陳先生較近購了一套總價36萬元的商品房，其中24萬元是使用公積金貸款，在按揭合同簽署的同時，他交納了將近2000元的“個人抵押商品住房綜合保險”，但是仔細研究保險條款，他發(fā)現(xiàn)保險的受益人并不是自己，而是銀行，這是怎么回事呢？ 
　　按揭貸款必須購保險 

　　有過貸款購房經(jīng)驗的消費者都知道，在通過按揭方式購房時，必須購購按揭保險，否則銀行不放貸，因此，有人質疑，住房保險成了按揭貸款“毫無彈性的強制搭配商品”。對此，銀行有關人士的解釋是，保險公司和銀行部門依據(jù)的是中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》第25條。該條款規(guī)定：以房產(chǎn)作抵押的，借款人需在合同簽訂前辦理房屋保險或委托人 有關保險手續(xù)。簡言之，辦理房產(chǎn)抵押貸款，必須先繳保險費。 

　　有人質疑說，我交了保險費，出險之后在理賠的時候銀行是按揭保險的受益人，我豈不是什么都得不到？平安財產(chǎn)保險公司的房地產(chǎn)保險專家解釋說，現(xiàn)在的個人抵押商品住房綜合保險是一種兼具財產(chǎn)損失保險和還貸保證保險的險種，出險之后，銀行根據(jù)保險金額、保險責任的大小決定賠付金額，其中既有被保險人的還貸責任保險，也有被保險人的財產(chǎn)保險。 

　　可選擇兩種保險方式 

　　以往個人住房按揭保險無論貸款多少，統(tǒng)統(tǒng)都按照房價總額作為計算保險費的標準，這一事實曾經(jīng)廣受法律界的質疑，指出這種按揭住房保險簡單地采用商品房銷售價格作為保險金額，大大超過了作為抵押品的房屋的實際保險價值，因為在商品房的銷售價格中，土地使用的價格占了30％以上，而土地是幾乎不存在風險的，而且消費者支付的頭期房款對于銀行來說不存在債權債務關系。 

　　雖然目前保險界還沒有對這些質疑進行正面解釋，但是實際操作上卻已經(jīng)頗為靈活，例如平安保險的“個人抵押商品住房綜合保險”，消費者可以選擇保險金額是房屋總價，也可以選擇是貸款總額。保險公司專家提醒消費者，按照貸款總額投保，如果出險，根據(jù)受益人是銀行的原則，保險公司按照保險金額賠付的款項在支付了銀行貸款余額之后，消費者自己是剩不下多少的。而按照房屋總價作為保險金額則保險公司的責任會相應大一些。 

　　提前還貸不退保更劃算 

　　消費者提前還貸，要不要退保？按照保險條款，消費者當然可以退保，對此保險公司有不同意見。他們認為，提前還貸，消費者和銀行之間的債權債務關系已經(jīng)解除，消費者已經(jīng)是該保險的受益人；而這份保險大多是銀行和保險公司、發(fā)展商協(xié)商的結果，保險費已經(jīng)打過折，對于消費者而言，在保險合同到期前，解除這份合同是不劃算的，雖然銀行的債務關系解除，但是保險公司的保險責任并沒有隨之解除，有份保險畢竟是對自己房屋的一份安全保障。 

　　保險公司的專家建議消費者在購購按揭貸款保險的同時，再購一份財產(chǎn)險，每年不多的幾百元保險費，卻可以保證家庭的住宅、家電、家具等等的安全。

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