如果說地段、價(jià)格、建筑質(zhì)量作為樓盤的硬實(shí)力，是購房者判斷樓盤價(jià)值的重要依據(jù)，那么物業(yè)管理就是樓盤的軟實(shí)力，是確保樓盤今后保值升值的關(guān)鍵要素。購房，不妨多觀察一下物業(yè)細(xì)節(jié)。一些物業(yè)的細(xì)節(jié)往往會泄露樓盤的“秘密”。兩位從業(yè)多年的小區(qū)物業(yè)經(jīng)理給讀者支招，說說購房時必須了解的，關(guān)于物業(yè)的那些事。

　　期房

　　對于購購期房者，余經(jīng)理提供了幾個方面的細(xì)節(jié)作為參考：

　　一、參考當(dāng)年物業(yè)排名。想要購某小區(qū)的房子，應(yīng)當(dāng)了解小區(qū)物業(yè)公司的資質(zhì)如何，管理過哪些小區(qū)，物業(yè)服務(wù)投訴率怎樣。每年上海市都會對全市所有小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行排名，這個排名也可以作為衡量物業(yè)管理水平和物業(yè)服務(wù)水平的參考。

　　二、物業(yè)費(fèi)定價(jià)適中。物業(yè)服務(wù)應(yīng)遵循質(zhì)價(jià)相符的原則，物業(yè)公司本身也有盈利的需要。如果物業(yè)費(fèi)定價(jià)過低，勢必會在日常管理中降低標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)也就無從談起。

　　三、專業(yè)設(shè)施依靠專業(yè)公司。問清楚小區(qū)里將有哪些設(shè)施。設(shè)施越好，越需要實(shí)力強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)高的物業(yè)公司管理。比如，弱電強(qiáng)電系統(tǒng)需要專業(yè)技術(shù)人員維護(hù)，好的物業(yè)公司會慎重選擇。

　　四、地下車庫設(shè)備是否齊全。

　　地下車庫應(yīng)有消防設(shè)施、排澇設(shè)施，消防聯(lián)動也很重要。萬一突發(fā)火警或遭水淹，車庫里自有的消防設(shè)施和排澇設(shè)施應(yīng)能及時啟用，并能在一定程度上起到遏制其他災(zāi)害的作用。

　　二手房

　　二手房購房者還應(yīng)注意原來的裝修可能隱藏的問題：

　　一、隱蔽工程、管線排布情況。

　　一般可以去詢問物業(yè)公司，房子有沒有因?yàn)檠b修引發(fā)工程質(zhì)量問題，如果有，具體是什么問題。例如，裝修時使用的熱水管道質(zhì)量不過關(guān)，時間久了就會漏水，不入住完全發(fā)現(xiàn)不了，如果等到漏了再修，不僅難度大而且麻煩多。

　　二、物業(yè)費(fèi)繳納情況。詢問物業(yè)公司，上家有沒有拖欠物業(yè)費(fèi)。若有，在交易之前要求上家繳齊物業(yè)費(fèi)，否則，房屋賣出后，物業(yè)公司找不到上家，有的物業(yè)公司可能找下家催繳，兩邊扯皮將帶來無窮無盡的麻煩。

　　三、物業(yè)資料移交情況。弱電、強(qiáng)電、房型圖（平面），管線圖等等物業(yè)資料在購房時必須全部移交，否則將來房屋出現(xiàn)問題維修時，沒有這些圖紙就無法施工。

　　四、物業(yè)管理制度和具體執(zhí)行情況。比如摩托車、電瓶車應(yīng)該放在特定的地下車庫，如果都停在樓道里，或者是推進(jìn)電梯上上下下（這樣很容易在電梯轎廂里留下劃痕甚至損壞電梯），這其實(shí)是物業(yè)公司管理素質(zhì)的反映。

　　現(xiàn)房

　　對現(xiàn)房購房者，石經(jīng)理提出“四看”：

　　一、看物業(yè)公司對小區(qū)情況的熟悉程度。房屋開發(fā)完所有資料都必須提交物業(yè)，物業(yè)公司應(yīng)該掌握房屋從開發(fā)到交付的手資料。物業(yè)公司專業(yè)素質(zhì)怎么樣，從工作人員對小區(qū)的熟悉情況就能看出端倪?？蓮奈飿I(yè)公司的接待態(tài)度上看出這個公司的物業(yè)服務(wù)態(tài)度。

　　二、看小區(qū)綠化修剪是否整齊，樓道清掃是否干凈，非小區(qū)居民和車輛進(jìn)出小區(qū)保安是否有登記。

　　從這些方面可以衡量物業(yè)公司的日常工作是否到位。

　　三、看房子在物業(yè)公司的維修記錄。房屋報(bào)修情況通常能直接反映出房屋質(zhì)量。比如，有沒有出現(xiàn)過管道堵塞的情況，如果新房屢次出現(xiàn)管道堵塞，說明在施工時建筑垃圾沒有疏通干凈，報(bào)修記錄上跳閘次數(shù)多，說明配電可能不合理。

　　四、看物業(yè)費(fèi)收繳率。通常業(yè)主表達(dá)對物業(yè)公司不滿的直接行為就是拒繳物業(yè)費(fèi)，如果商品房小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳過低，說明業(yè)主對物業(yè)公司的意見較大，雙方矛盾較多，對物業(yè)公司的服務(wù)水平就要打個問號。售后公房小區(qū)則例外，因?yàn)槲飿I(yè)收繳率低由多方面因素造成，不能用這個標(biāo)準(zhǔn)衡量物業(yè)服務(wù)水平。

　　售后公房

　　如果購老房子尤其是售后公房，也有三點(diǎn)要尤其注意：

　　一、相鄰關(guān)系考慮。老房子使用的建筑材料比較落后，樓板通常是空心預(yù)制板，隔音效果較差，如果鄰居生活不規(guī)律，噪音很大，將直接影響業(yè)主的日常生活。

　　二、向物業(yè)詢問房屋隱蔽工程細(xì)節(jié)。上下水管道是否順暢、供電系統(tǒng)是否正常，配電有沒有問題，原來的房屋結(jié)構(gòu)有沒有被破壞過，物業(yè)公司應(yīng)該有記錄。這些也和業(yè)主正常生活息息相關(guān)。

　　三、“兇宅”早知道。購入前弄清要購購的房屋里是否有突發(fā)死亡事件、惡性事件發(fā)生。如果入住以后才知道，會直接影響居住心理。因此，不妨提前向物業(yè)或鄰居打聽。

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