利率市場(chǎng)化改革邁出實(shí)質(zhì)一步。

8月16日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署運(yùn)用市場(chǎng)化改革辦法推動(dòng)實(shí)際利率水平明顯降低、解決"融資難"問題，核心內(nèi)容包含兩點(diǎn)：一是增設(shè)LPR5年期以上品種，二是將LPR定價(jià)機(jī)制確定為"公開市場(chǎng)操作利率加點(diǎn)"。

第二天即8月17日，央行發(fā)布公告稱，改革完善市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)形成機(jī)制，引導(dǎo)銀行貸款利率定價(jià)從參考貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)向貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。

根據(jù)公告，央行將授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心于8月20日 發(fā)布新的LPR，并于之后的每月20日（遇節(jié)假日順延）9：30公布貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。同時(shí)，報(bào)價(jià)行由目前的10家擴(kuò)大至18家，城市商業(yè)銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、外資銀行和民營(yíng)銀行各占2家。

"變革L(fēng)PR報(bào)價(jià)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)貸款利率'兩軌并一軌'，其實(shí)就是變相降息。"中泰證券在近期一份研報(bào)中明確指出，LPR利率表面上是18家報(bào)價(jià)行對(duì)市場(chǎng)信用風(fēng)險(xiǎn) 主體的報(bào)價(jià)利率，但預(yù)計(jì)央行在開始階段仍會(huì)實(shí)施價(jià)格指導(dǎo)。

房地產(chǎn)貸款難獲益

此次利率并軌，也有部分疑問提出，就是會(huì)否造成房貸利率的下降？

央行公告中指出，LPR利率將由原有1年期限品種擴(kuò)大至1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。銀行的1年期和5年期以上貸款參照相應(yīng)期限的LPR定價(jià)，1年期以內(nèi)、1年至5年期貸款利率由銀行自主選擇參考的期限品種定價(jià)。

而居民房貸大多屬于長(zhǎng)期限貸款，應(yīng)采用5年期以上的LPR利率為基準(zhǔn)。央行在解讀中，也明確指出5年期以上的LPR品種，為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長(zhǎng)期貸款的利率定價(jià)提供參考。

但7月份的高層會(huì)議上，再次強(qiáng)調(diào)"房住不炒"，并且明確"不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段"，房地產(chǎn)相關(guān)貸款恐怕難以從本次并軌中獲益。

所以看似并軌，但存量貸款仍用基準(zhǔn)貸款利率，而且還又多了一軌，意義耐人尋味。

"在當(dāng)前房住不炒背景下，1年期LPR利率可能更為市場(chǎng)化，而對(duì)5年期以上LPR利率，央行或仍會(huì)有所指導(dǎo)。"楊暢解釋稱，"整體而言，房住不炒的戰(zhàn)略定力會(huì)延續(xù)下去，房地產(chǎn)相關(guān)貸款恐難從本次并軌中獲益。"

中泰宏觀報(bào)告指出，配合對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的管理，本次并軌設(shè)計(jì)的目的或在于，既部分降息支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，又部分利率不變抑制資產(chǎn)泡沫。

部分熱點(diǎn)城市房貸利率仍上調(diào)

事實(shí)上，房貸利率非但沒有下降的預(yù)期，反而在二季度以來，部分熱點(diǎn)城市房貸利率連續(xù)上浮，對(duì)購(gòu)買力市場(chǎng)的調(diào)控力度也在不斷加大。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，從南京多家銀行獲悉，4月份以來南京各家銀行已經(jīng)連續(xù)3次提高了房貸利率。5月初，銀行房貸利率從基準(zhǔn)利率上浮8%調(diào)整到上浮10%；5月底，首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率上浮10%全部調(diào)整到了上浮15%；7月初至今，南京市5家銀行將首套房貸款利率從基準(zhǔn)上浮15%調(diào)整到上浮20%。

"近期南京市所有的銀行都要調(diào)整貸款利率，首套從基準(zhǔn)上浮15%，調(diào)整到上浮20%。"北京銀行南京分行一名負(fù)責(zé)人表示，這是主管部門統(tǒng)一的規(guī)定，他們銀行的房貸額度已經(jīng)不夠放了，主管部門要求提高利率抑制需求。人行還進(jìn)行窗口指導(dǎo)，利率達(dá)不到要求的一律不批。一些前期簽訂了合同的賣家，遲遲拿不到貸款，有的等待期甚至超過一個(gè)月。"現(xiàn)在銀行根本不愁放不出按揭貸款，利率越高，銀行獲益越大。"一位業(yè)內(nèi)人士稱。

今年樓市率先回暖的蘇州，房貸利率在6、7兩個(gè)月也出現(xiàn)連續(xù)上浮。蘇州某房產(chǎn)中介經(jīng)理人表示，7月蘇州首套房貸利率，普遍按照基準(zhǔn)上浮23%（即6%）執(zhí)行，此前3、4、5月份保持在基準(zhǔn)利率上浮17%-18%，6月上調(diào)至基準(zhǔn)上浮20%。二套房貸款未還清的客戶多數(shù)銀行要求貸款利率上浮30%（即6.37%）。

據(jù)融360發(fā)布的7月份房貸市場(chǎng)報(bào)告顯示，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.44%，二套房貸款平均利率為5.76%。從數(shù)據(jù)上看，全國(guó)房貸利率水平在下半年進(jìn)入反彈階段。蘇州地區(qū)首套房貸利率為6.03%，環(huán)比飆升16BP，一躍成為全國(guó)房貸利率水平 的城市，也是目前 一個(gè)首套房貸利率水平破"6"的城市；大連地區(qū)7月漲幅 ，首套房貸利率環(huán)比上漲20BP；漲幅排名前五的大連、蘇州、杭州、寧波和長(zhǎng)沙，均在近一個(gè)月內(nèi)多次上調(diào)房貸利率，調(diào)整時(shí)間集中在月初和月末。

房貸利率上浮給購(gòu)房者帶來了多大的壓力？

業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬：假如某首套房購(gòu)買者，買入一套總價(jià)200萬(wàn)元，首付3成，貸款140萬(wàn)元，貸款年限30年。每月還款額度，在年初基準(zhǔn)利率上浮5%時(shí)，每月還款7640元，到目前基準(zhǔn)利率上浮20%，每月需還款8286元，每月足足多還646元。而還款總額更是多出23.3萬(wàn)元，這也是一筆不小的金額。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年下半年樓市還是堅(jiān)持"房住不炒"，以穩(wěn)為主。而近期房地產(chǎn)融資受限、多個(gè)銀行利率上浮等都是樓市收緊的表現(xiàn)。所以接下來的房貸利率大概率還會(huì)繼續(xù)上調(diào)，特別是在部分熱點(diǎn)城市。

持續(xù)調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫，并出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)。全國(guó)商品房的銷售面積已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，雖然跌幅并未出現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì)，但市場(chǎng)已經(jīng)有了降溫的苗頭。2019年1-7月份，商品房銷售面積為88783萬(wàn)平方米，同比下降1.30%。

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