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房企下半年銷售將進一步分化
編輯:小陸 發(fā)布日期:2018-08-03 10:06:18 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:南方日報 閱讀 667 次
中共中央政治局7月31日召開會議,會議提出,要下決心解決好房地產(chǎn)市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。
在因地制宜、因城施策的思路指引下,房地產(chǎn)調(diào)控正在逐步趨嚴。有機構(gòu)統(tǒng)計顯示,在剛剛過去的7月,國內(nèi)有超過40個城市發(fā)布了各類房地產(chǎn)調(diào)控升級政策,且調(diào)控正在逐步向二三線城市下沉。
今年以來,建立房地產(chǎn)市場長效機制,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,已經(jīng)成為行業(yè)內(nèi)的共識。如何讓房地產(chǎn)市場真正穩(wěn)定發(fā)展,成為各個市場主體必須面對的問題。
7月調(diào)控次數(shù)刷新同期紀錄
事實上,根據(jù)不完全統(tǒng)計,進入7月以來,已經(jīng)有超過40個城市發(fā)布了各類房地產(chǎn)調(diào)控升級政策,這一調(diào)控次數(shù)也刷新了 近兩年來樓市調(diào)控的同期紀錄。
調(diào)控范圍包括進一步規(guī)范企業(yè)購買商品住房行為、規(guī)范商品房銷售秩序、全面整治互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介、打擊二手房市場“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象等。
克而瑞分析指出,值得注意的是,在7月出臺的各類調(diào)控政策中,包括寧德、臨汾、棗莊、大理、澄邁、西雙版納等在內(nèi)的三四線城市計劃占據(jù)了主流。
個別城市還針對調(diào)控房價以比例的形式設(shè)置了漲幅上限,例如在7月10日,福建寧德發(fā)布通知,中心城區(qū)新建商品住宅均價在2018年1月的(8882元/平方米)的根底上,每年漲幅控制在6%以內(nèi),普通高層住宅(毛坯)預(yù)售均價實行 限價, 控制在11000元/平方米以內(nèi)。
據(jù)初步測算,從同比看,70個大中城市中,4個一線城市新建商品住宅銷售價格持平,二手住宅銷售價格由上月下降轉(zhuǎn)為上漲0.1%。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.3%和4.6%,漲幅比上月分別擴大0.9和0.2個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲6.0%和4.3%,漲幅均與上月相同。
堅決遏制房價上漲
中原地產(chǎn) 分析師張大偉認為,中央政治局會議提出下決心解決好房地產(chǎn)市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導(dǎo)預(yù)期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲,這體現(xiàn)出調(diào)控政策或?qū)⒏于呄驀栏瘛?/p>
“樓市之所以需要調(diào)控,就是因為供需結(jié)構(gòu)緊張使得房價仍有上漲空間,‘買房就賺錢’的這個預(yù)期仍然存在”,張大偉指出,幾年前樓市相對低迷的階段,是不需要限購、限價等措施,當(dāng)前階段遏制房價上漲,仍然需要多種政策并舉來應(yīng)對挑戰(zhàn)。
克而瑞分析認為,接下來房地產(chǎn)市場具體調(diào)控手段還是堅持因城施策、促進供求平衡、合理引導(dǎo)預(yù)期、整治市場秩序等方面。
今年6月底,住建部等七部委在國內(nèi)30座城市聯(lián)合開展治理樓市亂象專項行動,到了7月31日,住建部官網(wǎng)公布了20家違法違規(guī)房企及中介黑名單,并指出這些企業(yè)的違法違規(guī)行為主要涉及哄抬房價、“黑中介”、捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳等方面,侵害了人民群眾合法權(quán)益,嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序,造成了不良的社會影響。
張大偉認為,過去各大城市都在新出調(diào)控政策,此次對30城開展治理專項行動,也是對樓市政策執(zhí)行情況的一次檢查。
當(dāng)前,建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制的步伐正在加快,對此克而瑞分析認為,具體或?qū)⒃谌齻€方面加快出臺措施。一是土地供應(yīng)有供有限,高位庫存城市應(yīng)大幅調(diào)降供地指標,庫存不足、房價上漲壓力大的城市要增加土地供應(yīng)和加快供應(yīng)節(jié)奏;二是租賃市場仍在起步階段,相關(guān)制度建設(shè)存在空白,應(yīng)加快發(fā)展租賃市場;三是房地產(chǎn)稅年內(nèi)或?qū)⒂袑嵸|(zhì)性舉措。
房企銷售業(yè)績將分化
根據(jù)克而瑞公布的《2018年1-7月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售 00排行榜》,截至今年7月,碧桂園、萬科、恒大三家房企分別實現(xiàn)銷售流量金額4614.9億元、3502.8億元和3446.8億元。這其中,碧桂園距離突破去年5508億元的目標僅有約900億元的差距,其余兩家龍頭房企距離超過去年全年業(yè)績也已不遠。
除“碧恒萬”三家外,保利、融創(chuàng)繼續(xù)鞏固各自陣地,以2431.2億元和2253.0億元排名第四、第五位。截至7月底,業(yè)績已經(jīng)突破千億關(guān)口的房企共有10家,除前述幾大企業(yè)外,還有綠地、中海、龍湖、新城控股和華潤置地等規(guī)模房企。
與6月單月超過萬億的銷售規(guī)模相比,百強房企7月業(yè)績環(huán)比下降31.5%。不過克而瑞分析指出,這種下滑是季節(jié)性因素所致,事實上,7月單月的銷售規(guī)模達到7642億元,這一數(shù)字是與今年前6月的均值基本持平的,同比增幅為57.7%。
盡管今年以來不少企業(yè)銷售規(guī)模不斷增長,銷售額也突破紀錄,但房企面臨的市場環(huán)境更加復(fù)雜,資金緊缺仍是所有企業(yè)共同面臨的問題。從克而瑞發(fā)布的1-7月房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值數(shù)據(jù)來看,恒大、碧桂園、萬科融創(chuàng)等企業(yè)新增土地貨值較高,規(guī)模較大,但對于新增貨值排名50開外的房企而言,生存空間被進一步擠壓,不少企業(yè)的新增土儲集中度均小于銷售。
克而瑞分析指出,上半年金融收緊趨勢未變,融資難、資金緊缺是所有房企面臨的 問題。在投資拿地上反應(yīng)明顯,不僅制約了房企中長期的投資力度,更加劇了房企間布局的分化。盡管7月房企銷售業(yè)績由于季節(jié)性因素環(huán)比下降,但預(yù)計三季度后半段和四季度,房企或?qū)⒓哟笸顿Y和新開工力度,加快推貨,房企銷售規(guī)模有望繼續(xù)保持增長。
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