在所謂的“金九銀十”，卻傳來(lái)了樓市低迷、房?jī)r(jià)下降的消息，以致有人開(kāi)始討論房?jī)r(jià)下降的不利方面了。一個(gè)廣為流傳的事件是，在江西的一個(gè)地級(jí)市，某知名開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)從10000元/平米下調(diào)為7000元/平米，降幅高達(dá)30%，導(dǎo)致售樓部被砸。但也有人不相信房?jī)r(jià)開(kāi)始下行，反映自己關(guān)注的樓盤(pán)并沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌。

在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)高度分化的時(shí)代，不但不同城市房?jī)r(jià)走勢(shì)不同，同一城市不同區(qū)域甚至不同樓盤(pán)的房?jī)r(jià)都可能呈現(xiàn)相反的走勢(shì)。因此，以個(gè)案判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形勢(shì)，難免以偏概全。將個(gè)案觀察與宏觀數(shù)據(jù)結(jié)合起來(lái)，才能更加準(zhǔn)確地判斷市場(chǎng)形勢(shì)。

日前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”，似乎從宏觀數(shù)據(jù)上也反映，房?jī)r(jià)的走勢(shì)在發(fā)生逆轉(zhuǎn)。從環(huán)比看，9月，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，其中，上海和深圳分別下降0.1%和0.2%。二三線城市新建商品住宅價(jià)格的環(huán)比漲幅也分別從上月的1.3%和2.0%，回落至1.1%和0.9%。而在8月，一二三線城市的房?jī)r(jià)都是普遍地、加速地上漲。

從銷(xiāo)售情況來(lái)看，“金九”似乎也是成色不足。9月累計(jì)商品住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率分別為3.3%和15.6%，都較上月下滑，銷(xiāo)售面積增速是連續(xù)第二個(gè)月下滑，而銷(xiāo)售額增長(zhǎng)是今年5月以來(lái) 次減速。9月單月的商品住宅銷(xiāo)售面積更是同比負(fù)增長(zhǎng)，比去年同月減少了0.8%。

看上去，個(gè)案觀察和宏觀數(shù)據(jù)都顯示，樓市出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”的跡象。那么，房?jī)r(jià)是已經(jīng)進(jìn)入下降通道了嗎？通過(guò)更深入的分析，可以發(fā)現(xiàn)，做這樣的判斷還為時(shí)尚早?，F(xiàn)在樓市發(fā)生了一些調(diào)整，但更大可能是房?jī)r(jià)在高位的波動(dòng)，而不是跌勢(shì)的確立。因此，在“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”的目標(biāo)之下，還需要繼續(xù)采取有效的調(diào)控措施，而不能因?yàn)榉績(jī)r(jià)短期的波動(dòng)而出現(xiàn)動(dòng)搖。

實(shí)際上，9月房?jī)r(jià)仍然是普遍上漲。70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)為64個(gè)，與上月持平。漲幅有所收窄，一線城市還出現(xiàn)了環(huán)比下降，但這種情況以前也出現(xiàn)過(guò)，并不能判斷為一種趨勢(shì)。今年初，正當(dāng)人們認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控取得成效的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲的城市個(gè)數(shù)卻在隨后幾個(gè)月逐漸增多，一線城市新房?jī)r(jià)格又重現(xiàn)漲勢(shì)。從房?jī)r(jià)上漲減速到遏制房?jī)r(jià)上漲，看似一步之遙，但并不容易跨過(guò)。

從量的角度來(lái)看，9月單月商品住宅銷(xiāo)售面積是同比負(fù)增長(zhǎng)，但是，銷(xiāo)售額卻同比增長(zhǎng)了11%。由此可見(jiàn)，進(jìn)入樓市的資金還是在快速增長(zhǎng)的，只是隨著房?jī)r(jià)上漲，更多的錢(qián)只能買(mǎi)更少的面積。由此也可以看出，部分購(gòu)房者對(duì)樓市的預(yù)期并沒(méi)有完全改變，還是在積極入市，1-9月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，定金及預(yù)收款增長(zhǎng)16.3%。但由于房?jī)r(jià)太高以及限貸，市場(chǎng)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力不足的情況。

另外，雖然有一些樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)，但整體上開(kāi)發(fā)商的預(yù)期仍然是樂(lè)觀的，表現(xiàn)為商品住宅新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率連續(xù)3個(gè)月走高。開(kāi)發(fā)商也會(huì)遇到資金鏈緊張的情況，他們通過(guò)加快開(kāi)工來(lái)回籠資金，同時(shí)又通過(guò)放慢施工進(jìn)度減少資金使用，所以商品住宅竣工面積今年以來(lái)一直是兩位數(shù)的負(fù)增長(zhǎng)。

目前房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期仍然比較強(qiáng)，所以開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都在積極籌措資金入市，但由于房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，而且融資擴(kuò)張沒(méi)有與房?jī)r(jià)上漲同步，因此在某些時(shí)候會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲減速的情況，但等到資金情況改善，房?jī)r(jià)又可能出現(xiàn)加速上漲趨勢(shì)。因此，房?jī)r(jià)會(huì)在高位波動(dòng)。上面中提到的某地開(kāi)發(fā)商將房?jī)r(jià)從一萬(wàn)降到七千，與其說(shuō)是降價(jià)，不如說(shuō)是跳漲企圖未能得逞。

本輪房?jī)r(jià)上漲周期始于2015年中，那時(shí)正是股市出現(xiàn)大幅下跌，為了穩(wěn)定股市而釋放了非常多的流動(dòng)性。目前，相關(guān)部門(mén)又為穩(wěn)定股市出臺(tái)了一系列措施。需要防范的是這些資金流入樓市。

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