目前的高房價(jià)，對(duì)于投資房產(chǎn)來說，利潤空間有限，但是，只要掌握了房價(jià)的彈性空間，還是可以淘到金子的。那么，購房人怎么才能花較實(shí)惠的價(jià)格，置辦到較好的房子？如何與房地產(chǎn)商砍價(jià)呢？

　　剖析：房子的利潤空間有多大

　　購房人怎么才能花較實(shí)惠的價(jià)格，置辦到較好的房子？要弄清楚這個(gè)問題，頭先要知道房地產(chǎn)商究竟有多大的利潤空間?，F(xiàn)在是賣方市場，購房畢竟要看房地產(chǎn)商的“臉色”。

　　在漢口的幾個(gè)樓盤，幾個(gè)房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房子的利潤空間有多大，均諱莫如深。問急了，干脆說，“也就混個(gè)飯吃！”

　　有多年房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的某房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理王成告訴記者，房地產(chǎn)開發(fā)市場有很多不可預(yù)知的因素，包括政策因素、土地因素、成本因素、市場因素等，如果前期沒有充分估計(jì)，就有可能增加3％－5％的成本，利潤如果低于8％就可能賠錢。一個(gè)規(guī)范的開發(fā)商，利潤空間也就在3％至20％之間，如果運(yùn)作得好，能達(dá)到50％，而對(duì)于一些黑心的開發(fā)商來說，則可以打倒100％甚至更多。

　　關(guān)鍵：樓盤細(xì)節(jié)決定投資成敗

　　王副總經(jīng)理說，有一句話叫“細(xì)節(jié)決定成敗”。這句話用在置辦房產(chǎn)上，同樣實(shí)用。樓盤的細(xì)節(jié)問題比較多，置辦房地產(chǎn)的成功，頭先取決于樓盤的細(xì)節(jié)問題。

　　人有氣質(zhì)，房子也有氣質(zhì)。目前，很少有購房者注重房子的“氣質(zhì)”。比如，東湖周邊的樓盤就被許多人當(dāng)成了“”，它的設(shè)計(jì)在于打造一種高端的社區(qū)，從生活方式上來著手，并不是單純地炒作“”這個(gè)概念。

　　規(guī)劃對(duì)于一個(gè)樓盤來說是十分重要的，它不僅決定了一個(gè)社區(qū)總體的布局，還會(huì)影響到今后購房人的生活。一個(gè)好的規(guī)劃可以讓購房人生活得更加舒適、便利。近年來由于土地價(jià)格上漲過快，不少項(xiàng)目容積率過高，住宅面寬過小、進(jìn)深過大，個(gè)別項(xiàng)目甚至設(shè)計(jì)出一梯8戶乃至10戶的單元平面，導(dǎo)致室內(nèi)外通風(fēng)環(huán)境很差，購房者應(yīng)在購房之前對(duì)項(xiàng)目的整體規(guī)劃進(jìn)行了解。

　　車位是一個(gè)很重要的衡量指標(biāo)，社區(qū)的停車位如果不夠，會(huì)給購房人帶來很多麻煩；車位夠了，要看出口夠不夠；出口夠了，還要看管理跟不跟得上；并且車庫的出入口不能太集中，如果太集中，將來小區(qū)車量出入車庫會(huì)有很大壓力。

　　此外，還不能不考慮的是：房子的地段、面積、園林景觀、樓間距、戶型設(shè)計(jì)、使用率、戶型的劃分標(biāo)準(zhǔn)、層高、采光通風(fēng)、交通、社區(qū)配套設(shè)施等。

　　支招：抓住利潤空間與開發(fā)商“對(duì)壘”

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的諱莫如深是有道理的，3％至20％的利潤空間為消費(fèi)者砍價(jià)提供了豐富的想象力。一位房地產(chǎn)策劃師說，對(duì)于消費(fèi)者而言，他們有5次砍價(jià)機(jī)會(huì)。

　　一是期房開盤之初，為了吸引購房者，開發(fā)商往往有一些優(yōu)惠，但是這種優(yōu)惠是和期房的升值預(yù)期掛鉤的。由于從期房到現(xiàn)房，房價(jià)漲幅一般在10％左右，所以優(yōu)惠幅度一般被控制在10％以內(nèi)；

　　二是在購房人一次性付款時(shí)，此時(shí)的折扣空間一般高于存款利率而低于貸款利率；

　　三是團(tuán)體購房時(shí)，因?yàn)殚_發(fā)商不僅節(jié)約了宣傳和代理費(fèi)，也不用操心樓層、朝向的調(diào)配，當(dāng)然會(huì)讓利銷售；

　　四是購尾房可以得到優(yōu)惠。一般來說，開發(fā)商為了盡快收回資金或?yàn)橄乱粯潜P做宣傳，會(huì)將尾房打折出售，有的尾房甚至可以拿到8折的優(yōu)惠；

　　五是已經(jīng)購了房的購房人，您再帶一個(gè)客戶來購房子，一些開發(fā)商也會(huì)提供一些優(yōu)惠措施作為回報(bào)，至于優(yōu)惠的具體形式則視情況而定，比如轉(zhuǎn)變成物業(yè)管理費(fèi)或者通過其他形式體現(xiàn)出來。

　　另外，購房殺價(jià)有幾個(gè)招數(shù)幾大招：不要表露對(duì)物業(yè)有好感；告之賣方已看中其它物業(yè)并準(zhǔn)備付定金；告之賣方已看中其它物業(yè)并準(zhǔn)備付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點(diǎn)兒補(bǔ)償已付出不能退的訂金；告之想購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能購，因此要求賣方在付款方法上優(yōu)惠；找物業(yè)的缺點(diǎn)要求降價(jià)；告之很滿意，但家人、老公或老婆有其他的想法，希望便宜點(diǎn)可以解決問題；或者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購購欲望，迫使對(duì)方降價(jià)。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，正在熱銷的樓盤一般不會(huì)打折。但只要購房者下足工夫，還是能拿到折扣的。某樓盤銷售部經(jīng)理透露，這個(gè)工夫來自兩個(gè)方面：頭先，購房前一定要多了解這個(gè)項(xiàng)目及它周邊項(xiàng)目的情況，包括價(jià)位、性能，做到有的心理價(jià)位和心理預(yù)期；其次，要盡可能取得手“優(yōu)惠情報(bào)”。一個(gè)樓盤如果出現(xiàn)了大的優(yōu)惠，一般情況下只有兩種可能，要么開發(fā)商急需一大筆資金，這時(shí)會(huì)有好的促銷政策；要么是清盤，處理尾房。而這些信息，一般購房人不可能直接了解到。因此，如果你對(duì)某個(gè)樓盤情有獨(dú)鐘，不妨多花些工夫了解一下“內(nèi)部情報(bào)”。

　　提醒：“對(duì)壘”有個(gè)限度

　　但是，正如人們常說的那樣，“天下沒有免費(fèi)的午餐”，如果消費(fèi)者一味追求砍價(jià)，價(jià)是砍下來了，恐怕是得不償失。某樓盤銷售部經(jīng)理張小姐對(duì)購房如何拿到折扣深有體會(huì)：“如果樓盤砍價(jià)空間很大，就意味著它有一些不規(guī)范的隱患存在。”

　　張小姐的話雖有以偏概全之嫌，但她道出了行業(yè)內(nèi)的公開秘密：暗箱操作的機(jī)會(huì)很多。對(duì)于一個(gè)具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，從拿地、立項(xiàng)，到較后的開工、銷售，有一個(gè)漫長的過程，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，其整體利潤肯定會(huì)受到影響。因此，既然開發(fā)商費(fèi)盡了周折才能完成一個(gè)項(xiàng)目，如果沒有特殊原因，他們是不會(huì)愿意廉價(jià)賣房的。來自省市消協(xié)的統(tǒng)計(jì)分析顯示，在受理的商品房質(zhì)量投訴中，近60％的案件與購房人片面追求折扣有關(guān)。由于一味地追求低價(jià)，開發(fā)商為了利潤，只好在房屋質(zhì)量和售后服務(wù)上做文章。

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