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瓊海房產(chǎn):解讀2010年海南房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 2981 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在海南國際旅游島戰(zhàn)略的帶動下,短短半年間,海南房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個看上去火熱,實則撲朔迷離的過程。雖然社會各界對海南的質(zhì)疑之聲不斷,“崩盤論”以及“泡沫論”也不斷沉浮于海南的輿論之間。但據(jù)數(shù)字顯示,2009年海南房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重達到28.72%,房地產(chǎn)投資總額達到287.9億元,年增長率在40%以上。在全球經(jīng)濟普遍陷入低谷的情況下,海南房地產(chǎn)投資額仍舊能保持高速增長,說明各方投資者對海南市場始終充滿了信心。

  海南房地產(chǎn)市場的客戶主要來自于島外,每年的9月至次年3月,島外溫度不斷下降之時,島內(nèi)仍舊春暖花開,這吸引了許多東北,山西以及浙江的投資客們前來越冬,這段時間也是島內(nèi)傳統(tǒng)的銷售旺季。

  然而,隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展,一些弊病也無可避免暴露出來。雖然海南全省的施工面積不斷增長,速度很快,但房屋竣工面積比較穩(wěn)定,增長速度比較緩慢,這主要反映了海南本地房地產(chǎn)市場的滯后效應(yīng),由此連帶出本地房地產(chǎn)開發(fā)籌資緩慢,金融緊縮,同時也暴露出部分開發(fā)商囤地現(xiàn)象的嚴重。

  在旅游區(qū)域發(fā)展的基礎(chǔ)上,海南房地產(chǎn)目前發(fā)展的總體特征可以概括為“東鬧,西靜,中穩(wěn)”。東線是當前的熱點開發(fā)區(qū)域,發(fā)展也較為成熟。

  東線濱海度假:亞洲論壇+國家海岸+航天城

  海南東線沿海城市,以海口和三亞為端點,中間主要包括瓊海、陵水、文昌。隨著東線鐵路的興建,很多投資客都將目光投向了這幾個東線沿海城市,使這幾個城市的房價也是水漲船高。

  東線宜居頭選瓊海,瓊海被譽為海南的東方明珠,它擁有充滿傳奇的紅色娘子軍、風(fēng)光旖旎的萬泉河、殊驚世界的博鰲亞洲論壇。瓊海房產(chǎn)在2009年11月份以前,均價僅在2500/平方米,經(jīng)過12月份的暴漲,來自瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)(huangze9.cn)的權(quán)威專家稱目前均價已經(jīng)在8000左右。瓊海是適合宜居的城市,他是海南較具發(fā)展?jié)摿?、較適合宜居的城市。

  博鰲是瓊海的一個小鎮(zhèn),規(guī)模并不大,甚至步行便成走遍全鎮(zhèn)。正因為博鰲亞洲論壇恒久會址使得這個小鎮(zhèn)舉世聞名,三江入??谑惯@里擁有較獨特的海景景觀,海邊一座座即將拔地而起的度假公寓,使博鰲房產(chǎn),博鰲房地產(chǎn)的前景看起來擁有無限生機。2009年博鰲某樓盤剛開盤時,均價僅5000元/平方米,目前博鰲的高端海景房已達到了2萬元/平方米。博鰲擁有自己特殊的地域優(yōu)勢,年底博鰲機場即將試航,而東線輕軌也將在下半年通車,大多客戶選擇博鰲,都因看好博鰲的長遠發(fā)展。

  再看陵水的海景房,諸如清水灣,香水灣一號,因為憑借著與三亞相似的熱帶氣候的地理位置,價格幾乎與三亞持平,獨棟別墅往往從幾百萬到幾千萬不等。陵水與三亞相比,也有著自己獨特的優(yōu)勢,在三亞,旅游觀光客較多,沙灘上往往人滿為患,但在香水灣等地,沙灘幾乎都是樓盤私有,滿足了一些高端客戶的品質(zhì)要求。

  文昌,也是東線城市里房地產(chǎn)發(fā)展比較成熟的站點之一。文昌的海岸線長度位居海南之頭,有207公里,但目前開發(fā)成熟的區(qū)域,還局限在高隆灣一帶,目前文昌房價雖比其他東線城市略低,但部分樓盤也已破萬。位于文昌的航天城也是其房地產(chǎn)賣點之一,隨著區(qū)域配套的進一步完善,文昌房價也有望與博鰲陵水接軌。

  相比三亞,海口更適合于居住,成為許多擁有島居夢的購房者投資頭選之地。作為省會城市,海口的發(fā)展屈指可待,不少外地投資者選擇在海口市購房,而不局限于海景房。就是看中??谧鳛槭鞘?,今后很可能發(fā)展成為海南的經(jīng)濟樞紐。目前??谛麻_樓盤均價大多破萬,部分徘徊在七千至八千左右的樓盤,要么自身存在法律手續(xù)上的缺陷,要么就是偏離市區(qū),交通不便。

  中線養(yǎng)老休閑:五指山+熱帶雨林+熱帶溫泉

  東線城市的高端房價,迫使不少擁有島居夢的外地購房者將目光從城市轉(zhuǎn)到中部的保亭、五指山等地,使得傳統(tǒng)的海南房地產(chǎn)有了新詮釋。

  五指山市經(jīng)濟總體發(fā)展水平不高,但近年來五指山市固定資產(chǎn)投資發(fā)展迅猛,國民生產(chǎn)總值不斷提高,這主要得益于大型項目的落戶和房地產(chǎn)投資的帶動作用。

  因山而得名的五指山市,恰好地處海南較高峰——五指山主峰西南麓,素有“海南肺葉”、“天然大氧吧”、“南國夏宮”等諸多美譽。在這樣一個小山城,其森林覆蓋率高達81.3%,比海南平均森林覆蓋率高出24個百分點。

  森林和養(yǎng)生成為五指山房地產(chǎn)的賣點。據(jù)介紹,從07年開始五指山市的固定資產(chǎn)投資進入一個快速的發(fā)展高速期,2008年,五指山的GDP增長17.1%,地方財政收入頭次突破億元大關(guān)。對經(jīng)濟的貢獻率,主要得益于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

  依賴于得天獨厚的生態(tài)優(yōu)勢,五指山市地價已從2006年9月的每畝5萬元猛漲至現(xiàn)在的每畝100多萬元,個別地段甚至漲至每畝200多萬元,新建商品房均價已從4年前的每平方米八九百元漲至現(xiàn)在的每平方米5000—8000元。

  五指山市市委書記李江華表示,因五指山市本身的土地容量、環(huán)境容量、人口容量有限,城市建設(shè)用地非常有限,不可能大規(guī)模地發(fā)展房地產(chǎn)業(yè),五指山房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)走高端路線。

  李江華認為,將生態(tài)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為發(fā)展優(yōu)勢,具體體現(xiàn)在五指山市的發(fā)展必須主動融入三亞南部經(jīng)濟圈,以旅游作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。該市將用五年左右的時間,爭取建成一個獨特的旅游功能區(qū),這也是按照海南建設(shè)國際旅游島總體部署的一個重要措施。旅游業(yè)將成為五指山市未來經(jīng)濟自主增長能力的一個突破口。

  與五指山市相毗鄰的保亭,依靠溫泉這一得天獨厚優(yōu)勢,積極發(fā)展旅游觀光業(yè),經(jīng)濟的快速發(fā)展也得益于當?shù)胤康禺a(chǎn)的開發(fā)。保亭縣委書記李永喜表示,通過這幾年的七仙溫泉嬉水節(jié)的影響和帶動,保亭的名氣大了,來保亭旅游、投資建設(shè)、購購住房的人多了。目前,除江西、西藏等兩省外,全國其他各省市均有人在保亭購房居住。

  目前保亭房產(chǎn)的價格均已在5000元每平米以上,部分溫泉別墅,如七仙瑤池雨林別墅溫泉度假酒店,每平米均價已逼近4萬。

  西線原生野趣:海南房地產(chǎn)的尷尬與困局

  自1988年海南省開發(fā)以來,東西兩線的定位一直是:東線發(fā)展旅游業(yè),西線發(fā)展工業(yè)。一方面,西線的旅游資源比起東線確實遜色許多。另一方面, 海南國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃里,對西線的發(fā)展思路是:突出洋浦經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的戰(zhàn)略地位,發(fā)展好??趪腋咝录夹g(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、海南老城開發(fā)區(qū)、臨高先進開發(fā)區(qū)、昌江工業(yè)區(qū)、東方化工城和三亞梅山產(chǎn)業(yè)園等園區(qū),壯大“西部工業(yè)走廊”,帶動市縣發(fā)展配套產(chǎn)業(yè)??梢?,旅游并沒有成為西線發(fā)展的方向。

  而隨著東線旅游逐年火熱,房地產(chǎn)價格不斷飆升,由此彰顯出GDP經(jīng)濟的示范作用,促使西線城市不甘落后,正在努力地尋找旅游業(yè)發(fā)展突破口。

  在我們聽慣了三亞??谖牟悷狳c城市之時,樂東昌江這些三線區(qū)域顯然要陌生許多。而隨著國際旅游島的進一步開發(fā),無論是區(qū)位尷尬,還是政策困局,似乎都無法阻止西線旅游的深入發(fā)展,而由此帶來的房地產(chǎn)效應(yīng),已經(jīng)是海南島上習(xí)以為常的經(jīng)濟模式。

  目前臨高、儋州、昌江、東方等西線城市要做的,恐怕就是加強自身的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),為將來西線的發(fā)展積聚力量,等待厚積薄發(fā)的那一刻。

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