中國(guó)城市化進(jìn)程行至中盤(pán)，終于確定了方向。

　　4月8日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》（以下簡(jiǎn)稱《重點(diǎn)任務(wù)》），“放寬落戶”“城市群”“都市圈”刷屏朋友圈；文件還 提到了“收縮型城市”。

　　這被很多評(píng)論認(rèn)為是二次城市化的開(kāi)啟；又是對(duì)當(dāng)下真實(shí)城市化進(jìn)程的制度確認(rèn)；資本市場(chǎng)對(duì)此反應(yīng)靈敏，地產(chǎn)股4月9日大漲，萬(wàn)科漲超6%。

　　城市化是中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)端。三十多年來(lái)，伴隨城市化進(jìn)程，房地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)擴(kuò)張遍及數(shù)百個(gè)城市，有的已深入五線；但同時(shí)，房企也在一些城市遭遇了“滑鐵盧”。

　　早在2015年，萬(wàn)科 副總裁譚華杰就指出，中國(guó)進(jìn)入到了“二次城市化”階段，即城市群和都市圈的發(fā)展階段，對(duì)房企而言，這是“第二次巨大的歷史機(jī)遇”。

　　保利發(fā)展也認(rèn)為，中國(guó)已開(kāi)始了以核心城市向外圍擴(kuò)展的“二次城市化”，城市群和都市圈成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心引擎。

　　二次城市化進(jìn)程中的房地產(chǎn)，必然與此前不同。增量市場(chǎng)規(guī)模見(jiàn)頂，房企必須挖掘存量，轉(zhuǎn)型運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)＋運(yùn)營(yíng)并進(jìn)。

　　這個(gè)時(shí)期，有上述兩類業(yè)務(wù)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘校赡芫驮?00個(gè)左右。如保利就提出了“百城發(fā)展論”，動(dòng)態(tài)布局100個(gè)城市。

　　城市化2.0

　　如果說(shuō)一次城市化是將鄉(xiāng)村變成城市，那么二次城市化則是將城市變成“城市帶”。《重點(diǎn)任務(wù)》提出，深入推進(jìn)城市群發(fā)展和培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈。

　　這個(gè)文件是此前發(fā)改委文件的進(jìn)一步深化。早在2月21日，發(fā)改委發(fā)文， 在國(guó)家層面明確了都市圈的概念，是指在城市群內(nèi)部，以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1 通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。

　　譚華杰認(rèn)為，由單一發(fā)展、獨(dú)立發(fā)展的點(diǎn)狀城市，向互相連通的城市帶轉(zhuǎn)移，是城市化第二階段的主力模式。

　　在二次城市化的浪潮中，一二三四線的劃分標(biāo)準(zhǔn)不再適用，取而代之的是“都市圈”和“城市群”的興起，統(tǒng)稱為“城市帶”。

　　“未來(lái)不能融入城市群的，就會(huì)變成‘收縮型城市’?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　而能否融入，人口是 位的。保利認(rèn)為，人口規(guī)模拐點(diǎn)將至，人口分布走向“零和博弈”，未來(lái)高素質(zhì)人口將進(jìn)一步向城市群聚集，這部分高質(zhì)量人口的遷移選擇將深刻改變中國(guó)城市格局。

　　人才競(jìng)爭(zhēng)決定未來(lái)城市格局之變，這也是各城市打響“人才爭(zhēng)奪之戰(zhàn)”的底層邏輯。

　　多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，發(fā)改委新的文件之后，放寬落戶將在一些熱門(mén)城市推出，它們?cè)趽寠Z人口大戰(zhàn)中擁有更多的優(yōu)勢(shì)，比如杭州、深圳。

　　與人口并列的是產(chǎn)業(yè)。如果不能分享和分流核心城市的產(chǎn)業(yè)資源，也會(huì)有淪為收縮型城市的危險(xiǎn)。

　　根據(jù)國(guó)內(nèi)一些學(xué)者的研究，全國(guó)范圍內(nèi)，已有100個(gè)左右的城市在過(guò)去幾年里連續(xù)“收縮”，主要表現(xiàn)為連續(xù)3年或3年以上的常住人口減少。

　　《重點(diǎn)任務(wù)》稱，收縮型中小城市要瘦身強(qiáng)體，轉(zhuǎn)變慣性的增量規(guī)劃思維，嚴(yán)控增量、盤(pán)活存量，引導(dǎo)人口和公共資源向城區(qū)集中。

　　深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，“收縮型城市”是世界城市化發(fā)展的規(guī)律。在城市化發(fā)展后期，會(huì)出現(xiàn)小的、偏的、經(jīng)濟(jì)技術(shù)弱的城市，人口大面積流出的現(xiàn)象。

　　宋丁稱，“收縮型城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)萎縮，未來(lái)房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)比較大的下跌?！?/p>

　　房企的業(yè)務(wù)布局也在避免進(jìn)入這類城市?！拔覀儸F(xiàn)在選擇進(jìn)入的城市，都要求是人口凈流入、產(chǎn)業(yè)有支撐的”，中國(guó)恒大總裁夏海鈞稱，單純一二線和三四線城市的劃分，已經(jīng)不適用了。

　　聚焦百城

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，如何在二次歷史機(jī)遇中分得更大的蛋糕，成了開(kāi)發(fā)商必須思考和面對(duì)的問(wèn)題。

　　3月5日，保利發(fā)布《2018-2019年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》，提出城市的生命周期就是房地產(chǎn)的生命周期，2018年四季度以來(lái)，房地產(chǎn)已進(jìn)入15萬(wàn)億之后的峰值時(shí)代；未來(lái)有房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Φ某鞘性?00個(gè)左右。公司將在動(dòng)態(tài)調(diào)整中，不斷聚焦百城。

　　保利圈定的城市包括，聚焦“胡煥庸線”東南，一二線城市及珠三角、長(zhǎng)三角、京津冀三大城市群，它們?nèi)詫⒅鲗?dǎo)峰值時(shí)代；而在“南強(qiáng)北弱”格局下，北方向少數(shù)大城市聚集的效應(yīng)更明顯，南方城市布局機(jī)會(huì)整體優(yōu)于北方。

　　不止保利，目前大多數(shù)主流房企的城市布局也在100個(gè)以內(nèi)，并且聚焦城市群與都市圈。

　　過(guò)去三年，萬(wàn)科已刻意收斂聚焦70-80個(gè)城市，“我們現(xiàn)在是可進(jìn)可退?！比f(wàn)科董事會(huì)主席郁亮說(shuō)。這也預(yù)示著，萬(wàn)科在進(jìn)入城市增量上不會(huì)太多。

　　新城發(fā)展2018年銷售覆蓋77個(gè)城市，土儲(chǔ)大部分集中在長(zhǎng)三角地區(qū)，占比50.2%。

　　3月11日，新城董事長(zhǎng)王振華在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，未來(lái)將做大粵港澳大灣區(qū)這塊蛋糕，策略是和大灣區(qū)一些成功的城改和舊改公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

　　 進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”的陽(yáng)光城也聚焦戰(zhàn)略城市群，在深耕福州地區(qū)的基礎(chǔ)上，拓展長(zhǎng)三角、京津冀地區(qū)。

　　3月15日的業(yè)績(jī)會(huì)上，陽(yáng)光城副總裁徐愛(ài)國(guó)表示，“我們會(huì)主要投資一二線城市，適當(dāng)關(guān)注一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、規(guī)模比較大、人口吸附力強(qiáng)的城市，特別是大城市周邊的城市群和二線城市”。

　　老牌房企則大多謹(jǐn)慎選擇進(jìn)入的城市。招商蛇口布局60個(gè)城市及地區(qū)，2018年末土地儲(chǔ)備中長(zhǎng)三角占比29%,粵港澳大灣區(qū)28%；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)布局全國(guó)45個(gè)城市，2018年京津冀城市群表現(xiàn)突出，銷售額和土儲(chǔ)皆占比42%，排在各城市群前列。

　　中信建投證券指出，超大城市和特大城市受益于人口的集聚效應(yīng)將會(huì) 為顯著，都市圈和城市群人口在城鎮(zhèn)總?cè)丝谥械谋戎匾矊?huì)進(jìn)一步提升，這都將會(huì)對(duì)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求端產(chǎn)生長(zhǎng)期性的穩(wěn)定支撐。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企不斷聚焦百城主要是出于兩點(diǎn)考慮，首先是核心城市有穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)和人口凈流入，有發(fā)展?jié)摿?，增量?jiàn)頂還可以做存量運(yùn)營(yíng)；其次是選擇城市投資也需要較多的時(shí)間和 成本，企業(yè)會(huì)選擇深耕已進(jìn)入的城市。

　　“目前房企都很重視以城市群的口徑去統(tǒng)計(jì)銷售和土儲(chǔ)情況，也透露出他們關(guān)心城市群的發(fā)展機(jī)會(huì)以及背后的市場(chǎng)需求?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

　　對(duì)于二次城市化的“容量”，郁亮認(rèn)為，二次城市化大概還有20個(gè)點(diǎn)的空間。

　　中原地產(chǎn) 分析師張大偉則表示，中國(guó)房地產(chǎn)不可能快速發(fā)展到城鎮(zhèn)化的70%－80%，“戶籍城市化率比實(shí)際城市化率低16%，證明房?jī)r(jià)已經(jīng)制約城鎮(zhèn)化發(fā)展速度，房地產(chǎn)已進(jìn)入了存量時(shí)代”，張大偉說(shuō)。 

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