您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 房地產(chǎn)迎來(lái)“二次機(jī)遇”?未來(lái)大約100個(gè)城市“有戲”
房地產(chǎn)迎來(lái)“二次機(jī)遇”?未來(lái)大約100個(gè)城市“有戲”
編輯:admin 發(fā)布日期:2019-04-15 09:30:04 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來(lái)源:南方網(wǎng) 閱讀 651 次
中國(guó)城市化進(jìn)程行至中盤(pán),終于確定了方向。
4月8日,國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》(以下簡(jiǎn)稱《重點(diǎn)任務(wù)》),“放寬落戶”“城市群”“都市圈”刷屏朋友圈;文件還 提到了“收縮型城市”。
這被很多評(píng)論認(rèn)為是二次城市化的開(kāi)啟;又是對(duì)當(dāng)下真實(shí)城市化進(jìn)程的制度確認(rèn);資本市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)靈敏,地產(chǎn)股4月9日大漲,萬(wàn)科漲超6%。
城市化是中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)端。三十多年來(lái),伴隨城市化進(jìn)程,房地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)擴(kuò)張遍及數(shù)百個(gè)城市,有的已深入五線;但同時(shí),房企也在一些城市遭遇了“滑鐵盧”。
早在2015年,萬(wàn)科 副總裁譚華杰就指出,中國(guó)進(jìn)入到了“二次城市化”階段,即城市群和都市圈的發(fā)展階段,對(duì)房企而言,這是“第二次巨大的歷史機(jī)遇”。
保利發(fā)展也認(rèn)為,中國(guó)已開(kāi)始了以核心城市向外圍擴(kuò)展的“二次城市化”,城市群和都市圈成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心引擎。
二次城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn),必然與此前不同。增量市場(chǎng)規(guī)模見(jiàn)頂,房企必須挖掘存量,轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng),開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)并進(jìn)。
這個(gè)時(shí)期,有上述兩類業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校赡芫驮?00個(gè)左右。如保利就提出了“百城發(fā)展論”,動(dòng)態(tài)布局100個(gè)城市。
城市化2.0
如果說(shuō)一次城市化是將鄉(xiāng)村變成城市,那么二次城市化則是將城市變成“城市帶”。《重點(diǎn)任務(wù)》提出,深入推進(jìn)城市群發(fā)展和培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈。
這個(gè)文件是此前發(fā)改委文件的進(jìn)一步深化。早在2月21日,發(fā)改委發(fā)文, 在國(guó)家層面明確了都市圈的概念,是指在城市群內(nèi)部,以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1 通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。
譚華杰認(rèn)為,由單一發(fā)展、獨(dú)立發(fā)展的點(diǎn)狀城市,向互相連通的城市帶轉(zhuǎn)移,是城市化第二階段的主力模式。
在二次城市化的浪潮中,一二三四線的劃分標(biāo)準(zhǔn)不再適用,取而代之的是“都市圈”和“城市群”的興起,統(tǒng)稱為“城市帶”。
“未來(lái)不能融入城市群的,就會(huì)變成‘收縮型城市’?!币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
而能否融入,人口是 位的。保利認(rèn)為,人口規(guī)模拐點(diǎn)將至,人口分布走向“零和博弈”,未來(lái)高素質(zhì)人口將進(jìn)一步向城市群聚集,這部分高質(zhì)量人口的遷移選擇將深刻改變中國(guó)城市格局。
人才競(jìng)爭(zhēng)決定未來(lái)城市格局之變,這也是各城市打響“人才爭(zhēng)奪之戰(zhàn)”的底層邏輯。
多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),發(fā)改委新的文件之后,放寬落戶將在一些熱門(mén)城市推出,它們?cè)趽寠Z人口大戰(zhàn)中擁有更多的優(yōu)勢(shì),比如杭州、深圳。
與人口并列的是產(chǎn)業(yè)。如果不能分享和分流核心城市的產(chǎn)業(yè)資源,也會(huì)有淪為收縮型城市的危險(xiǎn)。
根據(jù)國(guó)內(nèi)一些學(xué)者的研究,全國(guó)范圍內(nèi),已有100個(gè)左右的城市在過(guò)去幾年里連續(xù)“收縮”,主要表現(xiàn)為連續(xù)3年或3年以上的常住人口減少。
《重點(diǎn)任務(wù)》稱,收縮型中小城市要瘦身強(qiáng)體,轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維,嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量,引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中。
深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示,“收縮型城市”是世界城市化發(fā)展的規(guī)律。在城市化發(fā)展后期,會(huì)出現(xiàn)小的、偏的、經(jīng)濟(jì)技術(shù)弱的城市,人口大面積流出的現(xiàn)象。
宋丁稱,“收縮型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)萎縮,未來(lái)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)比較大的下跌?!?/p>
房企的業(yè)務(wù)布局也在避免進(jìn)入這類城市?!拔覀儸F(xiàn)在選擇進(jìn)入的城市,都要求是人口凈流入、產(chǎn)業(yè)有支撐的”,中國(guó)恒大總裁夏海鈞稱,單純一二線和三四線城市的劃分,已經(jīng)不適用了。
聚焦百城
隨著房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇,如何在二次歷史機(jī)遇中分得更大的蛋糕,成了開(kāi)發(fā)商必須思考和面對(duì)的問(wèn)題。
3月5日,保利發(fā)布《2018-2019年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》,提出城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期,2018年四季度以來(lái),房地產(chǎn)已進(jìn)入15萬(wàn)億之后的峰值時(shí)代;未來(lái)有房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘性?00個(gè)左右。公司將在動(dòng)態(tài)調(diào)整中,不斷聚焦百城。
保利圈定的城市包括,聚焦“胡煥庸線”東南,一二線城市及珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀三大城市群,它們?nèi)詫⒅鲗?dǎo)峰值時(shí)代;而在“南強(qiáng)北弱”格局下,北方向少數(shù)大城市聚集的效應(yīng)更明顯,南方城市布局機(jī)會(huì)整體優(yōu)于北方。
不止保利,目前大多數(shù)主流房企的城市布局也在100個(gè)以內(nèi),并且聚焦城市群與都市圈。
過(guò)去三年,萬(wàn)科已刻意收斂聚焦70-80個(gè)城市,“我們現(xiàn)在是可進(jìn)可退?!比f(wàn)科董事會(huì)主席郁亮說(shuō)。這也預(yù)示著,萬(wàn)科在進(jìn)入城市增量上不會(huì)太多。
新城發(fā)展2018年銷售覆蓋77個(gè)城市,土儲(chǔ)大部分集中在長(zhǎng)三角地區(qū),占比50.2%。
3月11日,新城董事長(zhǎng)王振華在業(yè)績(jī)會(huì)上透露,未來(lái)將做大粵港澳大灣區(qū)這塊蛋糕,策略是和大灣區(qū)一些成功的城改和舊改公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。
進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”的陽(yáng)光城也聚焦戰(zhàn)略城市群,在深耕福州地區(qū)的基礎(chǔ)上,拓展長(zhǎng)三角、京津冀地區(qū)。
3月15日的業(yè)績(jī)會(huì)上,陽(yáng)光城副總裁徐愛(ài)國(guó)表示,“我們會(huì)主要投資一二線城市,適當(dāng)關(guān)注一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、規(guī)模比較大、人口吸附力強(qiáng)的城市,特別是大城市周邊的城市群和二線城市”。
老牌房企則大多謹(jǐn)慎選擇進(jìn)入的城市。招商蛇口布局60個(gè)城市及地區(qū),2018年末土地儲(chǔ)備中長(zhǎng)三角占比29%,粵港澳大灣區(qū)28%;遠(yuǎn)洋地產(chǎn)布局全國(guó)45個(gè)城市,2018年京津冀城市群表現(xiàn)突出,銷售額和土儲(chǔ)皆占比42%,排在各城市群前列。
中信建投證券指出,超大城市和特大城市受益于人口的集聚效應(yīng)將會(huì) 為顯著,都市圈和城市群人口在城鎮(zhèn)總?cè)丝谥械谋戎匾矊?huì)進(jìn)一步提升,這都將會(huì)對(duì)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端產(chǎn)生長(zhǎng)期性的穩(wěn)定支撐。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,房企不斷聚焦百城主要是出于兩點(diǎn)考慮,首先是核心城市有穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)和人口凈流入,有發(fā)展?jié)摿?,增量?jiàn)頂還可以做存量運(yùn)營(yíng);其次是選擇城市投資也需要較多的時(shí)間和 成本,企業(yè)會(huì)選擇深耕已進(jìn)入的城市。
“目前房企都很重視以城市群的口徑去統(tǒng)計(jì)銷售和土儲(chǔ)情況,也透露出他們關(guān)心城市群的發(fā)展機(jī)會(huì)以及背后的市場(chǎng)需求?!眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。
對(duì)于二次城市化的“容量”,郁亮認(rèn)為,二次城市化大概還有20個(gè)點(diǎn)的空間。
中原地產(chǎn) 分析師張大偉則表示,中國(guó)房地產(chǎn)不可能快速發(fā)展到城鎮(zhèn)化的70%-80%,“戶籍城市化率比實(shí)際城市化率低16%,證明房?jī)r(jià)已經(jīng)制約城鎮(zhèn)化發(fā)展速度,房地產(chǎn)已進(jìn)入了存量時(shí)代”,張大偉說(shuō)。
掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354
長(zhǎng)按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(0898-66691855)
QQ號(hào):
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光!
大家都在看
- 1招商樂(lè)城國(guó)際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 71670
- 2海南那么美哪里安家好? 64812
- 3一位北京老人在海南購(gòu)房的真實(shí)感受 講的太好了! 64719
- 4海南買(mǎi)房的人后悔嗎?亂買(mǎi)肯定后悔 57602
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57439
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56068
- 7轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買(mǎi)房的血淚史 50838
- 8在海南買(mǎi)房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居住? 50812
- 9瓊海特色旅游之萬(wàn)泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50713
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50325
更多買(mǎi)房必讀
更多大家關(guān)注的樓盤(pán)
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬(wàn)寧-興隆|萬(wàn)寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)
天來(lái)泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開(kāi)發(fā)區(qū)天來(lái)泉大道
中國(guó)海南·?;◢u
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南海花島展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬(wàn)寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂(lè)東 - 樂(lè)東縣|樂(lè)東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 房地產(chǎn)迎來(lái)“二次機(jī)遇”? 未來(lái)大約100個(gè)城市“有戲”
- 姜銀來(lái):海南房產(chǎn)將迎來(lái)大機(jī)遇 發(fā)展前景看好
- “史上超嚴(yán)厲”樓市調(diào)控尷尬遭受年關(guān)大考
- 樓市迎來(lái)“調(diào)整年” 一二線城市或率先筑底放量
- 樓市“雙分化”或加劇 調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建利好房企
- 2014樓市“雙分化”或加劇 調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建利好房企
- 樓市迎來(lái)全裝修時(shí)代
- 旅游地產(chǎn) 迎來(lái)新投資機(jī)遇
- 政府工作報(bào)告明確新型城鎮(zhèn)化目標(biāo) 房地產(chǎn)將迎來(lái)多元發(fā)展機(jī)遇
- 一線城市土地收入銳減 房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代
- 大家顧問(wèn):購(gòu)房好機(jī)遇 武漢十條政策刺激樓市
- 海南房地產(chǎn)30年沉浮