少數(shù)城市一季度出現(xiàn)樓市小陽春，卻引發(fā)輿論對于房價全面反彈的擔憂。在決策層眼中，樓市已經(jīng)上升“政治問題”，中央部委近日對樓市波動較大城市開始亮出“黃牌”警告。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國務院發(fā)展研究中心對2019年 季度房地產(chǎn)市場運行情況開展了專題調(diào)研。從調(diào)研情況看，房地產(chǎn)市場總體保持平穩(wěn)，住宅銷售平穩(wěn)回落，房價基本穩(wěn)定，市場預期趨于理性。但部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關(guān)注。

按照穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住建部對2019年 季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。

住建部并未公開哪些城市被預警提示。不過，從一些官方報告來看，確有一些城市房價或地價近期波動較大。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉認為，未來住建部的約談、預警將影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)巡查在2019年將常態(tài)化。

會有哪些城市？

中國樓市區(qū)域性較強，按成交規(guī)模和重要性，國內(nèi)城市一般被劃分為一二三線城市。從官方數(shù)據(jù)看，本輪市場波動，二三線城市反而成了領(lǐng)跑者。

從一手房價來看，國家統(tǒng)計局近日數(shù)據(jù)顯示，3月份70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市達65個，僅上海、深圳、贛州、韶關(guān)4個城市下跌，長沙持平。

張大偉認為，65個城市新房銷售價格環(huán)比上漲，再次接近了2017年市場熱度高點。

值得關(guān)注的是，在新建商品住宅銷售價格方面，一二三線城市同比漲幅均是上升的，但二三線城市漲幅更大。

國家統(tǒng)計局城市司 統(tǒng)計師劉建偉透露，3月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.2%，二線城市同比上漲12.2%，三線城市同比上漲11.4%。

而3月新建商品住宅銷售價格同比漲幅超過20%的有5個城市，漲幅從高到低依次為：西安、呼和浩特、大理、貴陽和丹東。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，3月房價數(shù)據(jù)說明隨著小陽春行情的到來，市場交易有所上升，價格也有所反彈。而同比增幅繼續(xù)擴大，這和過去幾個月環(huán)比增幅相對偏高有關(guān)。尤其是部分城市高價樓盤密集入市，也容易帶來價格的反彈。

“房價上漲城市數(shù)量的增加，多少也會影響二季度購房者的市場預期。另外需要注意的是，在同比增幅中，全國70個城市均保持了同比正增長現(xiàn)象，通俗來說，70個城市的房價均超過了去年同期水平。”嚴躍進稱。

二三線城市在領(lǐng)跑房價漲幅之外，地價變動也相對一線城市更大。

自然資源部17日發(fā)布“2019 年 季度全國主要城市地價監(jiān)測報告”顯示，在一線城市中，北京、廣州、深圳住宅地價增速環(huán)比收窄，上海住宅地價增速連續(xù)兩個季度負增長。

從同比看，除了廣州住宅地價同比上漲11.95%外，北京和深圳同比漲幅均在5%左右，上海 ，只有0.55%。

二線城市中，石家莊、沈陽、大連、哈爾濱、海口、西安等 6 個城市住宅地價同比增速超過 10%，其中西安增幅 ，達到了20.72%。

三線城市中，有23 個城市住宅地價同比增速超過 10%，其中株洲 ，甚至達到了35.52%。

上述報告預計，2019年第二季度全國城市地價溫和上行，熱點城市住宅地價增速回落幅度趨緩，部分城市住宅地價環(huán)比漲幅略有回升，但基本穩(wěn)定。下一步要關(guān)注地方政策微調(diào)下的市場動態(tài)及預期引導，在強化地方主體責任的同時，嚴格落實中央對地方的督察問責。

小陽春可能是偽命題

近期，一些地方統(tǒng)計局相繼發(fā)布一季度房地產(chǎn)銷售情況，總體來看，冷暖不一，樓市小陽春并非處處皆在，即便一些成交增幅較大的地區(qū)，房價上漲趨勢也并未如一些業(yè)界人士預料的那樣明顯。

譬如，北京和天津銷售有增加。一季度北京全市商品房銷售面積為147.7萬平方米，同比增長87.2%。其中，住宅銷售面積為122.4萬平方米，增長1.3倍。

今年一季度，天津全市新建商品房銷售面積239.43萬平方米，同比增長27.3%；其中，3月當月新增銷售面積145.43萬平方米。

也有樓市銷售出現(xiàn)較大降幅的地區(qū)。上海市統(tǒng)計局19日數(shù)據(jù)顯示，上海一季度商品房銷售面積317.50萬平方米，下降10.7%。其中，住宅銷售面積269.00萬平方米，下降3.5%。

重慶市一季度商品房銷售面積1441.51萬平方米，同比下降8.3%，其中住宅銷售面積1228.87萬平方米，下降6.8%。

海南省統(tǒng)計局副局長、新聞發(fā)言人王淵18日介紹稱，一季度海南全省房屋銷售面積185.73萬平方米，同比下降64.1%；房屋銷售額316.22億元，同比下降58.8%。

從超過八成的成交增幅來看，北京樓市已經(jīng)不能僅僅用小陽春來形容了，但北京房價是否也隨之快速上漲？

太平戴維斯華北區(qū)市場研究部負責人李想表示，自去年末以來，在政策平穩(wěn)、信貸放松的雙重作用下，北京樓市銷售數(shù)據(jù)良好，但價格反彈不明顯，預計量價齊漲的可能性較小。

“成交量的提升并未很快傳導至房價的波動，目前北京市場上一手住宅銷售的主體仍以限價房及共有產(chǎn)權(quán)房為主，其價格已經(jīng)封頂，難以實現(xiàn)反彈。 ”李想稱。

國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊副總隊長、新聞發(fā)言人方曉丹19日也表示，從價格來看，北京住宅銷售價格總體平穩(wěn)。一季度北京市新建住宅銷售價格小幅波動。1月份環(huán)比上漲0.6%，2月份由升轉(zhuǎn)降，環(huán)比下降0.2%。3月份環(huán)比上漲0.4%，同比上漲3.2%。

關(guān)于房價未來走勢，方曉丹認為，隨著北京市房地產(chǎn)系列調(diào)控政策持續(xù)嚴格執(zhí)行，“房住不炒”逐漸深入人心，投機需求基本絕跡。在國家“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控方針指引下，預計未來北京市住宅銷售價格將繼續(xù)保持總體平穩(wěn)態(tài)勢。

一線城市往往被視為樓市走向的風向標，但從前述一季度官方數(shù)據(jù)看，除了北京樓市銷售增幅較大外，京滬廣深房價并未出現(xiàn)較大波動，而一些二三線城市反而在房價和地價上漲幅較大。

原因何在？或許與近期樓市調(diào)控力度的變化有關(guān)。

自然資源部上述地價報告認為，“一城一策”的主導模式促使各地政策調(diào)整更加精準化。二三線城市政策微調(diào)的范圍和力度相對較大。在此背景下，一季度二線城市住宅地價環(huán)比增幅由降轉(zhuǎn)升，而三線城市住宅地價同比增幅連續(xù) 5 個季度超過全國及一、二線城市水平。

嚴躍進認為，從3月份一二三線城市的房價環(huán)比增幅數(shù)據(jù)看，分別為0.2%、0.6%和0.7%。從環(huán)比增幅數(shù)據(jù)看，三線城市相比2月份有所擴大，這說明三線城市或受近期一二線城市成交回暖的影響，市場交易也有所反彈，價格也容易上升。

樓市已成“政治問題”

本輪二三線城市樓市波動，既然始于調(diào)控，也可能終于調(diào)控。

張大偉認為，從2018年11月開始，全國各地收緊樓市調(diào)控政策明顯減少，但 近在樓市波動下，市場炒作氛圍再啟，部分城市再次發(fā)布調(diào)控政策。此外，近期市場各種謠言明顯出現(xiàn)，如傳聞一些城市松綁限購限價等，對此，相應城市及時進行了辟謠。

值得注意的是，中共中央政治局19日召開會議要求，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制。

張大偉認為，在近期部分房地產(chǎn)市場出現(xiàn)小陽春，局部區(qū)域出現(xiàn)波動的情況下，政治局會議再次提及房住不炒，對炒房者將有打擊，也有利于市場平穩(wěn)。

嚴躍進也表示，政治局會議也明確了長效調(diào)控機制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主體責任。預計今年二季度相關(guān)城市會在一城一策上有相關(guān)政策出臺，對于地方政府的主體責任考核也會加大。

自然資源部17日下發(fā)通知要求，做好2019年住宅用地“五類”調(diào)控目標制定實施工作。通知強調(diào)，建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制是黨中央國務院重大決策部署，不僅是經(jīng)濟問題，也是重大民生問題、政治問題。

由此可見，在決策層眼中，樓市問題已經(jīng)上升為政治問題，其是否穩(wěn)定將是 的考核目標。

這種穩(wěn)定，既包括不能大漲，也有不能大落之意。

住建部19日要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標，夯實主體責任，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止出現(xiàn)大起大落，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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