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嚴控下的樓市眾生相 政策走向成關(guān)注熱點

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-11-07 09:10:04  有效期:發(fā)布當天  來源:21世紀經(jīng)濟報道  閱讀 708 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,在堅持調(diào)控不動搖的情況下,可預(yù)見的是市場調(diào)整的趨勢會更加明顯,這種現(xiàn)象大概會一直持續(xù)到明年三季度。

對于樓市調(diào)控,近期主管部門頻頻發(fā)聲。10月28日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組關(guān)于巡視整改進展情況的通報》表示,堅決落實“堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位”,加大分類調(diào)控、精準施策力度,加快推進住房制度建設(shè)。10月29日,新華社發(fā)文,再度官方定調(diào)未來樓市??闹赋觥爱斍坝行╇s音認為,經(jīng)濟下行壓力加大可能促使政府放松房地產(chǎn)調(diào)控”,同時表示“決不會允許房地產(chǎn)調(diào)控半途而廢、前功盡棄”。

11月2日,一位業(yè)內(nèi) 人士告訴記者,這與當前市場發(fā)生的一些動向密切相關(guān)?!跋迌r限購限售的嚴格執(zhí)行使得市場出現(xiàn)一些下行信號:包括土地流拍增多、房企降價促銷增多以及二手房降價等等。這本質(zhì)上是限價限購限售等調(diào)控政策帶來的市場正常調(diào)整現(xiàn)象,但這卻引發(fā)了部分利益相關(guān)者的騷動,各類消息也就多了起來。比如:‘某某城市取消限價’這類消息三番五次就會出現(xiàn)在自媒體人、房產(chǎn)中介的朋友圈中,引發(fā)業(yè)內(nèi)一次又一次的猜測和討論。”

近期,決策層的頻繁表態(tài)證實,調(diào)控未有放松可能性,樓市必將健康、穩(wěn)定發(fā)展。

市場下行 謠言四起

針對房地產(chǎn)行業(yè)不安分的“謠言”,各地方政府不得不頻繁調(diào)查處理。2018年6月15日,重慶市國土資源和房屋管理局發(fā)布聲明,傳播“取消限價”謠言者已受到調(diào)查處理;2018年9月21日,廣州市南沙區(qū)人民政府發(fā)布《關(guān)于不實信息的聲明》表示:“近期,有個別自媒體和房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)從業(yè)人員捏造、發(fā)布并傳播“南沙將全面取消限價”的不實傳聞,對南沙房地產(chǎn)市場正常運行秩序產(chǎn)生了嚴重的不良影響。對于惡意造謠、擾亂南沙房地產(chǎn)市場的企業(yè)和個人,我局將會同相關(guān)部門按照有關(guān)法律法規(guī)嚴肅查處。10月16日,廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)布公告稱,近期在微信傳播炒作的“廈門樓市全面取消限購”,屬2015年1月的舊消息,目前廈門市限購政策并未取消。

更有甚者,10月24日,部分自媒體和急于促成交易的中介們開始散播“重磅消息”:“國務(wù)院規(guī)定半年內(nèi)必須放開樓市全部限購。”謠言文章打開一看,依據(jù)則是一份今年5月14日發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于開展涉及產(chǎn)權(quán)保護的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知》文件,與房地產(chǎn)市場并沒多大關(guān)系。10月26日,人民網(wǎng)緊急辟謠,“房地產(chǎn)取消全面限購”并不屬實。

11月2日,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,現(xiàn)在決策層的表態(tài)只是針對當前市場上的謠言進行辟謠,也并非代表當前市場形勢發(fā)生了變化。經(jīng)過過去兩年多的有效調(diào)控,如今房地產(chǎn)市場正處于合理回歸的過程。各地房價尤其是二線三線城市出現(xiàn)了大范圍的降價,一些開發(fā)商也在全國范圍內(nèi)開始做一些價格調(diào)整,其中剛需的降幅達到百分之十到十五,高端豪宅的降幅達到百分之十五到三十。預(yù)計到明年上半年,房地產(chǎn)降價的會越來越多。

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也表示,當前多數(shù)城市降溫,但看多者仍然存在,還有大量投資者與開發(fā)商想要抄底,期望下一輪暴漲與暴利,因此敲下警鐘是有必要的。

58安居客房產(chǎn)研究院 分析師張波認為這次定調(diào)“正當其時”,用“決不會”三個字也表明了政府調(diào)控堅持從緊不放松的堅決態(tài)度,對當下樓市市場預(yù)期起到了明確清晰的引導(dǎo)作用,并且在這個時間點發(fā)布顯得頗有力度。

從緊調(diào)控

有關(guān)調(diào)控放松的謠言,出現(xiàn)在樓市初步降溫時。張波認為,這次官方定調(diào)向市場釋放的信號是“不會放松調(diào)控以拉動經(jīng)濟”。

“從10月31日中央政治局會議傳達的信息來看,當前經(jīng)濟運行穩(wěn)中有變,經(jīng)濟下行壓力的確有所加大,部分企業(yè)經(jīng)營困難較多,長期積累的風險隱患有所暴露。但這并不代表樓市調(diào)控會放松。本輪調(diào)控從2016年3月開始,至今已經(jīng)超過兩年半,而樓市明顯降溫的分水嶺是今年7月的中央政治局會議。從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看,9月降溫速度已經(jīng)明顯超過8月,房價上漲的勢頭已經(jīng)得到明顯遏制,一二線熱點城市的房價更是轉(zhuǎn)為企穩(wěn)。”

回顧近一年的調(diào)控政策,中央對樓市的調(diào)控一直保持從緊的堅決態(tài)度。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:2018年以來,全國房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)高達405次,比2017年同期上漲接近80%;從調(diào)控的城市分布來看,相比之前集中在二三線城市,房地產(chǎn)調(diào)控從中央到地方,從一二線城市到三四線城市均有大量分布,更多的城市加入了調(diào)控的行列。

2017年, 總書記就提出了“房子是用來住的,不是用來炒的”定位;2018年新年伊始,新華社發(fā)表了一篇題為《“房住不炒”讓房價漸回理性》的觀察文章,提出房地產(chǎn)市場“從緊”調(diào)控,被大家普遍認定為春節(jié)后全國樓市調(diào)控走向的政策基調(diào);為了鞏固調(diào)控效果,五一前后,住建部約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市負責人;7月31日的政治局會議再度定調(diào),整治房地產(chǎn)市場秩序,堅決遏制房價上漲,加碼調(diào)控房地產(chǎn)市場成為共識;而從8月開始,2個多月時間內(nèi),全國已經(jīng)有超過50個城市發(fā)布了各種房地產(chǎn)監(jiān)管政策加碼的通知。這些政策 主要的特點是對房地產(chǎn)市場秩序的專項整治。

除此之外,各地開始調(diào)控租賃市場。包括北京等多個城市在8月針對房租上漲發(fā)布政策,有關(guān)部門約談自如等長租公寓機構(gòu)。

“從調(diào)控的程度看,數(shù)據(jù)預(yù)警+約談波動城市+問責過快上漲,樓市調(diào)控從過去地方主導(dǎo)到現(xiàn)在地方負擔主體責任,到住建部等多部委加強指導(dǎo),不斷升級加碼?!敝性禺a(chǎn) 分析師張大偉表示,從調(diào)控內(nèi)容來看,“打補丁”、“管秩序”成為近幾個月樓市調(diào)控重點,從住建部到主要城市,均在發(fā)布秩序整頓政策與文件。

市場洗牌

硬幣都有兩面性,在一些樂觀的地產(chǎn)人士看來,沒有壞消息就是好消息。

11月2日,某開發(fā)商高層告訴21世紀經(jīng)濟報道記者,住建部表態(tài)之后,打破了一些企業(yè)、地方政府、投資者抱有市場再次火爆的幻想,大家對房地產(chǎn)市場的預(yù)期會更加趨于穩(wěn)定。在這種情況下,未來市場會在一個區(qū)間內(nèi)小幅波動。

上海易居地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也表示,新華社發(fā)文以及住建部的通報屬于重申和強調(diào)既有的調(diào)控政策,一定程度上會影響市場預(yù)期。而沒有發(fā)布新的政策或措施,說明目前市場政策已經(jīng)企穩(wěn)。

張波認為,未來調(diào)控將呈現(xiàn)兩個特點:“ ,可以預(yù)計未來因城施策更為準確化,加大分類調(diào)控將成為下一步的重點,一線城市成交量價齊跌的現(xiàn)狀下,維持政策不放松是主方向; 三四線城市受棚改影響房價上漲動力依然較強的情況下,部分城市調(diào)整貨幣化安置的政策將快速出臺;而二線城市由于分化明顯,調(diào)控的力度上會呈現(xiàn)更大的差異化;第二,政府將會繼續(xù)嚴格打擊樓市亂象。傳播市場調(diào)控放松的謠言亦屬于重點打擊的亂象之一。樓市穩(wěn)定的三要素,包括房價穩(wěn)定、地價穩(wěn)定、預(yù)期穩(wěn)定,只有良好的預(yù)期才能保證樓市更為健康的發(fā)展?!?/p>

上述調(diào)控基調(diào)背后,市場又將走向何方?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,首先在堅持調(diào)控不動搖的情況下,可預(yù)見的是市場調(diào)整的趨勢會更加明顯,這種現(xiàn)象大概會一直持續(xù)到明年三季度。堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖可能造成企業(yè)資金面越來越緊張。部分中小企業(yè)可能會出現(xiàn)賣資產(chǎn)、賣項目的狀況,或者被其他大型開發(fā)企業(yè)收購,甚至這一輪市場中會出現(xiàn)比如像順馳,綠城這種大型品牌開發(fā)企業(yè)被其他的開發(fā)商收購的現(xiàn)象。

他表示,除了個別央企國企基本面尚可之外,絕大部分開發(fā)企業(yè)面臨資金面的緊張狀況。尤其是杠桿加的比較足、比較激進的一些民企,比如閩系或者浙江系的開發(fā)企業(yè)等資金面尤其緊張,接下來這些開發(fā)企業(yè)的變化值得重點關(guān)注。

親戚買房CEO蔡照明認為,此次定調(diào)已經(jīng)說明,房地產(chǎn)市場過去一整套恐慌式定價運行邏輯已經(jīng)發(fā)生改變,房子必將回歸其使用價格,而非投資價值。之所以相信這樣的改變,并非看決心,而是決策層已經(jīng)找到一套精準調(diào)控的方法,通過限購、限貸來控制進場人數(shù)和每個人的資金量,進而控制市場溫度,控制房價。而政府之所以堅持這樣的邏輯在于:寧愿房價不漲,也不愿承受房價飛漲帶來的資產(chǎn)泡沫破裂危險。

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