如脫韁野馬，70城市房價環(huán)比連漲7個月

　　超預(yù)期貨幣投放，刺激房地產(chǎn)從復(fù)蘇邁向泡沫地產(chǎn)。

　　國家統(tǒng)計局昨天公布的“前三季度全國房地產(chǎn)市場運行情況”顯示，70大中城市房價環(huán)比連漲7個月。

　　同日，在“第五屆中國地產(chǎn)金融年會”上，民生銀行（600016）發(fā)布“中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書”指出，住房月供占家庭可支配收入的比例已經(jīng)達(dá)到33％，也就是說房價已經(jīng)超出現(xiàn)階段普通百姓的承受能力。

　　獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠表示，中國的問題就是房價過高，房價不調(diào)下來，中國經(jīng)濟不可能得到很好的調(diào)整。對于高房價，華遠(yuǎn)集團董事長任志強把矛頭指向高地價，并預(yù)測明年樓市會差得多。

　　房價就一個“貴”字

　　國家統(tǒng)計局昨天公布的“前三季度全國房地產(chǎn)市場運行情況”顯示，前三季度，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25050億元，同比增長17.7％(圖3)。

　　前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源38991億元，同比增長38.8％。其中，國內(nèi)貸款8190億元，增長47.2％。

　　9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.7％，這是今年70大中城市房價環(huán)比第7個月連續(xù)上漲(圖2)。另外，與去年同期相比，房價漲幅仍達(dá)到2.8％，同比連續(xù)4個月上漲(圖1)。

　　寬松的貨幣同時刺激房價飛漲。廣州9月十區(qū)一手房均價站上9777元，同比上升18.6％，環(huán)比上升5.0％；從區(qū)域成交情況來看，中高價位物業(yè)集中的六區(qū)9月一手住宅均價達(dá)11969元/平方米。而2008年廣州的人均生產(chǎn)總值徘徊在8萬元。

　　民生銀行昨天在北京舉辦的“第五屆中國地產(chǎn)金融年會”上發(fā)布的“中國地產(chǎn)金融藍(lán)皮書”指出，根據(jù)近期數(shù)據(jù)計算，全國平均房價收入比已接近11(圖4)，月供占家庭可支配收入的比例已經(jīng)達(dá)到33％，也就是說房價已經(jīng)超出現(xiàn)階段普通百姓的承受能力。

　　過于偏離百姓的住房消費，使得剛剛過去的黃金周，成為廣州較冷清的國慶樓市。9月28日-10月11日，國慶黃金周廣州樓市維持平淡走勢。除節(jié)前28、29和30日商品住宅簽約量顯著上升外，國慶期間簽約量維持低位水平，黃金周八天簽約量不足1300套。廣州十區(qū)兩縣市共簽約3312套，簽約面積37.32萬平方米。

　　“中國件事，就是房價要控制。”獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠如是說。他表示，政府提出啟動消費，要解決消費的問題，不是一個老百姓有錢不肯花的問題，而是財富跟收入的問題。從財富上來說，中國高房價的政策是打壓了老百姓的消費。盡管政府可以去無限地把投資放大，但這種經(jīng)濟是失衡，是一個很大的問題。

　　謝國忠稱，每次房價要跌的時候政府撐著，就是地方政府撐著，讓開發(fā)商聯(lián)起手來不要賣。你老百姓愛購就購，不購的話，你等的話房價更高。因為有政府起的這樣一個作用，泡沫會延續(xù)很長的時間?！爸袊鴨栴}就是房價過高，房價不調(diào)下來，中國經(jīng)濟不可能得到很好的調(diào)整?！敝x國忠說。

　　房價進(jìn)一步上漲空間有限

　　房價已經(jīng)超出現(xiàn)階段普通百姓的承受能力，房地產(chǎn)市場的繁榮顯得很虛假。

　　進(jìn)入2009下半年，市場在過熱之后漸漸發(fā)生變化。以北京為例：在成交量方面，7、8、9月份已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)3個月的下滑。

　　如何看待2009年至今樓市的走勢變化，更為關(guān)鍵的是，在年底，甚至可預(yù)見的明年早些時候，在實體經(jīng)濟依然不明朗的情況下，未來的行業(yè)走勢將如何？

　　花旗銀行頭席經(jīng)濟學(xué)家沈明高表示，“目前為止，由于沒有結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟復(fù)蘇的主要動力來自財政刺激、信貸刺激，基本上目前短期經(jīng)濟的回暖跟流動性是密不可分的?！?

　　中國的復(fù)蘇是一個不平衡的復(fù)蘇。沈明高預(yù)測，明年的貸款會在20％左右的增長，這個增長速度比今年的33％跌了不少，但是比一般專家建議的15％要高，如果出現(xiàn)這樣比較中間的狀況，明年的經(jīng)濟增長，特別是投資的增長還會保持在25％到30％左右，這個一定程度上會確保中國的經(jīng)濟明年增長速度比今年快，花旗預(yù)算在8％左右，這是較有可能的結(jié)果。資金壓力才是開發(fā)商降價的較主要和直接的原因，當(dāng)流動性變得趨緊的狀態(tài)下，就不支持樓市的價格繼續(xù)上行。

　　民生銀行的藍(lán)皮書則指出，抽查的多個城市的多個項目的租售比例都低于1：300，項目的率明顯偏低。所以，目前房價已經(jīng)接近運行到階段性的上限。進(jìn)一步上漲的空間有限，即使再漲也是虛高，很可能出現(xiàn)價升量平或量跌的狀況。

　　不過，現(xiàn)階段開發(fā)商的資金壓力很少，預(yù)計短期內(nèi)開發(fā)商集體降價的可能性微乎其微，預(yù)計2010年房地產(chǎn)市場整體格局的主要特征將是：，需求已被充分挖掘，，供求關(guān)系緊張短期難以化解，第三，行業(yè)資金充足度和開發(fā)能力顯著加強；第四，房價高位堅挺，甚至持續(xù)走高。當(dāng)然，如果2010年經(jīng)濟發(fā)生新的波動，相信房價亦會做出同向反應(yīng)。

　　藍(lán)皮書認(rèn)為，2010年房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境總體偏寬松，但存在一定的變數(shù)。在經(jīng)濟未走上持續(xù)增長的軌道之前，宏觀經(jīng)濟需要繼續(xù)營造寬松的貨幣信貸環(huán)境。貨幣政策“時鐘”或已邁向?qū)捤芍泻笃冢磥淼姆较蚴蔷o縮初期，當(dāng)前正處于向緊縮性貨幣政策過渡時期。

　　華遠(yuǎn)集團董事長任志強同樣認(rèn)為，如果明年和今年比，一定比今年差，今年華遠(yuǎn)的銷售到三季度為止銷售額增長了70％以上，明年別想了，明年能增長30％已經(jīng)很好了，或者能增長20％也已經(jīng)很好了，完全不可能再有一個類似于今年三季度以前的70％的增長。

　　“土地財政”成為房價高企的問題

　　一個悖論是，政府提出土地的價格越高越好，希望房價越低越好。事實上土地對未來房價產(chǎn)生了巨大的影響。

　　任志強表示，政府提出不贊成高房價，但是一直沒有人提出政府為什么不限制地價。以9月份情況來看，全國樓面地價環(huán)比上漲37％，目前為止，9月份房價同比上漲2.7％，環(huán)比上漲了0.8％，比上個月環(huán)比下降0.1％，可是土地價格飛漲，今年二季度的時候，全國拍賣的土地中37％的土地溢價超過，三季度變成57％的土地溢價超過，一半以上的土地是以超過地價的比例出讓的。

　　“土地財政”成為房地產(chǎn)價格高企的問題，值得警惕。地方財政對土地出讓金收入依賴度過高，容易扭曲政府對土地市場和房地產(chǎn)市場的管理職能，助長“地王”現(xiàn)象，也無法保證土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。

　　民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁楊毓認(rèn)為，當(dāng)前應(yīng)加緊研究出臺兩個著眼長遠(yuǎn)的政策，一個是房地產(chǎn)稅制問題，一個是“土地財政”問題。

　　建議推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，加快明確開征物業(yè)稅的時間。從國際經(jīng)驗來看，物業(yè)稅是遏制房地產(chǎn)投機、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。我國開征物業(yè)稅，有利于理順先行房地產(chǎn)稅費體系，降低房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)費用，加大持有費用，從而對房價有抑制作用。

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