現(xiàn)場實錄

　 北京的絕大多數(shù)樓盤在交房的時候都有這樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。物業(yè)管理公司讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交費、給鑰匙。順利辦下來倒也無事，但有時可能就出現(xiàn)問題。有些物業(yè)管理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長時間的物業(yè)管理費，引起業(yè)主不滿而拒絕交費；有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公約含有不
公平、不合理的內(nèi)容則拒絕簽約；有些業(yè)主則是由于其他問題與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾或爭執(zhí)。在這種情況下，有些物業(yè)管理公司就會采取不給鑰匙的做法。

　 新聞分析

　 這種做法有欠妥當(dāng)。業(yè)主購購房屋，就與房屋的開發(fā)商之間形成了一種房屋購賣關(guān)系，房屋購賣合同就是他們之間這種法律關(guān)系的反映。在這一法律關(guān)系中，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方各有多種權(quán)利、義務(wù)，但是對于開發(fā)商而言，較根本的權(quán)利是收取業(yè)主的購房款項，較根本的義務(wù)是向業(yè)主交付房屋。業(yè)主已經(jīng)按照房屋購賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應(yīng)該履行其向業(yè)主交付房屋的義務(wù)。

　 交付房屋就是給業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得他們能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開發(fā)商的義務(wù)。既然是合同義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該按照我國《合同法》的約定來履行。我國《合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”。這里面的意思一是當(dāng)事人應(yīng)該自己履行，二是當(dāng)事人應(yīng)該全面履行。

　 先說“自己履行”，房屋購賣合同是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的，購房款也是交給了開發(fā)商，那么開發(fā)商就應(yīng)該自己交付房屋，不能讓物業(yè)管理或其他機構(gòu)來履行交付房屋的義務(wù)。如果確實有困難，可以讓其他機構(gòu)代理辦理入住手續(xù)。作為代理人的其他機構(gòu)不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。

　 再說全面履行，只要業(yè)主沒有違約情形，開發(fā)商就應(yīng)該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責(zé)任與義務(wù)，而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機構(gòu)，只是替開發(fā)商完成交房事務(wù)，不能在此過程中加入自己的權(quán)利內(nèi)容，增加業(yè)主的責(zé)任義務(wù)。

　 從法律角度上講，房屋購賣關(guān)系與物業(yè)管理法律關(guān)系是兩種獨立的法律關(guān)系，不應(yīng)該互相混淆。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之間如何，都是物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容，與房屋購賣法律關(guān)系無關(guān)。如果開發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關(guān)系中的義務(wù)作為交付房屋的條件，這就是變相增加業(yè)主的合同義務(wù)與責(zé)任，是不符合《合同法》等法律規(guī)定的。

　 總的說來，無論是開發(fā)商也好，物業(yè)管理公司也好，都不能因為業(yè)主沒有簽訂物業(yè)管理公約、對物業(yè)管理費有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。

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