近日，有媒體記者獲得一份恒大集團《 2018 年 “ 金九銀十 ” 銷售政策及全員營銷重大獎勵辦法》的文件。這份文件顯示，恒大集團在 2-3 月份的全員營銷賣房的活動中累計成交金額高達 170 億元。

這份文件上說，在恒大集團13.7萬員工中，有90%的員工、共12.2萬人參與了全員營銷，合計推薦到訪514萬組，合計推薦成交15765套，金額170億元，共計有10907名員工獲得傭金及獎勵，合計發(fā)放傭金及獎勵3.03億元。其中， 個人獎勵高達97萬元。

對此，有網(wǎng)友感到奇怪，恒大現(xiàn)在已經(jīng)到了幾乎發(fā)動所有員工賣房的程度了，難道房地產(chǎn)市場真的要變天了嗎？事實上，今年上半年恒大業(yè)績向好，根本不缺流動資金。

數(shù)據(jù)顯示，上半年業(yè)績排名前五的房企有：恒大集團達到6762億元，碧桂園2945億元，萬科集團1794億，融創(chuàng)中國2098億元以及保利地產(chǎn)2251億元。

對此，我們認為，真正差錢的應該是中小型房企，而像恒大這樣龍頭房企無論從融資能力，還是還債能力并不會受到環(huán)境的影響，恒大發(fā)動全體員工賣房，更像是調(diào)動員工積極性的一種企業(yè)發(fā)展模式，而這種模式在企業(yè)管理和企業(yè)運營方面還是很有借鑒意義的。

就在9月初，恒大集團就高調(diào)宣布，要展開了降價促銷活動。自8月30日至10月8日，恒大針對旗下280個城市646個樓盤推出了特惠活動，全國住宅樓盤全部打8.9折，而 售價降到7.4折。當然，不同的付款方式，不同地段房源的優(yōu)惠力度也完全不同。

一邊是恒大發(fā)動全員賣房，一邊是恒大又成為今年 家展開降價促銷的大型房企，且打折力度較大。恒大集團此舉除了通過勞動競賽的方式來激勵公司員工的工作熱情外，從大的背景上還應該包括以下幾層含義：

首先，由于前幾年的業(yè)務大擴張，導致房企的負債率居高不下。截止6月30日，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率高達80%，有的上市房企的負債率甚至還超過了90%?，F(xiàn)在各主要房企都在降杠桿，而通過加大銷售力度，回籠資金，償還到期債務，這樣使高杠桿率逐步平穩(wěn)下降。

再者，上半年各大房企的業(yè)績表現(xiàn)都不錯，但恒大集團早已 。而“金九銀十”又是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的銷售旺季，恒大希望通過打折促銷，以及發(fā)動13萬員工賣房的方式，在2018年第三、四季度再加上一把力，進一步拉開恒大集團與第二名碧桂園、第三名萬科集團的業(yè)績差距。

再次，第三、四季度房地產(chǎn)調(diào)控情況不明，龍頭房企主動收縮戰(zhàn)線，靜觀其變，以備明年形勢清楚后再作戰(zhàn)略布局。從近期的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，一線城市房價平穩(wěn)，二線城市新房微有上漲，而三四線城市房價漲幅明顯，預計后續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控政策將向三四線城市蔓延。

鑒于三四線城市房價大漲，龍頭房企之前主要布局于三四線城市，所以房企高層對未來房地產(chǎn)調(diào)控可能變得更加嚴厲而憂心。所以趁著調(diào)控政策尚未完全發(fā)力、三四線城市棚改政策并未徹底退出的這幾個月，抓緊時間展開促銷活動，盡可能的多賣樓房，回籠資金。

，對于龍頭房企來說，目前資金面還算寬裕，但是中小房企現(xiàn)在的日子肯定不好過，除了樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊之外，還有融資渠道收緊、融資成本上升等問題。

未來房地產(chǎn)業(yè)將上演大洗牌，龍頭房企越來越強大，中小房企有隨時被吞并的風險。而對于恒大這樣的上市房企來說，要存大量現(xiàn)金子彈，以便為將來的吞并更多中小房企做準備。因為中小房企手中有大量的囤地，大型房企拿來馬上就可以開發(fā)。

近期，國內(nèi) 房企恒大集團動作不斷，先是動員全體員工售樓賣房，又是大折扣的降價促銷，這主要是為了早日回籠資金，因為手中有了更多的流動性后，既可把負債率給降下來，又可以增厚今年的業(yè)績，還可以大肆并購和收購中小房企。關鍵的是，回籠資金，減少新房庫存，就可以為大型房企留下應對調(diào)控政策，業(yè)務轉型的余地。

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