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我國物業(yè)稅將逐步征收涉及購房者切身利益

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 855 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  只有通過征收物業(yè)稅來解決和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公的問題,才能從根本上控制地方政府“以地生財(cái)”的利益需求。

  關(guān)于“年內(nèi)開始開征物業(yè)稅試點(diǎn)”的說法不斷蔓延,繼廣東、湖南先后聲稱要開展物業(yè)稅征收試點(diǎn)后,上海、北京、南京等大都市以及溫州、丹東等中小城市,也出現(xiàn)了類似的聲音。

  可以標(biāo)志物業(yè)稅正在緊張醞釀和積極推進(jìn)之中的是,11月22日至25日在福州舉行的“中國地方稅改革與發(fā)展高端研討會(huì)”上,包括國家稅務(wù)總局、財(cái)政部和部分省、市、自治區(qū)地方稅務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人,以及國內(nèi)高端財(cái)稅經(jīng)濟(jì)專家、學(xué)者在內(nèi)的100多人,就開征物業(yè)稅進(jìn)行了研究探討。


  其實(shí),物業(yè)稅之所以如此受到關(guān)注,不僅在于物業(yè)稅改革的實(shí)施,將徹底改變整個(gè)地產(chǎn)運(yùn)營的格局,而且?guī)缀跎婕八械募彝ィ蔀槿巳饲猩砝嫦嚓P(guān)的一個(gè)主要稅種。


  專家的設(shè)想


  “我國的商品稅制和所得稅制已相對完善,但物業(yè)稅制仍相對滯后?!必?cái)政部財(cái)科所稅收研究室主任孫鋼教授說,“盡快開征物業(yè)稅,可以強(qiáng)化對財(cái)富的調(diào)節(jié),緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況?!?


  在這次規(guī)模的“中國地方稅改革與發(fā)展高端研討會(huì)”上,26位國內(nèi)財(cái)稅經(jīng)濟(jì)學(xué)家在內(nèi)的與會(huì)人員提出,改革、完善物業(yè)稅制度應(yīng)該作為加強(qiáng)中國地方稅體系建設(shè)的一個(gè)重要途徑。


  專家們提出的改革的建議是:將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,并統(tǒng)一內(nèi)外稅制,取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費(fèi),實(shí)現(xiàn)稅不重征。


  根據(jù)這一設(shè)想,物業(yè)稅將改變目前對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復(fù)課稅的現(xiàn)狀,把現(xiàn)行房地產(chǎn)運(yùn)行過程中具有稅收性質(zhì)的政府行政收費(fèi)并入物業(yè)稅“遺產(chǎn)與與”稅目。另外,將契稅并入印花稅,以簡便稅制,降低不動(dòng)產(chǎn)交易成本,同時(shí)針對土地增值稅存在的邊際稅率過高問題,取消60%一檔稅率,保留其余三檔稅率。


  在具體實(shí)施中,物業(yè)稅很可能以房地產(chǎn)的市場平均價(jià)格為基本計(jì)稅依據(jù),沒有市場平均價(jià)格的,以評估值為計(jì)稅依據(jù);鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡,國家只規(guī)定物業(yè)稅0.1%—3%的幅度稅率,由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途,具體確定的適用稅率。


  此外,物業(yè)稅實(shí)行按年計(jì)稅、分兩次繳納的方式,并在物業(yè)稅開征的初期,減免稅的范圍可適當(dāng)放寬,法定的人均免稅面積可定為25平米,這樣包括農(nóng)村在內(nèi)的大多數(shù)居住用房可以不必承當(dāng)物業(yè)稅的負(fù)擔(dān),而且只保留對公共設(shè)施、軍事部門、行政機(jī)關(guān)等用房用地的免稅。


  房地產(chǎn)業(yè)稅收現(xiàn)狀


  一位參加這次“中國地方稅改革與發(fā)展高端研討會(huì)”的稅務(wù)官員表示,物業(yè)稅開征將有可能提速的一個(gè)重要原因是,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅重災(zāi)區(qū)。


  來自國家稅務(wù)總局的信息顯示,房地產(chǎn)業(yè)是惟一一個(gè)連續(xù)3年被列為稅務(wù)專項(xiàng)稽查的行業(yè),“房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的手段越來越復(fù)雜,尋求公開保護(hù)越來越多,部分地區(qū)約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問題”。


  據(jù)新華社消息,山東省地稅局不久前以房地產(chǎn)行業(yè)為進(jìn)行了地方稅收專項(xiàng)檢查,結(jié)果發(fā)現(xiàn)被檢查的665戶企業(yè)中有偷逃稅行為的達(dá)542戶,占八成以上;共查補(bǔ)各項(xiàng)稅款3.9億元,占該省專項(xiàng)檢查查補(bǔ)稅款的61.55%。


  其實(shí),不單是山東,近年來全國各地房地產(chǎn)業(yè)涉稅案件的數(shù)量、案件發(fā)生率、查補(bǔ)稅款都有明顯增加,就連西南邊陲的云南省房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法案件占全部涉稅案件的比例,在過去的9年間也竟然上升了12倍。


  房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為主要表現(xiàn)在:在銷售商品房時(shí),不按規(guī)定向購房人開具發(fā)票,隱瞞銷售收入;少報(bào)稅款或逃避納稅;不按配比原則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算,以假發(fā)票虛列成本,致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅;商品房代銷商不按月向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)售房款,造成稅款不能及時(shí)入庫;長期拖欠稅款等。


  按理說,房地產(chǎn)業(yè)是高利潤、高收入行業(yè),所提供的稅收也應(yīng)該是十分可觀的。在世界發(fā)達(dá)國家,房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方總稅收的10%以上,但在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的中國這一比例卻不到7%。


  “毫無疑問,除了房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤化外,根本的問題在于房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重,從某種程度上促使了房產(chǎn)商去投機(jī)和偷逃稅款。”稅務(wù)部門和專家大多持這種觀點(diǎn)。


  據(jù)了解,北京對房地產(chǎn)征收的各種名目的費(fèi)有40余種,而有的地方甚至多達(dá)近100種。因此有專家分析,在目前的房價(jià)中,稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到了60%,建筑成本只占40%。


  實(shí)際上,無法回避的現(xiàn)狀還表現(xiàn)在,立法工作一直處于“暫行條例”這一較低的立法層次上,而且,內(nèi)外資企業(yè)稅制不統(tǒng)一,稅負(fù)不公平的問題也十分突出,據(jù)測算,同樣購購房產(chǎn),內(nèi)資企業(yè)房產(chǎn)稅在20年后是外資企業(yè)的3.33倍。


  “這些問題已經(jīng)到了必須由物業(yè)稅來解決的時(shí)候了?!睆B門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長張馨表示。


  土地失控壓力


  物業(yè)稅之所以還未開征就備受矚目,一個(gè)主要的原因是,現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓土地時(shí),各種稅收一次性繳納。對于地方政府來講,批地的收入是除國有資產(chǎn)外的一塊金礦。在短期看來,地批得越快,地方經(jīng)濟(jì)就發(fā)展得越快。但這種急功近利的做法實(shí)際上是飲鴆止渴,其結(jié)果自然是土地失控、金融風(fēng)險(xiǎn)急劇攀升。


  近年來,一些地方政府將土地作為較重要的投資,不斷地?cái)U(kuò)大土地儲備規(guī)模,已經(jīng)造成了4000多萬農(nóng)民失去土地。國家有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示,在現(xiàn)行土地收益分配框架下,農(nóng)民僅僅得到5%到10%的土地收益,村一級可以得到25%到30%,而各級政府則可以得到60%到70%的收益,近20年來全國農(nóng)民較少喪失了3萬億元的土地增值收益。


  中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授喬新生認(rèn)為,現(xiàn)階段只有通過征收物業(yè)稅來解決和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公的問題,保證地方政府運(yùn)行所必需的財(cái)政資金,才能從根本上控制地方政府“以地生財(cái)”參與房地產(chǎn)開發(fā)的利益需求,“越早開征越好”。


  從理論上講,采取征收物業(yè)稅的辦法后,物業(yè)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù),有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財(cái)產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制,從而使地方政府改變以往那種短視的機(jī)會(huì)主義行為方式。


  廈門大學(xué)教授鄧子基表示,物業(yè)稅較重要的是這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入,實(shí)現(xiàn)政府的經(jīng)常性收益,因?yàn)槌鞘械耐恋貎r(jià)值會(huì)隨城市發(fā)展而不斷增長。


  中國社會(huì)科學(xué)院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長劉維新認(rèn)為,物業(yè)稅是一種更合理的稅收制度,遲征不如早征,然而由于新稅種的開征要經(jīng)過立法程序,由全國人大審批,因此要開征物業(yè)稅,至少還需要2—3年時(shí)間。


  記者 張兆宜/福州報(bào)道

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