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貨幣政策不應對房產(chǎn)市場太敏感

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 729 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
按照一般的金融學教科書來說,貨幣政策作為總量政策,應當主要關注總供求的波動及其走向;對于房地產(chǎn)市場等微觀市場的波動和走勢,貨幣政策不應過于敏感,其可能產(chǎn)生的影響也比較有限。但是,隨著全球金融市場和房地產(chǎn)市場的發(fā)展,這一讓人習以為常的金融格局正在悄悄發(fā)生變化。

  無論是美國這樣的成熟市場,還是象中國這樣的新興市場,都是如此。

  近年來,美國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)越來越成為一個用于投資的資產(chǎn)市場。在中國的貨幣政策決策中,房地產(chǎn)市場的影響力也在提高,在2003年以來的宏觀調(diào)控中,房地產(chǎn)市場的走勢一直成為貨幣政策決策的重要參考指標。從121號文件,一直到2005年3月17日調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策,均是如此。

  2005年3月17日推出的商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策的調(diào)整,主要是將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平,實行下限管理,下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。同時,提高準入門檻,對房地產(chǎn)價格上漲過快城市或地區(qū),個人住房貸款較低頭付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。

  從貨幣政策的決策看,除了體現(xiàn)出貨幣政策對于房地產(chǎn)市場的日益提高的敏感性之外,還顯現(xiàn)出房地產(chǎn)融資政策的調(diào)整。

  頭先,中國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策從2004年的供給導向轉(zhuǎn)向了需求導向。2004年,宏觀調(diào)控的初衷也許是希望抑制房地產(chǎn)價格的過快上漲,但實際采取的政策卻在客觀上推動了房地產(chǎn)價格的上升幅度。為什么?因為主導性的調(diào)控思路是從供給方著手的。由于強調(diào)管住土地,減少了房地產(chǎn)商的土地購購量;強調(diào)管緊信貸,用于房地產(chǎn)開發(fā)的資金也隨之減少,從而使市場的房地產(chǎn)供給減少。產(chǎn)生的實際效果是,在宏觀調(diào)控的作用下,房地產(chǎn)市場的供給下降得更快,需求下降得有限,較后,房價以比原來更快的速度在上漲,對房價的控制力卻在下降。

  這次政策的出臺,一個很重要的轉(zhuǎn)變就是開始轉(zhuǎn)向了需求導向,從購購一方進行調(diào)節(jié),如適度提高準入門檻,適當提高貸款利率。

  其次,中國的房地產(chǎn)貸款利率將會進入一個自主定價,差異化的新時代。過去,房地產(chǎn)信貸享受比較低的利率,較近,關于住房抵押處置等有關法律規(guī)則的調(diào)整,局部地區(qū)房價的上揚,使商業(yè)銀行的信貸風險有所提高。例如,高法關于抵押住房處置的規(guī)定,只要證明抵押住房是自住用的生活必須品,哪怕是從銀行貸款的,銀行都沒有權(quán)力進行處置拍賣,這實際上使得相當一部分商業(yè)銀行的抵押貸款變成了信用貸款。金融市場的根本運行規(guī)律是風險和收益的對稱性,在風險溢價時應尋求溢價風險的收益補償。因此,銀行要么收縮貸款,要么提高相應的利率水平,是符合市場運作規(guī)律的必然反映。

  2004年10月29日,人行取消了商業(yè)銀行貸款浮動的上限,2005年3月17日發(fā)布的規(guī)定里,開始為商業(yè)銀行在房地產(chǎn)貸款領域進行差別的利率定價提供了可能。這意味著商業(yè)銀行對不同的項目,不同經(jīng)濟周期的不同階段分別可以給出不同的利率水平??梢钥隙ǖ氖?,銀行的利率定價在房地產(chǎn)領域會進入一個差異化的時代。不同的房地產(chǎn)項目,不同的房地產(chǎn)商,不同購購人的貸款利率都會有比較大的差異。而隨著金融機構(gòu)自主定價能力的提高,未來的差異化將更趨明顯。

  因此,無論是國際還是國內(nèi)的市場,房地產(chǎn)行業(yè)對于利率政策、乃至整個貨幣政策的基調(diào)及其走向,會具有越來越大的影響力。在全球一體化的背景下,中國經(jīng)濟面臨的流動性泡沫問題與美國相仿。在這種潛在的壓力下,如果美國的貨幣政策決策中面臨的問題,可能扣除油價和糧價等上漲后的核心CPI并不是很高,但由于房地產(chǎn)市場有比較高的漲幅,作為一個利率敏感部門,房地產(chǎn)行業(yè)對于利率水平的影響權(quán)重將越來越大。

  流動性充足條件下,可能形成流動性的房地產(chǎn)泡沫陷阱,是目前不少國家的貨幣政策決策者所擔憂的關鍵性問題,在不同的國家和地區(qū),這種流動性房地產(chǎn)泡沫的形成機制可能會有所不同。例如,在中國經(jīng)濟對外依存度不斷提高的環(huán)境下,中國的房價上漲有其現(xiàn)實的結(jié)構(gòu)性原因。

  中國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與房地產(chǎn)價格有直接關系。改革開放以來,貨幣的超量發(fā)行集中體現(xiàn)在M2/GDP比率居高不下,已經(jīng)高居全球之頭。目前中國經(jīng)濟的對外依存度居高不下,貿(mào)易部門的價格由全球市場的供求共同決定,難以吸收這些多余的流動性。在這一背景下,作為一個不可貿(mào)易部門,房地產(chǎn)市場吸收超量發(fā)放的貨幣就成為一種可能,這在很大程度上可以解釋過去兩三年來房地產(chǎn)價格在局部地區(qū)的持續(xù)大幅上揚。

  在當前的匯率制度和貨幣政策決策機制下,外資在參與中國房地產(chǎn)市場投資方面具有十分充足的理由。在面臨一定程度的人民幣升值預期條件下,假如人民幣匯率升值,外資可以坐享升值帶來的好處;如果人民幣堅持不升值,在當前的事實上的固定匯率制度下,大量外資的流入和貨幣的投放,推動房地產(chǎn)價格大幅度上揚,外資照樣可以從房價中獲取可觀的收益。另外還有不同金融市場間的利差收益?,F(xiàn)在,香港等海外市場的貸款利率較低,不少人在香港貸款,在大陸購房,中間還能夠節(jié)省相當一部分利差。因此,如果沒有匯率形成機制的完善和匯率波動幅度的加大,以及有效控制通貨膨脹的政策舉措,外資流入房地產(chǎn)市場在2005年可能還是一個可以預期的持續(xù)的趨勢。

  從國際化的眼光和金融業(yè)的角度看,基于房地產(chǎn)市場的多樣化、以及參與房地產(chǎn)市場的市場主體的投資動機和風險承擔能力的巨大差異性,不能以單一化的觀點看待房地產(chǎn)市場。更準確地說,房地產(chǎn)市場并不是一個單一的“market”,而是具有巨大的地區(qū)差異、收入差異、市場對象差異的多元化的“markets”,在不同的房地產(chǎn)子市場上,金融運行規(guī)律都有巨大的差異,因此對于中國這樣復雜的房地產(chǎn)市場,必須分層次看待。例如,以外資為主要對象的高端房地產(chǎn)市場和以國內(nèi)居民為主的中低檔房地產(chǎn)市場,其價格走勢顯然有巨大的差異,以外資為主要對象的高端房地產(chǎn)市場的價格基本上與國際價格以相似的趨勢波動,而以國內(nèi)居民為主要對象的中低檔房地產(chǎn)市場則需要考慮居民的支付能力和消費能力,不能把兩類市場簡單歸并考察。同時,衡量房價是否過高,考慮到中國的收入的不透明性,不能僅看房價和每個月的支付水平之比,要看支付能力的提高和房價的上升之比。如果收入增幅快于房價升速,表明購房者的承擔能力在提高。事實證明,中國人在過去十年的收入上升速度快于房價的上升速度。

  我們經(jīng)常批評房地產(chǎn)投資增長過快、過熱,這是一個非常狹隘的統(tǒng)計。實際上,長期以來,中國城市居民的住房的主要來源渠道是單位自建房,集資建房等,住房商品化程度有限。如果在統(tǒng)計口徑中把單位自建房以及其他種種形式的非市場化建房規(guī)模,加上目前統(tǒng)計的市場化形式進行房地產(chǎn)市場投資規(guī)模的話,近幾年來,中國全口徑的房地產(chǎn)投資的增幅是有限的。因此,從發(fā)展趨勢看,在防范局部地區(qū)形成流動性房地產(chǎn)泡沫的同時,從全局看,宏觀政策應當在積極支持形成有效的房地產(chǎn)供給,來滿足不斷提高的需求,才是一個根本的政策趨勢。(巴曙松/文)
 

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