由于房產(chǎn)稅屬于地方稅，地方政府將有充足動(dòng)力去探索研究解決目前房產(chǎn)稅開征面臨的問題。與之伴隨的是，地方政府財(cái)政收入支柱的轉(zhuǎn)換，土地財(cái)政狀況將得到一定的緩解，過去依靠賣地獲取土地出讓金，未來將通過對(duì)存量房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。

從建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制來看，房產(chǎn)稅的研究制定必不可少；從財(cái)稅體制改革來看，房產(chǎn)稅的研究制定同樣是非常重要的內(nèi)容。房產(chǎn)稅屬于個(gè)人類稅種，是一系列稅制改革中的重要一環(huán)。目前我國(guó)個(gè)稅主要是個(gè)人所得稅，單一的個(gè)稅導(dǎo)致針對(duì)工薪階層的工薪所得進(jìn)行嚴(yán)格征稅，而針對(duì)富人的投資所得稅、房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與稅等存在缺失，制度漏損比較大。未來隨著稅制改革的推進(jìn)，房產(chǎn)稅也將成為個(gè)人類綜合性稅目的重要稅種。

房地產(chǎn)稅未能開征的緣由

從2013年開始提出加快房地產(chǎn)稅立法，直到現(xiàn)在仍進(jìn)展緩慢，今年房地產(chǎn)稅法也沒有納入全國(guó)人大的立法計(jì)劃中，明年是否納入也存在不確定性。房地產(chǎn)稅涉及很多法律、政策、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，需要解決的問題太多。目前來看，存在兩方面短期內(nèi)難以根本解決的問題。

一是房產(chǎn)信息統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)公開透明問題。全國(guó)住房信息統(tǒng)一公開透明是開征房產(chǎn)稅的客觀基礎(chǔ)，目前來看一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)的難度較大。我國(guó)迄今為止沒有進(jìn)行過一次全國(guó)性住房普查，住房基礎(chǔ)信息薄弱。從技術(shù)上講，全國(guó)個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)完全不是問題，問題肯定存在于非技術(shù)領(lǐng)域。原定于2013年實(shí)現(xiàn)縣級(jí)以上城市全國(guó)住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，直到現(xiàn)在還難以實(shí)現(xiàn)。

現(xiàn)在有希望實(shí)現(xiàn)的是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，為解決這個(gè)問題帶來曙光。不動(dòng)產(chǎn)包括房產(chǎn)但不限于房產(chǎn)，還包括土地、海域、林木等不能移動(dòng)的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)。但對(duì)已有的房產(chǎn)證并未強(qiáng)行轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不主動(dòng)轉(zhuǎn)為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證就不會(huì)聯(lián)網(wǎng)登記。因此，在征收房產(chǎn)稅之前應(yīng)采取更為有效的措施把所有人的房產(chǎn)信息統(tǒng)一登記，但短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。如果這個(gè)問題不解決，征稅對(duì)象就不明晰，盲目征收房地產(chǎn)稅將缺乏公平性與公正性。

二是房地產(chǎn)稅的法律可行性問題。房地產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。要向個(gè)人征稅房地產(chǎn)稅，那么房地產(chǎn)必須是以個(gè)人私有為前提。房地產(chǎn)稅是對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)進(jìn)行征稅，其實(shí)是兩種稅。先來看地產(chǎn)稅。作為土地公有制的國(guó)家，私人對(duì)土地沒有所有權(quán)，只有使用權(quán)。并且政府收取了大量土地出讓金，出租時(shí)間是30—70年不等，相當(dāng)于已經(jīng)收取了租金。在沒有獲得土地所有權(quán)，并且已交土地出讓金的情況下，對(duì)私人征收地產(chǎn)稅的法律條件并不成立。再來看看房產(chǎn)稅。土地上的房屋作為私人所有，的確具備征稅的客觀條件。所謂的房地產(chǎn)稅在我國(guó)目前的條件下其實(shí)指的是房產(chǎn)稅，是針對(duì)房屋所有權(quán)征收的稅。但仍存有疑問，目前在推行兩證合一，即房產(chǎn)證和土地證合為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，將在司法上帶來難以充分解釋的難題。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證包括了房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)，但不包括土地所有權(quán)，那么按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證征收房地產(chǎn)稅在理論上也不具備充分的基礎(chǔ)條件。從權(quán)屬問題來看，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證屬于個(gè)人，但是融入了國(guó)有屬性的土地使用權(quán)。

當(dāng)年《物權(quán)法》的立法過程也遇到類似的權(quán)屬問題。從1993年開始起草，由于權(quán)屬問題經(jīng)過近15年的修改討論，直到2007年才通過。這可以為房地產(chǎn)稅立法提供經(jīng)驗(yàn)?！段餀?quán)法》明確了保護(hù)物權(quán)所有者的權(quán)利，私人對(duì)合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。其中涉及房屋所有權(quán)，這為征收房產(chǎn)稅提供了粗略條件。但由于歷史原因，我國(guó)個(gè)人房屋獲得有很多復(fù)雜原因，房產(chǎn)稅法仍須明確界定個(gè)人擁有的房屋權(quán)屬問題，這需要花大量精力和時(shí)間才能完成。

我國(guó)的房屋產(chǎn)權(quán)五花八門，短時(shí)間內(nèi)制定公平合理的征稅方案有較大困難，由此短期內(nèi)全面實(shí)施房產(chǎn)稅的可能性較小。按房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分，存在私有產(chǎn)權(quán)房、單位產(chǎn)權(quán)房、集體所有房、軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房以及其他經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)權(quán)房；按房屋取得屬性劃分，有商品房、房改房、經(jīng)適房、限價(jià)房、 私房、共有產(chǎn)權(quán)房以及大量難以確權(quán)的小產(chǎn)權(quán)房。五花八門的房產(chǎn)，如果要統(tǒng)一征收房地產(chǎn)稅，難度可想而知。不同房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)該如何征稅、對(duì)哪類房產(chǎn)征稅、是否設(shè)定免稅條件、稅率如何設(shè)定等需要詳細(xì)摸底，才能制定合理的稅收方案。例如，小產(chǎn)權(quán)房難以確權(quán)，不具備有效的產(chǎn)權(quán)證，那么就不應(yīng)該對(duì)其征稅；但如果不征稅，很多大量使用中的類似產(chǎn)權(quán)的房屋又會(huì)涉嫌逃稅，甚至可能為了避稅而出現(xiàn)更多的小產(chǎn)權(quán)房。

地方債務(wù)壓力成為房產(chǎn)稅開征的重要推力

隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和政策的調(diào)整，促使房產(chǎn)稅開征的動(dòng)力可能來自于地方債務(wù)壓力。我國(guó)經(jīng)歷了城市化高速擴(kuò)張，地方政府靠賣地和土地開發(fā)獲取了大量收入，再將地方政府收入投入到經(jīng)濟(jì)建設(shè)中。這幾年，地方債務(wù)壓力逐漸加大，通過出讓土地的方式獲得的資金難以彌補(bǔ)債務(wù)負(fù)擔(dān)。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式逐漸從過去依賴投資拉動(dòng)向今后依靠消費(fèi)帶動(dòng)，城市化擴(kuò)張速度將逐漸放緩。再加上地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)加大，對(duì)地方政府融資的規(guī)范化管理力度有增無減，導(dǎo)致存量債務(wù)壓力難以充分釋放。在此情況下，從房地產(chǎn)存量中獲取稅收收入的動(dòng)力增加，成為房產(chǎn)稅開征的重要推力。

一方面，目前經(jīng)濟(jì)下行壓力增大需要財(cái)政政策持續(xù)穩(wěn)增長(zhǎng)和調(diào)結(jié)構(gòu)，然而地方政府融資平臺(tái)清理整頓后債務(wù)壓力加大制約了財(cái)政支出，急需尋找新的財(cái)政收入來源。另一方面，房地產(chǎn)稅遲遲未開征存在諸多問題，更重要的是缺乏解決這些問題的動(dòng)力和壓力。在此背景下，地方債務(wù)壓力正好成為驅(qū)動(dòng)房產(chǎn)稅開征的動(dòng)力。由于房產(chǎn)稅屬于地方稅，地方政府將有充足動(dòng)力去探索研究解決目前房產(chǎn)稅開征面臨的問題。與之伴隨的是，地方政府財(cái)政收入支柱的轉(zhuǎn)換，土地財(cái)政狀況將得到一定的緩解，過去依靠賣地獲取土地出讓金，未來將通過對(duì)存量房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅。

根據(jù)黨的十九大報(bào)告，房地產(chǎn)稅要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。立法先行，就是在房地產(chǎn)稅開始征收之前必須先立法。這是2015實(shí)施的《稅收征管法》的具體要求，在2020年之前全面落實(shí)稅收法定原則。充分授權(quán)，就是讓地方根據(jù)實(shí)際情況具體實(shí)施方案。一方面，我國(guó)地區(qū)差異極大，不同地區(qū)征收標(biāo)準(zhǔn)難以完全統(tǒng)一；另一方面，房地產(chǎn)稅屬于地方稅，地方政府應(yīng)當(dāng)擁有一定的自主權(quán)利，以調(diào)動(dòng)其積極性。分步推進(jìn)，意味著未來開征房地產(chǎn)稅不會(huì)全面推開。根據(jù)我國(guó)近些年新稅征收實(shí)施過程，分批次、分步驟試點(diǎn)實(shí)施推廣的可能性較大。

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