國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，其較終目的也是解決中低收入人群的住房問題。當(dāng)“國六條”和九部委新政對市場的影響正在進行的時候，實際上所有矛盾的焦點都集中在這個問題上：究竟誰來保障中低收入人群的住房問題？

    保障中低收入人群的住房問題除了靠政府有形之手進行行政干預(yù)大力興建經(jīng)濟適用房、廉租房外，還依靠市場“用看不見的手”來調(diào)解。在“調(diào)解”過程中降低中低收入人群的貸款門檻、簡化貸款手續(xù)、降低貸款手續(xù)費等，讓真正購房的中低收入人群能夠真正得到實惠，則成為其中的關(guān)鍵。

    在眾多商業(yè)住房貸款中，個人住房置業(yè)貸款擔(dān)保因其收費低廉、程序簡便、有效化解銀行貸款風(fēng)險等特點而被百姓及業(yè)界廣為熟知，并占據(jù)了個人商業(yè)貸款絕大部分比重。個人住房置業(yè)貸款擔(dān)保因其主要服務(wù)于鄭州中低收入家庭的住房置業(yè)而成為推動協(xié)調(diào)及推動房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展的主要方式。

    個人住房貸款擔(dān)保 受益中低收入家庭

    隨著鄭州住房制度改革步步深入，公房出售逐步被老百姓所接受，房屋的私有化程度逐漸加大。特別是房改房辦完房屋所有權(quán)證后，即可上市交易。此種舉措極大地刺激老百姓賣舊房、購新房的積極性，其中，一部分老百姓住房“以小換大、以舊換新”的要求非常強烈。老百姓購房需要大量資金，而銀行按揭貸款風(fēng)險無法規(guī)避，銀行不愿放貸。此種情況，嚴(yán)重阻滯了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

    為滿足廣大居民貸款購房的需要，有效規(guī)避銀行金融風(fēng)險，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。鄭州市房產(chǎn)管理局從實際出發(fā)，成立了鄭州市先進一家經(jīng)市政府批準(zhǔn)的住房置業(yè)擔(dān)保機構(gòu)——鄭州正信擔(dān)保公司，為全市中低收入家庭貸款購購住房提供專業(yè)擔(dān)保。

    正信擔(dān)保公司耿總介紹，住房擔(dān)保貸款自推出之日起，就是為了給市民提供低廉、優(yōu)質(zhì)、便捷的服務(wù)，提供以政策性貸款擔(dān)保為主、以商業(yè)性貸款擔(dān)保為輔的服務(wù)，尤其關(guān)注的是解決中低收入購房者的住房難問題。為此正信擔(dān)保公司先后與全市20余家金融機構(gòu)及住房公積金管理密切合作，拓展商業(yè)性貸款擔(dān)保領(lǐng)域，建立鄭州地區(qū)個人住房貸款擔(dān)保機制。據(jù)悉，到目前為止，先后為12500戶中低收入家庭累計購購擔(dān)保住房貸款15億多元。尤其是今年上半年已經(jīng)為2000多家中低收入家庭發(fā)放貸款5億多元， 占鄭州整個住房貸款的92%，可以說個人住房擔(dān)保貸款已經(jīng)成為個人住房貸款的主力軍。

    個人住房貸款擔(dān)保 便捷的貸款方式

    據(jù)正信擔(dān)保公司耿總介紹，個人住房置業(yè)貸款擔(dān)保是指借款人因購購房屋向鄭州市公積金管理或商業(yè)銀行申請個人住房公積金貸款、組合貸款或商業(yè)性貸款，由擔(dān)保公司為借款人提供連帶保證責(zé)任，借款人將其本人或者第三人的合法房屋依法向擔(dān)保公司進行抵押反擔(dān)保。

    個人住房貸款擔(dān)保具有以下優(yōu)勢，頭先貸款手續(xù)方便快捷。通過擔(dān)保公司申請辦理個人住房公積金貸款的借款人可以較快地獲得貸款，借款人不必再去申請階段性擔(dān)保、辦理住房保險。特別在借款人的還款期內(nèi)，擔(dān)保公司還提供“意外事故債務(wù)免除”、“生活特困違約金減免”、“抵押物滅失債務(wù)免除”等三項保障權(quán)利，使借款人能從容面對各種意外。

    其次，收費低廉。為降低中低收入者的貸款費用，目前通過擔(dān)保公司進行貸款只收取0.1%的擔(dān)保費， 費用則按照每戶300元來計算，免收保險費、公正費用等。

    個人住房貸款擔(dān)保 在尷尬中前行

    據(jù)正信擔(dān)保公司耿總介紹，盡管個人住房貸款擔(dān)保在住房貸款上有著無可比擬的優(yōu)勢，但目前個人住房貸款擔(dān)保大多處在二手房商業(yè)貸款上，在整個一手房貸款中還處于比較低的比例，還需要大力的宣傳。

    據(jù)了解，目前整個鄭州的購房者進行一手房消費貸款時，大多使用的是國有商業(yè)銀行如：中國銀行、建設(shè)銀行等提供的商業(yè)貸款，極少觸及擔(dān)保公司提供的個人住房貸款擔(dān)保，盡管能夠?qū)Ψ€(wěn)定國家貨幣政策、化解金融風(fēng)險上起到良好的促進作用。正信擔(dān)保公司耿總說，之所以很少觸及個人住房貸款擔(dān)保，我認為頭先主要是開發(fā)商在項目開發(fā)之時需要用大量銀行的貸款來保障項目的運行；而個人住房貸款擔(dān)保不屬于金融機構(gòu)，不能涉足金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)。對銀行而言，項目銷售時做指定的個人商業(yè)貸款銀行則成了貸款的附加條件。其次保險公司通過中介代理機構(gòu)獲取的部分保險費用等也按照利益分成，逐一分配到中介機構(gòu)、銀行或開發(fā)商處，所以中介機構(gòu)也不愿意將業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交給對自身無利益的擔(dān)保公司。由于利益的統(tǒng)一分配，促進了商業(yè)貸款在一手房發(fā)展的同時，也阻礙了個人住房貸款的發(fā)展。本報記者 丁大勇

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