案情

　　黃律師：

　　因被開發(fā)商新開發(fā)樓盤的地理位置所吸引，我早就與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書，可是簽訂正式購(gòu)房合同時(shí)我卻發(fā)現(xiàn)合同中多了許多原先不存在的補(bǔ)充條款，我不能接受，不想要房子了。開發(fā)商卻說(shuō)我違約，要承擔(dān)違約責(zé)任，難道我就必須跟開發(fā)商簽訂正式合同嗎？

　　讀者：曹小姐

　　律師分析

　　購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購(gòu)書以后，理應(yīng)履行認(rèn)購(gòu)書條款所規(guī)定的義務(wù)。那么，是否意味著購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書后就必須與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同或房屋購(gòu)賣合同呢？如果將來(lái)未能簽訂預(yù)售合同或房屋購(gòu)賣合同，購(gòu)房者是否就必須承擔(dān)違約責(zé)任？要回答這個(gè)問(wèn)題，應(yīng)頭先注意認(rèn)購(gòu)書約束力的時(shí)間范圍。因?yàn)?，認(rèn)購(gòu)書的約束力是有期限的，作為預(yù)約的認(rèn)購(gòu)書是為簽訂預(yù)售合同或房屋購(gòu)賣合同而做的準(zhǔn)備，如果商品房預(yù)售合同或購(gòu)房合同已經(jīng)簽訂，或者因?yàn)閰f(xié)商不成而無(wú)法簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同的，認(rèn)購(gòu)書都將終止其效力。實(shí)踐中，存在某些開發(fā)商以認(rèn)購(gòu)人拒絕簽訂預(yù)售或房屋購(gòu)賣合同為由，要求認(rèn)購(gòu)人承擔(dān)違約責(zé)任。但在購(gòu)房者未與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售或購(gòu)賣合同時(shí)，購(gòu)房者是否需要承擔(dān)違約責(zé)任則應(yīng)當(dāng)具體分析：

　?。喝绻J(rèn)購(gòu)書中明確約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在某個(gè)具體時(shí)間內(nèi)前來(lái)與開發(fā)商協(xié)商簽訂合同的，購(gòu)房者則負(fù)有在約定時(shí)間內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商的義務(wù)。如果購(gòu)房者不履行該義務(wù)，這無(wú)疑是違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；

　　，如果購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)已經(jīng)前來(lái)與開發(fā)商協(xié)商，但是因購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧而不能達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，或者出于其他非因購(gòu)房者原因致使購(gòu)房者不能購(gòu)購(gòu)已認(rèn)購(gòu)的房屋時(shí),購(gòu)房者有權(quán)放棄認(rèn)購(gòu)房屋，開發(fā)商應(yīng)在一定期限內(nèi)全部返還購(gòu)房者所交預(yù)付款或定金（應(yīng)注意的是：如果購(gòu)房者認(rèn)為開發(fā)商在正式合同中增加了原先不存在而有不合理的補(bǔ)充條款，則需要承擔(dān)相應(yīng)的舉證責(zé)任，因此建議購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)就要對(duì)正式購(gòu)房合同的內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)并保留相應(yīng)的證據(jù)，這樣才能確實(shí)保障自己的合法權(quán)益）；

　　第三，如果開發(fā)商實(shí)際交付的房屋是不符合銷售條件的房屋，應(yīng)視為開發(fā)商違約，購(gòu)房者可追究其違約責(zé)任，如要求追回預(yù)付款及利息或雙倍返回定金。

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