城市有30個(gè)。

  易居(博客)研究院智庫(kù)*新報(bào)告指出，8月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅1.3%。一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增幅分別為3.4%、1.7%和0.6%，三類城市增幅均有擴(kuò)大，其中一線城市增幅擴(kuò)大*明顯。一二三線城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅分別為30.5%、10.3%和2.5%，三類城市增幅均有擴(kuò)大。

  易居研究院智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比漲幅創(chuàng)下了近79個(gè)月的新高，即2010年2月份以來的*高環(huán)比增幅。

  哪些城市房?jī)r(jià)漲得*猛？

  鄭州、石家莊等六城或繼續(xù)領(lǐng)漲

  8月份，70個(gè)城市中，有66個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格上漲或止跌。其中，鄭州、上海、無(wú)錫、合肥和福州五個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比增幅*大；南京、廈門、北京、石家莊和天津的增幅也較大，位列前10位。韶關(guān)、烏魯木齊、錦州、丹東、大理、湛江、常德、包頭、銀川、昆明10城新建商品住宅價(jià)格增幅位居后10位。

房地產(chǎn)專家謝逸楓接受記者采訪時(shí)表示，8月70城一二三線城市房?jī)r(jià)普遍上漲，二線城市代替一線城市，三線城市接漲的趨勢(shì)明顯。8月份，鄭州房?jī)r(jià)代替前“四小龍”的蘇州、廈門、杭州、南京，領(lǐng)漲全國(guó)。未來后“六小龍”的鄭州、石家莊、天津、福州、濟(jì)南、無(wú)錫的房?jī)r(jià)有望接棒領(lǐng)漲。

  什么原因推高8月房?jī)r(jià)？

  “資金潮+資產(chǎn)荒”引發(fā)購(gòu)房熱潮

  中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為，現(xiàn)在房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，引發(fā)購(gòu)房者的潮。這一趨勢(shì)延續(xù)到了9月初，多地再次出現(xiàn)潮現(xiàn)象，成交明顯升溫。

  央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房貸占比新增貸款連續(xù)兩個(gè)月超過50%。8月人民幣新增貸款9487億元，住戶部門貸款新增額度高達(dá)6755億元，環(huán)比增加47.65%。7月份人民幣新增貸款4636億元，其中，住戶部門貸款增加4575億元。

嚴(yán)躍進(jìn)亦認(rèn)為，二季度房?jī)r(jià)上漲后首套購(gòu)房者的房屋增值較快，改善型需求被快速釋放。同時(shí)，由于潛在購(gòu)房者對(duì)政策后續(xù)走向理解的模糊，引發(fā)8月份樓市的潮，推高房?jī)r(jià)。建議后續(xù)各地出臺(tái)政策時(shí)，加強(qiáng)會(huì)議保密，防止各類謠言出現(xiàn)，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

  限貸、限購(gòu)效果如何？

  8月施行限貸兩城房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大

  記者梳理顯示，一線城市外，目前蘇州(8月12日起施行)、廈門(9月5日起施行)、杭州(9月19日起施行)重啟了限購(gòu)政策。此外，合肥(8月9日起施行)、南京(8月12日起施行)、武漢(9月1日起施行)出臺(tái)了限貸政策。

  嚴(yán)躍進(jìn)表示，除已出臺(tái)政策的城市外，未來福州、天津、無(wú)錫、濟(jì)南、青島、南昌、惠州、昆山等城市都會(huì)有限購(gòu)或限貸的可能。

統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，雖然合肥和南京8月份前半月就施行了限貸政策，但上述實(shí)施限購(gòu)或限貸的二線城市(不包括蘇州)8月份新房?jī)r(jià)格繼續(xù)保持上漲勢(shì)頭，環(huán)比漲幅均超過3%。其中，南京、杭州、合肥、武漢四個(gè)城市環(huán)比漲幅擴(kuò)大。不在70個(gè)大中城市統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)的蘇州則出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比下降現(xiàn)象，來自中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，8月，蘇州房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.25%。

  謝逸楓認(rèn)為，重啟限購(gòu)、限貸城市的房?jī)r(jià)、成交量短期內(nèi)大跌的可能性不存在。目前各地出臺(tái)的政策調(diào)控力度總體相對(duì)溫柔，無(wú)組合拳，暫時(shí)無(wú)法撫平供需波動(dòng)，解決不了住宅庫(kù)存不足、資源集中、資產(chǎn)荒等現(xiàn)象。

  房?jī)r(jià)未來怎么走？

  房?jī)r(jià)上漲難抑制 需警惕過熱風(fēng)險(xiǎn)

  嚴(yán)躍進(jìn)表示，基于目前一線城市可售房源嚴(yán)重不足的事實(shí)，后續(xù)房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，抑制房?jī)r(jià)上漲依然是比較艱巨的任務(wù)；二線城市也有類似的邏輯，增幅較大；三線城市繼續(xù)小漲，無(wú)錫等城市則是本輪三線城市中上漲較快的城市。

  張大偉認(rèn)為，當(dāng)下資金潮下，杭州等多個(gè)城市的限購(gòu)、限貸政策的力度對(duì)市場(chǎng)的影響非常微弱，不收緊房地產(chǎn)信貸額度，房?jī)r(jià)繼續(xù)出現(xiàn)大幅上漲依然是趨勢(shì)。

“政策真正落地和影響交易，要到明年上半年，期間房?jī)r(jià)過熱風(fēng)險(xiǎn)值得警惕?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為，全國(guó)房?jī)r(jià)4月份曾步入“過熱”區(qū)間，5-7月份重新回到“偏熱”區(qū)間，8月份重回“過熱”區(qū)間。房?jī)r(jià)過熱會(huì)引起新的問題，例如房貸資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)加大、房?jī)r(jià)過熱造成有房和無(wú)房群體的財(cái)富分配機(jī)制扭曲。

  樓市調(diào)控政策會(huì)有變化？

  專家預(yù)計(jì)進(jìn)入“去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)”并存階段

  張大偉認(rèn)為，控房?jī)r(jià)需三方面加碼政策——降低資金潮、增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、降低購(gòu)房者恐慌，預(yù)期未來房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)“因城施策”，為了三四線城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存，建議銀行對(duì)三四線城市增加利率優(yōu)惠。

  謝逸楓認(rèn)為，如果已出臺(tái)收緊政策的二線城市樓市持續(xù)高燒不降，地方肯定會(huì)調(diào)控加碼，*有可能的政策組合拳是提高房貸首付、利率，限購(gòu)、限貸條件與標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)，取消稅收優(yōu)惠，收緊房企信貸，打擊第三方房貸平臺(tái)等政策。

  “信貸收緊是大概率事件，但對(duì)首套肯定不會(huì)收緊，二套收緊是必然的。預(yù)計(jì)后續(xù)對(duì)首付資金來源會(huì)進(jìn)行比較嚴(yán)厲審查。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來政策層面會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較特殊的狀態(tài)，即“去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)”并存的階段，主要省會(huì)城市和熱點(diǎn)三線城市需采取市區(qū)控制房?jī)r(jià)，郊區(qū)積極去庫(kù)存的方式。

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