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房產(chǎn)廣告許諾不兌現(xiàn)如何追究責(zé)任
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1307 次
目前房地產(chǎn)糾紛很多,其中許多購房者都說后悔聽信了廣告的宣傳,實(shí)際的房屋和報(bào)刊廣告相差甚多。那么,房屋廣告究竟有什么樣的法律效力?發(fā)展商不能兌現(xiàn)廣告中的許諾怎么辦,購房者能依據(jù)廣告內(nèi)容追究他們的責(zé)任嗎?
購二手房糾紛不斷
二手房交易防詐處方
想讓自家通暖氣,還得為別人欠下的取暖費(fèi)“埋單”。購了這樣的二手房,真讓人上火。據(jù)了解,近來,因欠取暖費(fèi)引起的二手房交易糾紛正在逐漸增加,就此,記者采訪了專業(yè)人士。如果不想被“忽悠”,在購二手房前,千萬別忘了請業(yè)內(nèi)人士給要購的房子把把脈。
欠不欠取暖費(fèi) 口說無憑
癥狀:購二手房時(shí),賣主一再保證不欠取暖費(fèi),也簽了合同,等到交取暖費(fèi)時(shí)才知道取暖費(fèi)欠了好幾年,要想通暖氣,必須把欠費(fèi)補(bǔ)齊。此時(shí)再找賣主理論,別說找不到人,就是找到人也要不來錢。
診斷:某房屋中介公司王經(jīng)理介紹,目前,辦理房屋產(chǎn)權(quán)證更名無需出示不欠取暖費(fèi)的證明,這樣方便了二手房交易,但因取暖費(fèi)引發(fā)的糾紛也多起來,尤其是趕上賣房單位欠取暖費(fèi)就更麻煩。如果打官司,為了幾千元錢覺得不值,這種情況下,購方通常只能自認(rèn)倒霉。
處方:王經(jīng)理介紹,在付房款之前,應(yīng)親自到房屋的供暖單位仔細(xì)查詢該房屋是否欠取暖費(fèi),如果不欠費(fèi),較好請供暖公司出具書面證明,保存?zhèn)溆谩H绻麑?shí)在沒有時(shí)間,也可以委托正規(guī)中介公司代為辦理。
夫妻共有住房 都要簽字
癥狀:張先生剛剛購了個(gè)位置不錯(cuò)的二手門面房,可沒過多久,賣房人的媳婦就找上門來,說自己壓根兒不知道這事。原來,丈夫背著妻子賣的房子還把房款花光了,把房子退回去又難以要回房款。
診斷:某律師事務(wù)所郭律師介紹,如果房子確實(shí)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),那任何一方都沒有單獨(dú)處置的權(quán)利。這種情況下,購房人只能將房屋退回,而此時(shí)涉及的金額至少有數(shù)萬元,多則十余萬元甚至數(shù)十萬元,要不回房款只能通過法律途徑解決,真是費(fèi)神費(fèi)時(shí)又費(fèi)錢。
處方:在購房之前,一定要弄清楚賣主的家庭狀況,因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證上登記的房屋所有者不一定擁有全部產(chǎn)權(quán),因此在辦理二手房過戶手續(xù)時(shí),必須經(jīng)過所有產(chǎn)權(quán)所有者的同意。
產(chǎn)權(quán)證不更名 不算過戶
癥狀:由于出售未滿兩年的商品房要加收5.55%的稅費(fèi),在購購這類房屋時(shí),雙方只簽書面協(xié)議,再到公證處公證,等到購購該房屋滿兩年時(shí)再到鞍山市產(chǎn)權(quán)交易辦理過戶手續(xù)。
診斷:郭律師介紹,房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),我國法律對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記公示制度,因此,只簽協(xié)議公證,不辦理過戶手續(xù),房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。
處方:郭律師建議,購購二手房必須盡快到房產(chǎn)部門辦理更名手續(xù),如果對相關(guān)手續(xù)不了解,可以咨詢律師或正規(guī)中介機(jī)構(gòu),千萬不要為了省小錢而流失了大錢。
產(chǎn)權(quán)證真假 現(xiàn)場查驗(yàn)
癥狀:購了二手房只私下簽了合同,沒辦過戶手續(xù),交了房款,才發(fā)現(xiàn)賣房子的人是個(gè)假房主,出示的產(chǎn)權(quán)證也是假的。
診斷:如果遇到這種情況,購方必須將房屋返還給真正的房主,再找假房主討要房款。但假房主一般提供的相關(guān)信息也是假的,想索賠往往困難重重。
處方:交房款之前一定要到房產(chǎn)部門查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性,如果通過中介購購,則要委托給正規(guī)的、有專業(yè)資質(zhì)的房屋中介辦理。
使用權(quán)交易 得單位同意
癥狀:購了公房使用權(quán),可沒有事先得到產(chǎn)權(quán)單位同意。
診斷:據(jù)了解,辦理公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí),必須經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)單位的同意。一旦未經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意就私下轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán),雙方的合同也成了一紙空文。
處方:在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)前,一定要事先了解房屋產(chǎn)權(quán)單位是誰和是否同意轉(zhuǎn)讓使用權(quán),辦手續(xù)時(shí),較好有房屋產(chǎn)權(quán)單位的書面證明。
(楊琳 陳光明)
房產(chǎn)廣告 法律意義上的三種類型
種,有些發(fā)展商將在廣告中的某些許諾以購房者條款的形式寫到正式的“購房合同”中,此后再談這個(gè)問題時(shí)就已經(jīng)不是在說廣告,而是談合同條款了,其法律效力是明確、有效的。但同時(shí)也有一些廣告語不能或沒有變成合同條款,我們所要討論的就是這些廣告。這些廣告由于其內(nèi)容的明確程度不同,性質(zhì)也不同,基本上形成我們要說到的種、第三種類型,應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。
種類型的廣告,其內(nèi)容屬發(fā)展商宣傳所需的夸張性語言,其目的是為了引起注意、制造聲勢、氛圍,并沒有明確的指標(biāo),如“理想居所”、“居家頭選之地”、“溫馨家園”等詞。這些廣告僅僅構(gòu)成了一種要約邀請,沒有法律上的約束力。什么是要約邀請呢?我國《合同法》第十五條規(guī)定:“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。”發(fā)展商發(fā)布上述廣告,只為引起人們的注意。先進(jìn)的目的是吸引廣大的客戶向自己打來電話——發(fā)出要約。至于究竟是不是“理想居所”或“居家頭選之地”,完全由客戶自己認(rèn)識和決定,并不能構(gòu)成發(fā)展商的確定許諾,所以發(fā)展商無須為此承擔(dān)責(zé)任。
而第三種廣告就完全不同,也是出問題較多的一種房地產(chǎn)廣告。這些廣告中往往標(biāo)明了價(jià)格、位置、裝修條件、物業(yè)管理?xiàng)l件、配套設(shè)施設(shè)備、的物品或優(yōu)惠等。例如,我們生活中常見到的有“精裝修”、“24公里熱水”、“一梯四戶”、“層高2.9米”、“國際物業(yè)管理公司管理”、“明年三月入住”等等。這些廣告實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成了一種要約,具有法律意義上的約束力。我國《合同法》第十四條規(guī)定:“要約是希望和他人訂立合同的意思表示,該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定:(一)內(nèi)容具體確定。(二)表明經(jīng)受要約人承諾,要約人即受該意思表示約束?!?/P>
“要約邀請”與“要約”
從前面的說明我們知道,一般的廣告僅僅是一種要約邀請,但如果該廣告確實(shí)就房屋質(zhì)量、價(jià)格、位置或配套設(shè)施設(shè)備、物品等重要方面作出明確的說明,并且確實(shí)是這些方面對購房者較終作出購購決定起著極大作用,那么就可以認(rèn)為其內(nèi)容是具體確定的。這些廣告內(nèi)容都是針對購購其房屋的客戶而言的,對客戶而言,誠信地認(rèn)為只要自己與發(fā)展商簽訂房屋購賣合同,并且雙方?jīng)]有其他改變廣告內(nèi)容的意思表示,發(fā)展商就應(yīng)該受廣告約束,按照廣告中的承諾向客戶交付房屋,或者向客戶提供廣告中提到的優(yōu)惠和便利。而對于發(fā)展商而言,這也是確定無疑的。如果說這些廣告完全對發(fā)展商沒有約束力,那只能說明這種廣告完全是蓄意的欺詐。
因此,我國《合同法》第十五條規(guī)定:“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,視為要約。要約到達(dá)受要約人時(shí)生效?!本褪钦f構(gòu)成要約的廣告在發(fā)布后即具有一定的法律效力,發(fā)布廣告的發(fā)展商不能夠輕易改變其廣告許諾。比如,您是一位準(zhǔn)備購房的客戶,看到一個(gè)詳細(xì)說明的廣告很感興趣,告知發(fā)展商,愿意按照廣告條件來購購其房屋,這時(shí)候你的意思表示就是一種承諾。如果發(fā)展商沒有聲稱其不再提供廣告中的一種或幾種條件,那么就意味著雙方間已經(jīng)確立了合同。即使這些廣告內(nèi)容沒有被歸為合同條款,也是雙方間合同的組成部分,雙方都要遵守。廣告的內(nèi)容,主要對發(fā)展商有很強(qiáng)的約束力。
現(xiàn)實(shí)生活中,由于大量的廣告內(nèi)容沒有被寫在合同里,所以引發(fā)出很多問題。建議廣大的購房者,較好將房地產(chǎn)廣告中的一些具體、重要的條件明確寫在購房合同中,確立雙方的權(quán)利與義務(wù),以免將來出現(xiàn)一些不必要的麻煩卻苦于沒有依據(jù),這樣將會更好地維護(hù)自己的權(quán)益。(沙豐)
作者介紹
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