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政治局會(huì)議有望定調(diào)下半年樓市,房住不炒仍將是政策主線

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2019-07-29 10:35:27  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:第一財(cái)經(jīng)日報(bào)  閱讀 695 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

按照往年慣例,分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢,部署下半年經(jīng)濟(jì)工作的中央政治局會(huì)議有望近期召開,其對樓市調(diào)控會(huì)做何種表態(tài),或?yàn)橄掳肽晔袌鲎呦蚨ㄏ禄{(diào)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場分化性特征日益明顯,政策管控在部分地區(qū)又趨于強(qiáng)化,預(yù)計(jì)三季度政策面堅(jiān)持一城一策,部分地區(qū)可能會(huì)繼續(xù)收緊,這會(huì)對一些價(jià)格過高城市的市場交易形成抑制效應(yīng),房企需要靈活制定去庫存的策略。

七次會(huì)議五次涉及房地產(chǎn)

從2017年7月至今,以經(jīng)濟(jì)為主要議題的中央政治局會(huì)議已經(jīng)召開了七次。除了2018年10月31日和2018年12月13日兩次會(huì)議未提及外,其他五次會(huì)議都對房地產(chǎn)市場作出了重要表述。

如,2018年7月31日的中央政治局會(huì)議提出,下決心解決好房地產(chǎn)市場問題,堅(jiān)持因城施策,促進(jìn)供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場秩序,堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

近的一次是2019年4月19日,中央政治局會(huì)議要求,堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制。

這也是2018年下半年連續(xù)兩次未提及房地產(chǎn)內(nèi)容后,中央政治局會(huì)議重提“房住不炒”這一口號(hào)。在業(yè)界看來,此舉也在意料之內(nèi)。

2019年一季度,由于政策放松的預(yù)期以及資金面的實(shí)際寬松、信貸利率的實(shí)際下行,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出升溫狀態(tài),樓市“小陽春”起量,熱點(diǎn)城市搶地風(fēng)潮再起。

這種背景下,中央政治局會(huì)議再次提及房住不炒,表明了對于熱點(diǎn)城市市場升溫的緊密關(guān)注,打破了之前熱點(diǎn)城市放松限購限貸的預(yù)期,也是為了防范房地產(chǎn)市場的價(jià)格上漲等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。

今年4月份的中央政治局會(huì)議定下樓市調(diào)控基調(diào)之后,后續(xù)部委和地方政府的調(diào)控政策也隨之而來。

中原地產(chǎn) 分析師張大偉表示,2019年上半年,全國房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)251次,相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192次,同比上漲了31%。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策從4月中旬開始出現(xiàn)了明顯收緊趨勢。近兩個(gè)月房地產(chǎn)調(diào)控近百次,密度在歷史看,處于 階段?!睆埓髠シQ。

就在中央政治局會(huì)議召開當(dāng)天(4月19日),按照穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制方案確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求,住建部對2019年 季度房價(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的6個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

一個(gè)月后的5月18日,為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責(zé)任,住建部又對近3個(gè)月新建商品住宅、二手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。

住建部要求各地堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署,始終堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,進(jìn)一步加強(qiáng)市場監(jiān)測分析,及時(shí)解決市場運(yùn)行中出現(xiàn)的問題,切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求落到實(shí)處,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

被住建部“黃牌”警告的蘇州市,在今年5月11日和7月24日,連續(xù)兩次升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控措施。

蘇州為何要連續(xù)升級(jí)調(diào)控?蘇州市人民政府發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的補(bǔ)充意見》強(qiáng)調(diào),樓市調(diào)控升級(jí)是基于“堅(jiān)持’房子是用來住的,不是用來炒的’定位,落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的要求,遏制投機(jī)炒房,合理引導(dǎo)市場預(yù)期”而出臺(tái)。

而開封樓市政策一日游事件更給外界傳遞出調(diào)控不會(huì)輕易松動(dòng)的信號(hào)。7月19日,開封市住建局發(fā)文調(diào)整樓市限售政策,被認(rèn)為是三四線城市因樓市低迷而實(shí)施的調(diào)控松動(dòng)之舉,但 之后,開封市住建局自己又主動(dòng)對外宣布撤銷該文件。

對于撤銷文件的原因,開封市住建局7月20日稱,鑒于其作出的“調(diào)整新購商品住房交易時(shí)限及撤銷備案限制”的決定,未進(jìn)行充分的市場調(diào)研和論證,對由此可能產(chǎn)生的市場影響缺乏充分的預(yù)判和評(píng)估,故撤銷此決定,收回相關(guān)文函。

蘇州升級(jí)調(diào)控,以及開封松綁政策一日游,兩地措施不同,但背后邏輯趨于一致:當(dāng)前樓市調(diào)控易緊難松。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,蘇州此次政策加碼,和開封松綁限售政策叫停是類似的,即房住不炒是今年下半年的政策邏輯,不存在放松的可能。相關(guān)市場參與主體一定要充分認(rèn)識(shí)到當(dāng)前穩(wěn)定市場的重要性。而類似政策出臺(tái),也對后續(xù)繼續(xù)管控投資投機(jī)需求和穩(wěn)預(yù)期等形成了較好的條件。

下半年房企降價(jià)促銷?

中國房地產(chǎn)市場的冷暖波動(dòng)與政策調(diào)整息息相關(guān),且又為下一步的政策調(diào)整提供依據(jù)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英對 財(cái)經(jīng)表示,如要預(yù)測后續(xù)政策方向,首先要關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格、成交量兩大指標(biāo)的變化,“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”仍將是調(diào)控的主基調(diào)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,1~6月份,全國商品房銷售面積75786萬平方米,同比下降1.8%,降幅比1~5月份擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅銷售面積下降1.0%。商品房銷售額70698億元,增長5.6%,增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

2018年全國商品房銷售面積超過17億平方米,創(chuàng)下歷史新高,2019年上半年銷售面積即便同比下降1.8%,但總量依然處于近年來較高水平。

7月15日,國家統(tǒng)計(jì)局國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長、新聞發(fā)言人毛盛勇在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示,結(jié)合房價(jià)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售、開工面積、土地成交等指標(biāo)綜合來看,當(dāng)前房地產(chǎn)市場運(yùn)行總的還是平穩(wěn)的。從下一階段來看,一方面城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)推進(jìn),剛需和改善性的需求還是有的,這是一個(gè)支撐。另一方面,“房住不炒”的理念越來越深入人心,強(qiáng)調(diào)“因城施策”,強(qiáng)調(diào)城市政府主體責(zé)任,這兩方面的因素綜合在一起,下階段房地產(chǎn)市場穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期是能做到的。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,今年上半年是積極落實(shí)“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”政策的重要階段,部分城市高房價(jià)現(xiàn)象也得到了很好地遏制。當(dāng)然在實(shí)際過程中,部分占有較好 等配套的住房依然有炒作的現(xiàn)象,部分看似降價(jià)的銷售也存在違規(guī)收費(fèi)的現(xiàn)象,類似情況都要求繼續(xù)強(qiáng)化房價(jià)管控,尤其是今年第三季度。政策面進(jìn)一步趨嚴(yán),對于相關(guān)房企來說,或在第三季度主動(dòng)進(jìn)行降價(jià)促銷。

他認(rèn)為,三季度政策面以偏緊為主,這或也會(huì)對市場交易形成抑制效應(yīng)。據(jù)此判斷,住宅庫存上升的可能性會(huì)增大,部分房企也需要靈活制定去庫存的策略。

雖然總體銷售降幅收窄,已經(jīng)接近去年同期水平,但國內(nèi)房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異逐漸加大。從商品房銷售面積看,地方樓市冷熱不均,有的漲一倍(北京),有的跌幅超過五成(海南)。

諸葛找房提供的數(shù)據(jù)顯示,從新房市場看,各級(jí)城市表現(xiàn)各異,一線反彈,二線趨穩(wěn),三四線降溫。2019年上半年,北上深三個(gè)一線城市商品住宅共成交1254萬平方米左右,同比增長43.89%。二線代表城市成交面積約11410萬平方米,同比上漲0.71%,整體成交規(guī)模保持平穩(wěn)。三線代表城市上半年成交面積約5577萬平方米,同比下降16.07%,在各線城市中同比下跌 為顯著。

除了成交下降,當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)市場熱度下降還體現(xiàn)在土地出讓減少等方面,這對于一些土地出讓依賴性較大的三四線城市而言,發(fā)展經(jīng)濟(jì)的壓力日益增加,調(diào)整樓市調(diào)控政策的沖動(dòng)可能愈加強(qiáng)烈。

國仕英表示,雖然中央一直強(qiáng)調(diào)“一城一策,因城施策”,但地方的主導(dǎo)權(quán)及地方城市的調(diào)控方向一直以來都以中央大目標(biāo)為導(dǎo)向,在中央大目標(biāo)指導(dǎo)下,各城市為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展,可以對當(dāng)前城市政策進(jìn)行微調(diào),至于政策調(diào)整的種類及程度,還需要根據(jù)當(dāng)前城市的發(fā)展特點(diǎn)來決定。

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