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居住權(quán) 寫入民法典草案 為公租房供更好法律保障

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2018-09-05 10:10:07  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:時(shí)代周報(bào)  閱讀 541 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

8月27日,備受社會(huì)關(guān)注的民法典各分編(草案)提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第五次會(huì)議審議。居住權(quán)相關(guān)內(nèi)容被 寫入民法典物權(quán)編草案中,并單列一章。

“居住權(quán)”即居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅,以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。

全國(guó)人大常委會(huì)法工委主任沈春耀在向全國(guó)人大常委會(huì)作說(shuō)明時(shí)表示,物權(quán)編草案在物權(quán)法的基礎(chǔ)上,按照黨中央提出的完善產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度,健全歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的要求,結(jié)合現(xiàn)實(shí)需要,進(jìn)一步完善了物權(quán)法律制度,主要修改內(nèi)容之一即增加規(guī)定居住權(quán)。

吉林大學(xué)法學(xué)院教授蔡立東對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示:“居住權(quán)的提出是解決我國(guó)當(dāng)前和未來(lái)養(yǎng)老問(wèn)題的一個(gè)重要制度安排?!?/p>

武漢大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國(guó)也認(rèn)為,居住權(quán)被寫入民法典草案中,主要還是與我國(guó)老齡化問(wèn)題日趨嚴(yán)重有關(guān)。

10年前差點(diǎn)寫進(jìn)物權(quán)法

在我國(guó) 早提出“居住權(quán)”概念的是法學(xué)專家江平。江平當(dāng)時(shí)發(fā)現(xiàn):有些老人雇傭保姆來(lái)照顧自己,這一照顧便是長(zhǎng)期的。老人去世后保姆也回不去以前生活的地方,畢竟一照顧就是二三十年,生活習(xí)慣早已發(fā)生改變,很難再融入自己原先生活的小地方,在這樣的情況下,如果有居住權(quán),保姆的后顧之憂就解決了,基于此江平提出居住權(quán)。

針對(duì)類似現(xiàn)象,10年前居住權(quán)曾差點(diǎn)寫進(jìn)物權(quán)法,但是當(dāng)時(shí)一方面,法律界對(duì)其是否有必要寫入《物權(quán)法》莫衷一是,比如有專家認(rèn)為適用人群偏窄;另一方面,伴隨商品房而生的房屋所有權(quán)備受關(guān)注,弱化了居住權(quán)的地位,居住權(quán)成了產(chǎn)權(quán)體系下的一種特別用益物權(quán),只要產(chǎn)權(quán)明晰,居住權(quán)這一微觀層面的他物權(quán)就毫無(wú)特別規(guī)定的必要。

居住權(quán)并非我國(guó)首創(chuàng),它起源于羅馬法。居住權(quán) 初是作為生活保障的制度設(shè)計(jì)而存在的,在羅馬社會(huì)早期,家長(zhǎng)通過(guò)遺贈(zèng)方式將房屋的居住權(quán)贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)繼承人以外部分家庭成員,以使受遺贈(zèng)人的基本生活得以保障。到了羅馬共和國(guó)后期,無(wú)夫權(quán)婚姻、被解放的奴隸數(shù)量都在增多。這些沒(méi)有繼承權(quán)而又缺乏或喪失勞動(dòng)能力的人的生活就成了問(wèn)題。因此,丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)、居住權(quán)等遺贈(zèng)給妻或被解放的奴隸,使他們生有所靠,老有所養(yǎng)。

時(shí)隔10年,居住權(quán)被寫入民法典草案中,武漢大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國(guó)認(rèn)為,主要還是與我國(guó)老齡化問(wèn)題日趨嚴(yán)重有關(guān)。

據(jù)全國(guó)老齡辦 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2017年年底,全國(guó)60歲以上老年人口達(dá)2.4億,占總?cè)丝诒戎?7.3%,平均近4個(gè)勞動(dòng)力撫養(yǎng)1個(gè)老人。

“隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,中國(guó)現(xiàn)在逐步進(jìn)入老年社會(huì),養(yǎng)老變成一個(gè)普遍問(wèn)題,養(yǎng)老不能完全依靠子女,社會(huì)化養(yǎng)老又不發(fā)達(dá),那怎么辦呢,還得靠老年人自己,他們 主要的財(cái)產(chǎn)就是房子,在之前通過(guò)以房養(yǎng)老的倒按揭方式的創(chuàng)新,解決了養(yǎng)老資金的問(wèn)題后,還是需要以居住權(quán)從法律上做更好的保障?!辈塘|表示,按我國(guó)現(xiàn)在的養(yǎng)老形勢(shì),居住權(quán)通過(guò)的可能性很大。

理論上適用范圍應(yīng)該很寬

從已公布的草案內(nèi)容看,草案并沒(méi)有明確規(guī)定僅有老年人享有居住權(quán)。

在孟勤國(guó)看來(lái),居住權(quán)理論上適用范圍應(yīng)該很寬?!皬默F(xiàn)在的草案看,只要所有權(quán)人和居住權(quán)人簽訂說(shuō)明協(xié)議,并經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記處認(rèn)證,那么居住權(quán)就成立了,至于什么原因設(shè)立的并不是立法考慮的范圍?!?/p>

孟勤國(guó)認(rèn)為,隨著社會(huì)發(fā)展,居住權(quán)對(duì)長(zhǎng)期保姆、智力有缺陷的獨(dú)居者、老年人、同居的老年人(因?yàn)榕乱l(fā)財(cái)產(chǎn)糾紛選擇同居而非結(jié)婚)、離婚不離家等人群都是一種保障。

此外,草案還規(guī)定,居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。居住權(quán)涉及的住宅不得出租,但當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)人死亡,居住權(quán)消滅,但當(dāng)事人另有約定的除外。

蔡立東指出,居住權(quán)只有一次轉(zhuǎn)讓、繼承的機(jī)會(huì)。該權(quán)益是與人身聯(lián)系在一起的,居住權(quán)和其他物權(quán)不一樣,它在傳統(tǒng)民法上叫人役權(quán),是為特定人的利益而使用他人所有之物的權(quán)利。

值得注意的是,在受訪專家看來(lái)居住權(quán)的提出更多地是出于養(yǎng)老考慮而非為打壓“炒房”、高房?jī)r(jià)等房產(chǎn)問(wèn)題。

孟勤國(guó)告訴時(shí)代周報(bào)記者,現(xiàn)在居住權(quán)的推出還是考慮到一部分人群需要長(zhǎng)期居住房的需求,比如前面提及的保姆問(wèn)題?,F(xiàn)在有的老人找不到長(zhǎng)期保姆,沒(méi)有未來(lái)住房保障就是其中一點(diǎn)原因。

針對(duì)8月30日多家媒體曝出北京、深圳兩地發(fā)現(xiàn)有房主將公租房通過(guò)中介對(duì)外高價(jià)出租的問(wèn)題。孟勤國(guó)表示,公租房肯定不能出租,如果出租國(guó)家有權(quán)收回。但公租房的居住權(quán)和草案中所提及的居住權(quán)在本質(zhì)上還是有區(qū)別的?!拔覀兲岬骄幼?quán)是合同明確規(guī)定以后,在專門不動(dòng)產(chǎn)部門辦理居住權(quán)登記,取得有效認(rèn)可才是居住權(quán)。如果只是公租合同登記嚴(yán)格意義上講,那不叫居住權(quán)而是承租權(quán)?!?/p>

但是,居住權(quán)的設(shè)立對(duì)公租房群體還是有必要的,目前公租房的承租人只享有使用權(quán),不具有物權(quán),如果居住權(quán)的制度應(yīng)用到公租房,承租人的租賃權(quán)經(jīng)登記生效成居住權(quán),就具有了物權(quán)的對(duì)抗效力。

中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新在接受媒體采訪時(shí)表示,“即便是政府也不能隨隨便便收回,如果政府以公共利益為由征收征用,那還要給予公租房的居住權(quán)人補(bǔ)償,這樣才能更好保障承租人的利益,對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō)這是更高的法律保障”。

中國(guó)政法大學(xué)教授江平在接受其他媒體采訪時(shí)表示,如何理解公租房、誰(shuí)能享受公租房的居住權(quán)都是立法當(dāng)中需要深層次考慮的問(wèn)題。比如,公租房的承租人,其家庭成員享有居住權(quán),但家庭成員之外的人比如同住的孤寡嬸嬸等,是否也具有居住權(quán)?

針對(duì)時(shí)下引起熱議的房產(chǎn)稅征收問(wèn)題,居住權(quán)未來(lái)會(huì)不會(huì)成為人們避稅或少繳稅的方式,孟勤國(guó)表示,房產(chǎn)稅還沒(méi)實(shí)施,即使實(shí)施居住權(quán)大于稅收權(quán),所以要等到居住權(quán)人離世后,再把房子拍賣了用以繳稅的可能性比較大。

“居住權(quán)的提出更多的意義是給老有所養(yǎng)多提供了一條路。草案中不完善的地方也會(huì)逐步完善,不會(huì)出現(xiàn)制度沖突?!泵锨趪?guó)表示。

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