目前房地產(chǎn)糾紛很多，其中許多購房者都說后悔聽信了廣告的宣傳，實(shí)際的房屋和報(bào)刊廣告相差甚多。那么，房屋廣告究竟有什么樣的法律效力？發(fā)展商不能兌現(xiàn)廣告中的許諾怎么辦，購房者能依據(jù)廣告內(nèi)容追究他們的責(zé)任嗎？

　　購二手房糾紛不斷

　　二手房交易防詐處方

　　想讓自家通暖氣，還得為別人欠下的取暖費(fèi)“埋單”。購了這樣的二手房，真讓人上火。據(jù)了解，近來，因欠取暖費(fèi)引起的二手房交易糾紛正在逐漸增加，就此，記者采訪了專業(yè)人士。如果不想被“忽悠”，在購二手房前，千萬別忘了請業(yè)內(nèi)人士給要購的房子把把脈。

　　欠不欠取暖費(fèi) 口說無憑

　　癥狀：購二手房時(shí)，賣主一再保證不欠取暖費(fèi)，也簽了合同，等到交取暖費(fèi)時(shí)才知道取暖費(fèi)欠了好幾年，要想通暖氣，必須把欠費(fèi)補(bǔ)齊。此時(shí)再找賣主理論，別說找不到人，就是找到人也要不來錢。

　　診斷：某房屋中介公司王經(jīng)理介紹，目前，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證更名無需出示不欠取暖費(fèi)的證明，這樣方便了二手房交易，但因取暖費(fèi)引發(fā)的糾紛也多起來，尤其是趕上賣房單位欠取暖費(fèi)就更麻煩。如果打官司，為了幾千元錢覺得不值，這種情況下，購方通常只能自認(rèn)倒霉。

　　處方：王經(jīng)理介紹，在付房款之前，應(yīng)親自到房屋的供暖單位仔細(xì)查詢該房屋是否欠取暖費(fèi)，如果不欠費(fèi)，較好請供暖公司出具書面證明，保存?zhèn)溆谩Ｈ绻麑?shí)在沒有時(shí)間，也可以委托正規(guī)中介公司代為辦理。

　　夫妻共有住房 都要簽字

　　癥狀：張先生剛剛購了個(gè)位置不錯(cuò)的二手門面房，可沒過多久，賣房人的媳婦就找上門來，說自己壓根兒不知道這事。原來，丈夫背著妻子賣的房子還把房款花光了，把房子退回去又難以要回房款。

　　診斷：某律師事務(wù)所郭律師介紹，如果房子確實(shí)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那任何一方都沒有單獨(dú)處置的權(quán)利。這種情況下，購房人只能將房屋退回，而此時(shí)涉及的金額至少有數(shù)萬元，多則十余萬元甚至數(shù)十萬元，要不回房款只能通過法律途徑解決，真是費(fèi)神費(fèi)時(shí)又費(fèi)錢。

　　處方：在購房之前，一定要弄清楚賣主的家庭狀況，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證上登記的房屋所有者不一定擁有全部產(chǎn)權(quán)，因此在辦理二手房過戶手續(xù)時(shí)，必須經(jīng)過所有產(chǎn)權(quán)所有者的同意。

　　產(chǎn)權(quán)證不更名 不算過戶

　　癥狀：由于出售未滿兩年的商品房要加收５．５５％的稅費(fèi)，在購購這類房屋時(shí)，雙方只簽書面協(xié)議，再到公證處公證，等到購購該房屋滿兩年時(shí)再到鞍山市產(chǎn)權(quán)交易辦理過戶手續(xù)。

　　診斷：郭律師介紹，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，我國法律對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記公示制度，因此，只簽協(xié)議公證，不辦理過戶手續(xù)，房屋的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　處方：郭律師建議，購購二手房必須盡快到房產(chǎn)部門辦理更名手續(xù)，如果對相關(guān)手續(xù)不了解，可以咨詢律師或正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，千萬不要為了省小錢而流失了大錢。

　　產(chǎn)權(quán)證真假 現(xiàn)場查驗(yàn)

　　癥狀：購了二手房只私下簽了合同，沒辦過戶手續(xù)，交了房款，才發(fā)現(xiàn)賣房子的人是個(gè)假房主，出示的產(chǎn)權(quán)證也是假的。

　　診斷：如果遇到這種情況，購方必須將房屋返還給真正的房主，再找假房主討要房款。但假房主一般提供的相關(guān)信息也是假的，想索賠往往困難重重。

　　處方：交房款之前一定要到房產(chǎn)部門查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性，如果通過中介購購，則要委托給正規(guī)的、有專業(yè)資質(zhì)的房屋中介辦理。

　　使用權(quán)交易 得單位同意

　　癥狀：購了公房使用權(quán)，可沒有事先得到產(chǎn)權(quán)單位同意。

　　診斷：據(jù)了解，辦理公房使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，必須經(jīng)過房屋產(chǎn)權(quán)單位的同意。一旦未經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意就私下轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，雙方的合同也成了一紙空文。

　　處方：在辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)前，一定要事先了解房屋產(chǎn)權(quán)單位是誰和是否同意轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，辦手續(xù)時(shí)，較好有房屋產(chǎn)權(quán)單位的書面證明。

　　（楊琳　陳光明）

　　房產(chǎn)廣告 法律意義上的三種類型

　　種，有些發(fā)展商將在廣告中的某些許諾以購房者條款的形式寫到正式的“購房合同”中，此后再談這個(gè)問題時(shí)就已經(jīng)不是在說廣告，而是談合同條款了，其法律效力是明確、有效的。但同時(shí)也有一些廣告語不能或沒有變成合同條款，我們所要討論的就是這些廣告。這些廣告由于其內(nèi)容的明確程度不同，性質(zhì)也不同，基本上形成我們要說到的種、第三種類型，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對待。

　　種類型的廣告，其內(nèi)容屬發(fā)展商宣傳所需的夸張性語言，其目的是為了引起注意、制造聲勢、氛圍，并沒有明確的指標(biāo)，如“理想居所”、“居家頭選之地”、“溫馨家園”等詞。這些廣告僅僅構(gòu)成了一種要約邀請，沒有法律上的約束力。什么是要約邀請呢？我國《合同法》第十五條規(guī)定：“要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。”發(fā)展商發(fā)布上述廣告，只為引起人們的注意。先進(jìn)的目的是吸引廣大的客戶向自己打來電話——發(fā)出要約。至于究竟是不是“理想居所”或“居家頭選之地”，完全由客戶自己認(rèn)識和決定，并不能構(gòu)成發(fā)展商的確定許諾，所以發(fā)展商無須為此承擔(dān)責(zé)任。

　　而第三種廣告就完全不同，也是出問題較多的一種房地產(chǎn)廣告。這些廣告中往往標(biāo)明了價(jià)格、位置、裝修條件、物業(yè)管理?xiàng)l件、配套設(shè)施設(shè)備、的物品或優(yōu)惠等。例如，我們生活中常見到的有“精裝修”、“２４公里熱水”、“一梯四戶”、“層高２．９米”、“國際物業(yè)管理公司管理”、“明年三月入住”等等。這些廣告實(shí)際上已經(jīng)構(gòu)成了一種要約，具有法律意義上的約束力。我國《合同法》第十四條規(guī)定：“要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定。（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束?！?/P>

　　“要約邀請”與“要約”

　　從前面的說明我們知道，一般的廣告僅僅是一種要約邀請，但如果該廣告確實(shí)就房屋質(zhì)量、價(jià)格、位置或配套設(shè)施設(shè)備、物品等重要方面作出明確的說明，并且確實(shí)是這些方面對購房者較終作出購購決定起著極大作用，那么就可以認(rèn)為其內(nèi)容是具體確定的。這些廣告內(nèi)容都是針對購購其房屋的客戶而言的，對客戶而言，誠信地認(rèn)為只要自己與發(fā)展商簽訂房屋購賣合同，并且雙方?jīng)]有其他改變廣告內(nèi)容的意思表示，發(fā)展商就應(yīng)該受廣告約束，按照廣告中的承諾向客戶交付房屋，或者向客戶提供廣告中提到的優(yōu)惠和便利。而對于發(fā)展商而言，這也是確定無疑的。如果說這些廣告完全對發(fā)展商沒有約束力，那只能說明這種廣告完全是蓄意的欺詐。

　　因此，我國《合同法》第十五條規(guī)定：“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。要約到達(dá)受要約人時(shí)生效?！本褪钦f構(gòu)成要約的廣告在發(fā)布后即具有一定的法律效力，發(fā)布廣告的發(fā)展商不能夠輕易改變其廣告許諾。比如，您是一位準(zhǔn)備購房的客戶，看到一個(gè)詳細(xì)說明的廣告很感興趣，告知發(fā)展商，愿意按照廣告條件來購購其房屋，這時(shí)候你的意思表示就是一種承諾。如果發(fā)展商沒有聲稱其不再提供廣告中的一種或幾種條件，那么就意味著雙方間已經(jīng)確立了合同。即使這些廣告內(nèi)容沒有被歸為合同條款，也是雙方間合同的組成部分，雙方都要遵守。廣告的內(nèi)容，主要對發(fā)展商有很強(qiáng)的約束力。

　　現(xiàn)實(shí)生活中，由于大量的廣告內(nèi)容沒有被寫在合同里，所以引發(fā)出很多問題。建議廣大的購房者，較好將房地產(chǎn)廣告中的一些具體、重要的條件明確寫在購房合同中，確立雙方的權(quán)利與義務(wù)，以免將來出現(xiàn)一些不必要的麻煩卻苦于沒有依據(jù)，這樣將會更好地維護(hù)自己的權(quán)益。（沙豐）

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