當(dāng)前，購(gòu)房按揭保險(xiǎn)市場(chǎng)失衡，制約了房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。保險(xiǎn)公司應(yīng)在購(gòu)房按揭保險(xiǎn)中大力開發(fā)和改造相關(guān)保險(xiǎn)產(chǎn)品。

　　20世紀(jì)90年代初，購(gòu)房按揭制度由香港傳人中國(guó)內(nèi)陸之后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)如同注入興奮劑一樣，取得了快速發(fā)展。國(guó)內(nèi)多數(shù)城市在近年來(lái)大都開辦了商品房按揭業(yè)務(wù)，并且業(yè)務(wù)量和社會(huì)影響不斷擴(kuò)大。又由于保險(xiǎn)的諸多優(yōu)點(diǎn)促使國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)在辦理商品房按揭中引入了保險(xiǎn)機(jī)制，借鑒國(guó)外商品房購(gòu)賣中辦理保險(xiǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)，以規(guī)避和化解各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)國(guó)內(nèi)在購(gòu)房按揭中開發(fā)的主要險(xiǎn)種——“貸款抵押房屋保險(xiǎn)”，是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)介入房地產(chǎn)按揭領(lǐng)域，由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)按揭人與按揭受益人之間借款合同的抵押物——房屋的直接損失進(jìn)行的保險(xiǎn)。保險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)即是投保人向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款時(shí)用以抵押的房屋及其價(jià)值中包含的附屬設(shè)施和其它室內(nèi)財(cái)產(chǎn)。

　　按揭制度本身僅由按揭借款與按揭擔(dān)保關(guān)系構(gòu)成。但近年各家銀行在辦理按揭的實(shí)踐中，為了保障貸款的安全，把風(fēng)險(xiǎn)降到較低限度，一般都把借款人為自己購(gòu)保險(xiǎn)作為貸款的一個(gè)基本條件。從銀行自身利益的角度看，是可以理解的，但卻引發(fā)了社會(huì)上的強(qiáng)烈反對(duì)。此外，加之與現(xiàn)行房地產(chǎn)購(gòu)賣相關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章“法出多門”，，部分規(guī)范不合理、不科學(xué)，相互不協(xié)調(diào)，甚至相互矛盾、抵觸等，使得商品房按揭保險(xiǎn)市場(chǎng)陷入一種供求“雙冷”的尷尬局面。一邊是由于前幾年轟轟烈烈的商品房交易中，按揭貸款抵押房屋保險(xiǎn)引起的購(gòu)房者強(qiáng)烈不滿，不愿投保;一邊是由于商品房交易中的保險(xiǎn)產(chǎn)品單一導(dǎo)致的借款(購(gòu)房)人和貸款人投保沒(méi)有選擇的余地。另外，由于銀行在辦理保險(xiǎn)業(yè)務(wù)時(shí)收取較高的傭金，保險(xiǎn)人又需要面臨投保人提前還貸退保、傭金無(wú)法收回的新增風(fēng)險(xiǎn)，使其經(jīng)營(yíng)可能更加艱難。這些不僅制約了房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的發(fā)展，也給保險(xiǎn)業(yè)的良性發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的消極影響。

　　導(dǎo)致購(gòu)房按揭保險(xiǎn)市場(chǎng)失衡的原因是多方面的，整頓、規(guī)范購(gòu)房按揭保險(xiǎn)市場(chǎng)，使其健康有序地發(fā)展，非保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)一家力所能及，需要立法機(jī)關(guān)、金融保險(xiǎn)監(jiān)管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商等多方面的積極努力與協(xié)調(diào)配合。保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)公平意識(shí)與服務(wù)意識(shí)，充分尊重處于相對(duì)弱者地位的購(gòu)房人的合同自由權(quán)。貫徹協(xié)商一致、平等自愿的合同法原則，以平等的市場(chǎng)主體身份和姿態(tài)對(duì)待投保人，更應(yīng)當(dāng)注重在開發(fā)和拓寬房地產(chǎn)領(lǐng)域新險(xiǎn)種上下功夫，通過(guò)擴(kuò)大、強(qiáng)化房地產(chǎn)保險(xiǎn)產(chǎn)品的有效供給，進(jìn)行有效的業(yè)內(nèi)重整，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)，使之成為互相促進(jìn)、共同發(fā)展的兩大產(chǎn)業(yè)。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)目前在購(gòu)房按揭保險(xiǎn)市場(chǎng)中應(yīng)當(dāng)大力開發(fā)和改造下列類型的保險(xiǎn)產(chǎn)品，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。

　　購(gòu)房按揭信用保險(xiǎn)與保證保險(xiǎn)

　　購(gòu)房按揭信用保險(xiǎn)，是被保險(xiǎn)人在信用貸款或者售房交易過(guò)程中，因債務(wù)人不為清償或不能清償時(shí)，由保險(xiǎn)人給予賠償?shù)囊环N財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。購(gòu)房按揭信用保險(xiǎn)是債權(quán)人以對(duì)方的信用為標(biāo)的進(jìn)行投保的保險(xiǎn)，保險(xiǎn)合同法律關(guān)系主體應(yīng)當(dāng)是債權(quán)人和保險(xiǎn)公司。購(gòu)房按揭保證保險(xiǎn)是債務(wù)人根據(jù)債權(quán)人的要求，請(qǐng)求保險(xiǎn)人以自己的還款信用為保險(xiǎn)標(biāo)的設(shè)立的保險(xiǎn)。其實(shí)質(zhì)是，由保險(xiǎn)人為債務(wù)人向權(quán)利人提供擔(dān)保，如果由于各種原因致使債務(wù)人違約或者違法而不履行合同義務(wù)，致權(quán)利人遭受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，由保險(xiǎn)人向權(quán)利人賠償。

　　事實(shí)上，在購(gòu)房按揭貸款過(guò)程中，由于自然災(zāi)害、意外事故或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等原因造成購(gòu)房人傷殘、疾病、失業(yè)等后果，使其不再具有償還貸款能力時(shí)，銀行也面臨收入損失的風(fēng)險(xiǎn)。為了降低或消除來(lái)自購(gòu)房人還款信用上的風(fēng)險(xiǎn)，銀行一般要求購(gòu)房人以所購(gòu)房屋作為貸款的抵押物提供抵押擔(dān)保。在購(gòu)房者不能還貸的情況下，銀行有權(quán)處分房屋，從中獲得優(yōu)先受償。這樣，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到了購(gòu)房者那里。一旦購(gòu)房者收入降低或中斷，其房屋被銀行拍賣，損失將非常大。如果房屋被拍賣，則使購(gòu)房者無(wú)家可歸。這既不利于社會(huì)穩(wěn)定，也會(huì)給購(gòu)房者造成巨大的風(fēng)險(xiǎn)壓力，必然會(huì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，在這種情況下，購(gòu)房按揭信用保險(xiǎn)與保證保險(xiǎn)的重要作用便極其明顯。購(gòu)房人只需交納少量保費(fèi)，在其收人流中斷期間，保險(xiǎn)公司便可代替其向銀行歸還這段時(shí)期的貸款本息，排除購(gòu)房人的房屋被低價(jià)拍賣的風(fēng)險(xiǎn)，銀行也會(huì)因?yàn)橛辛吮ｋU(xiǎn)公司的還款保證而較大幅度地提高貸款的機(jī)率。同樣，如果銀行交納少量保費(fèi)，再投一個(gè)購(gòu)房按揭信用保險(xiǎn)，就會(huì)使其放出的貸款又加了一道保險(xiǎn)。

　　國(guó)內(nèi)幾家保險(xiǎn)公司曾于20世紀(jì)90年代后期試行過(guò)“商品房抵押貸款履約保證保險(xiǎn)”，為購(gòu)房者連續(xù)三個(gè)月未履行或未完全履行約定承擔(dān)償還貸款的責(zé)任。該險(xiǎn)種的推出拓寬了保險(xiǎn)公司的市場(chǎng)份額，但后來(lái)并未得到長(zhǎng)足的發(fā)展。信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)是兩個(gè)相互對(duì)應(yīng)的、具有適用價(jià)值的險(xiǎn)種，分別由貸款人和借款人投保，不可混同。保證保險(xiǎn)的作用在保障銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，為按揭人提供繼續(xù)保有房屋的保障，信用保險(xiǎn)的主要作用則在于保障銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，二者是值得提倡和推廣的。

　　住房抵押貸款壽險(xiǎn)

　　住房抵押貸款壽險(xiǎn)是購(gòu)房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合的一個(gè)險(xiǎn)種，它是ING(荷蘭國(guó)際集團(tuán))模式(個(gè)人住房融資與壽險(xiǎn)聯(lián)合運(yùn)營(yíng)機(jī)制)的核心。ING模式要求購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)相應(yīng)年期和金額的人壽保險(xiǎn)作為貸款抵押，購(gòu)房人只需支付房?jī)r(jià)的15—20%的頭期房?jī)r(jià)即可購(gòu)房。在這種機(jī)制下，一方面購(gòu)房人每月僅需支付貸款的利息，人壽保險(xiǎn)期滿后其保險(xiǎn)金足以清償貸款本金，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)大為減輕。另一方面，又可確保貸款提供者債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而不會(huì)因借款人中途遭遇不幸以至喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無(wú)法收回構(gòu)成的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在前面述及的信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)中，如果購(gòu)房人連續(xù)一定時(shí)期無(wú)法依按揭合同約定向銀行還本付息時(shí)，保險(xiǎn)公司在向銀行給付剩余本息后，取得了代位追償權(quán)，有權(quán)向按揭人追償代付的欠款和利息。此時(shí)，如果購(gòu)房人無(wú)力償還，則保險(xiǎn)公司有權(quán)處置按揭的商品房。這種結(jié)果的發(fā)生如同按揭權(quán)人通過(guò)處置按揭人的商品房，行使優(yōu)先受償權(quán)一樣，同樣會(huì)導(dǎo)致按揭人的商品房被拍賣而自身陷入流離失所的境地，而“住房抵押貸款壽險(xiǎn)”則足以避免這種社會(huì)悲劇的發(fā)生。住房抵押貸款壽險(xiǎn)可以保障購(gòu)房人因疾病或意外事故導(dǎo)致身故或傷殘時(shí)，其家庭其他成員可使用保險(xiǎn)公司提供的保險(xiǎn)金繼續(xù)按期歸還貸款，直至本息歸還完畢。如果說(shuō)購(gòu)房按揭信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)主要保障的是銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)損失，而住房抵押貸款壽險(xiǎn)所保障的則是購(gòu)房人的利益，是與購(gòu)房按揭信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)密不可分、彼此互補(bǔ)的一種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。因此，在購(gòu)房按揭業(yè)務(wù)中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)有必要與金融機(jī)構(gòu)通力合作，大力開展與挖掘此種類型的保險(xiǎn)。這種保險(xiǎn)對(duì)于開拓人壽保險(xiǎn)市場(chǎng)，降低貸款銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)和保障購(gòu)房人的利益都是十分有益的，一定會(huì)受到市場(chǎng)的青睞、歡迎和接納。

　　建筑物(或住宅)產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)

　　在我國(guó)目前的責(zé)任保險(xiǎn)類型中，動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)是一種傳統(tǒng)的責(zé)任保險(xiǎn)，是以投保人因其制造或銷售的產(chǎn)品質(zhì)量有缺陷，導(dǎo)致消費(fèi)者或用戶或其他人遭受人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，依法由產(chǎn)品的制造者、銷售者或修理者承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的一種保險(xiǎn)。產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)中，制造者、銷售者、修理者，甚至出口商、進(jìn)口商、批發(fā)商、零售商等一切可能對(duì)產(chǎn)品事故造成的損害負(fù)有賠償責(zé)任的人，都具有保險(xiǎn)利益，都可以承保產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)。實(shí)踐中，可以由他們中任何一人投保，也可以由幾個(gè)人或全體有保險(xiǎn)利益的人聯(lián)合投保。

　　相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)品責(zé)任險(xiǎn)，我國(guó)的保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)大力開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)。不動(dòng)產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)較主要的對(duì)象頭先是房地產(chǎn)。據(jù)報(bào)載，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)和原中國(guó)人民保險(xiǎn)公司簽署合作協(xié)議，在我國(guó)正式開展住宅質(zhì)量保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種稱為“潛在缺陷險(xiǎn)”或“建筑物十年期責(zé)任保險(xiǎn)”，主要承保住宅竣工驗(yàn)收之日起十年內(nèi)，因建筑物的主體結(jié)構(gòu)存在缺陷發(fā)生工程質(zhì)量問(wèn)題而給購(gòu)房者或其他消費(fèi)者造成的財(cái)產(chǎn)損失和人身?yè)p失。保險(xiǎn)責(zé)任是自房屋竣工驗(yàn)收之日起十年內(nèi)發(fā)生保險(xiǎn)事故，由保險(xiǎn)公司在該住宅的銷售價(jià)格較高保險(xiǎn)金額內(nèi)承擔(dān)賠償、修理、加固或給付重新購(gòu)置住宅費(fèi)用的責(zé)任。一般而言，住宅責(zé)任保險(xiǎn)的投保人應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開發(fā)商或施工人。購(gòu)房消費(fèi)者如果在購(gòu)購(gòu)住宅的同時(shí)，能夠獲得保險(xiǎn)公司房屋建筑質(zhì)量責(zé)任的保險(xiǎn)單，自然會(huì)喜出望外。事實(shí)上，建筑物(或住宅)產(chǎn)品責(zé)任保險(xiǎn)既可以保障開發(fā)商和施工人的利益，也可以保障房地產(chǎn)消費(fèi)者的利益，是一種值得大力推廣的房地產(chǎn)領(lǐng)域新險(xiǎn)種。

　　購(gòu)房按揭貸款利率保險(xiǎn)

　　在購(gòu)房按揭貸款中，按揭人與銀行簽訂的借款合同可以是可變利率合同。在這種情況下，如果遇到國(guó)家基于經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控之需求，對(duì)住房信貸利率進(jìn)行調(diào)整(提高或者降低貸款利息)，自然會(huì)發(fā)生貸款人或借款人始料未及的經(jīng)濟(jì)利益損失。當(dāng)購(gòu)房按揭貸款利率變化幅度不大時(shí)，當(dāng)事人可能能夠自行消化和承受。當(dāng)利率變化幅度超過(guò)當(dāng)事人的承受能力時(shí)，則可能給其帶來(lái)沉重負(fù)擔(dān)和打擊。由于按揭人每月的付款額將會(huì)大幅度上升，很可能因無(wú)力還款而出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)。為避免這種情況的發(fā)生，保險(xiǎn)公司可以收取當(dāng)事人貸款額度一定百分比的保費(fèi)，保證按揭合同期滿時(shí)重新安排按揭時(shí)的利率不超過(guò)一定的百分比。如果超過(guò)這一百分比，由保險(xiǎn)公司支付一定比例的較高付款額，以化解因國(guó)家調(diào)整信貸利率給當(dāng)事人帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這一保險(xiǎn)產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎。

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