固定利率房貸謀求破繭而出

　　固定利率個人住房貸款是為購房者提供一定期限內(nèi)的固定利率，它不會隨央行利率的調(diào)整而變動。銀行根據(jù)對利率周期的判斷，向購房人提供一個利率報價，該固定利率的利率標(biāo)準(zhǔn)要比目前執(zhí)行的高。

　　8月中旬，央行發(fā)布的《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中明確提到，“可以考慮允許商業(yè)銀行發(fā)放固定利率個人住房貸款”，引起購房者以及業(yè)內(nèi)人士相當(dāng)大的關(guān)注?！吨袊C券報》報道說，固定利率房貸對購房人規(guī)避未來風(fēng)險是一個利好信息。由于目前市場外部條件尚不夠成熟，四大商業(yè)銀行暫無推出固定利率房貸計(jì)劃。但幾乎所有的銀行均認(rèn)為，從長期來看，商業(yè)銀行推出固定利率房貸只是遲早的事情。

購房者與銀行之間的博弈

　　按照過去的房貸政策，如果央行對貸款利率進(jìn)行調(diào)整，那么貸款購房人將在利率新政頒布后的下一年度執(zhí)行調(diào)整后新的利率標(biāo)準(zhǔn)。而在固定利率貸款制度下，銀行會和貸款人協(xié)商確定利率，并不受國家政策影響，有利于幫助貸款人規(guī)避利率風(fēng)險。一位銀行業(yè) 人士表示，需要注意的是，并不是整個貸款期都固定利率。銀行為規(guī)避風(fēng)險，一般只會與貸款人約定一段時間，如10年期房貸就約定三至五年的利率固定期。這意味著，購房人和銀行未來都將面臨兩種可能：在固定期限內(nèi)，央行上調(diào)后的利率超出銀行利率報價，那么購房人受益，銀行吃虧；反之，則購房人吃虧，銀行獲利。

光大銀行率先試水

　　據(jù)稱，光大銀行已向監(jiān)管部門遞交試點(diǎn)固定利率個人住房貸款的申請材料，這也是頭家向監(jiān)管部門遞交相關(guān)申請的商業(yè)銀行。雖然，眼下四大商業(yè)銀行暫無推出固定利率房貸計(jì)劃，但也有個別銀行表示，今后有可能會考慮。

　　有關(guān)專家認(rèn)為，個人房貸固定利率能否被購房者接受是個問題。因?yàn)閺哪壳百彿空叩膫€人專業(yè)水平來看，很難比較準(zhǔn)確預(yù)測到未來房貸利率的變化，選擇固定利率是否合算的顧慮可能會讓部分購房者猶豫。光大銀行相關(guān)人士說，他們目前還無法判斷這部分客戶群有多大。

推固定利率有三大瓶頸

　　事實(shí)上，固定利率房貸的推出理論是沒什么障礙，但操作上受制于三大瓶頸：一是商業(yè)銀行利率風(fēng)險定價能力。固定利率產(chǎn)品無疑鎖定了貸款人的利率風(fēng)險，但商業(yè)銀行的利率定價也需要通過風(fēng)險精算。二是分散利率風(fēng)險的金融工具欠缺。商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品的推出，有賴于相關(guān)配套金融產(chǎn)品的出爐。如利率期權(quán)產(chǎn)品，利率遠(yuǎn)期、掉期產(chǎn)品，只有與房貸期限相匹配的相關(guān)衍生產(chǎn)品出現(xiàn)后，商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品才有機(jī)會分散未來不可預(yù)知的利率變化風(fēng)險。三是對市場調(diào)研的不足，目前尚不可知購房者對這一產(chǎn)品的接受程度。

數(shù)字

　　◆目前，銀行執(zhí)行的個人住房貸款利率（5年期以上）基本上都是5.51％的下限水平。市場對房貸利率的上調(diào)存有較大預(yù)期，因此，銀行頭期推出的固定利率（5年期）可能會在6％－7％。

　　◆當(dāng)前銀行的房貸業(yè)務(wù)已落入低谷，推出固定利率房貸的時機(jī)似乎已經(jīng)成熟。央行新近數(shù)據(jù)顯示，二季度全國房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降。6月末，商業(yè)銀行自營性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)2.60萬億元，比年初新增2140億元，同比少增237億元；貸款增長23.20％，增幅同比回落12.85個百分點(diǎn)。

專家說法

加息預(yù)期強(qiáng)烈對購房者是利好

　　建設(shè)部中國城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)研究所所長陳淮博士認(rèn)為，目前的利率水平處在13年來的較低點(diǎn)，加息的可能性為99％，而現(xiàn)有的商品房購賣合同還貸利率是以現(xiàn)有利率為基準(zhǔn)的，一旦利率不斷上升，還貸成本也將水漲船高，銀行推出固定利率房貸被普遍認(rèn)為是對購房者的一大利好。

觀點(diǎn)

固定利率房貸是把雙刃劍

　　市場一直預(yù)測利率處于加息周期中，在此背景下，如果銀行實(shí)行固定利率房貸，你會選擇嗎？專家的看法是，固定利率房貸，對銀行、購房者都是一把雙刃劍。較終誰是贏家，還要看利率、風(fēng)險評估水平。

　　人民大學(xué)金融研究所副所長趙錫軍認(rèn)為，固定利率房貸增加了銀行的貸款品種和市場，這是好事情。但從另一個角度來說，固定利率房貸增加了利率風(fēng)險控制難度，也增加了銀行的運(yùn)作成本。一旦市場利率升高，這部分貸款資產(chǎn)的市場價值將會下降。此時，商業(yè)銀行的固定利率貸款資產(chǎn)不管是繼續(xù)持有，還是在二級市場上出售，這種損失均會發(fā)生。對購房者來說，房貸品種有了新的選擇，更為靈活了，但同樣意味著增加了控制利率風(fēng)險的難度。盡管目前市場預(yù)期利率處于上升周期中，如果沒有對利率有一個較為準(zhǔn)確的把握，固定利率未必比浮動利率好。

　　社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容認(rèn)為，銀行固定利率房貸產(chǎn)品的推出，只是增加了一些房屋貸款的信貸產(chǎn)品，讓購房者多一些選擇。至于選擇哪些信貸產(chǎn)品，頭先要看固定利率與浮動利率在水平和期限方面的差異性，這取決于金融市場環(huán)境，比如市場是處于利率上升周期還是下降周期，取決于財(cái)務(wù)狀況及對利率負(fù)擔(dān)的計(jì)算，這樣才能預(yù)算出兩種利率水平的成本高低。這沒有一個固定的模式。（深圳商報駐京記者宋華）

建議

固定利率是否合算要看經(jīng)濟(jì)走勢

　　假如銀行推出固定利率的房貸，購房者應(yīng)該如何選擇呢？專家建議，根據(jù)自己的情況，理性選擇較適合自己的房貸方式。

　　經(jīng)濟(jì)觀察研究院院長清議認(rèn)為，固定利率僅是作為浮動利率的補(bǔ)充，僅滿足部分群體的需求，不會成為主流，而且，固定利率比較適用于短期或者階段性短期，不會出現(xiàn)長期固定利率。他建議購房者，要根據(jù)對未來經(jīng)濟(jì)的趨勢進(jìn)行綜合判斷。如果預(yù)期通貨膨脹增大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，建議采用固定利率；如果預(yù)期通貨膨脹減小，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，那么建議采用浮動利率。

　　清議提醒說，購房者屬于信息弱勢群體，從目前購房者的個人專業(yè)水平來看，很難比較準(zhǔn)確預(yù)測到未來房貸利率的變化，銀行有必要事先進(jìn)行詳細(xì)的風(fēng)險告知。總之，消費(fèi)者須認(rèn)真分析，理性選擇，選擇適合自己的一種貸款方式。（駐京記者徐香梅)

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