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入住供樓能否抵御期房風(fēng)險(xiǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 872 次
對(duì)許多購(gòu)房人而言,購(gòu)房可能是一生中的投資,而目前樓市中普遍銷售的是期房。這就給購(gòu)房人造成一種感覺:好像購(gòu)了一個(gè)夢(mèng)想,當(dāng)期房變成現(xiàn)房時(shí),人們才知道夢(mèng)與現(xiàn)實(shí)之間存在著很大差距。于是,賣期房的開發(fā)商為取得購(gòu)房人的信任不斷推出新招。近日,“入住供樓”、“零月供入住”又成為一些樓盤的賣點(diǎn)。
■入住供樓轉(zhuǎn)移了部分期房風(fēng)險(xiǎn)
“入住供樓”是棕櫚泉國(guó)際公寓在近期銷售中推出的一項(xiàng)購(gòu)房方式。樓盤開發(fā)商北京世紀(jì)朝陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)公司的負(fù)責(zé)人介紹,“入住供樓”就是購(gòu)房人與開發(fā)商在購(gòu)房合同中約定,購(gòu)房人在交付頭付款,通過銀行按揭審批手續(xù)之后,直到期房交付使用前,購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)向銀行支付的還款由開發(fā)商承擔(dān)。也就是說(shuō),購(gòu)房人在入住之前只需支付頭付款而不必支付其他費(fèi)用,解決了期房的風(fēng)險(xiǎn),并保證了其升值空間。
北京印象因推出“零月供入住”也成為近期受到各方關(guān)注的樓盤之一。選擇“零月供入住”的購(gòu)房人可以在與開發(fā)商簽署《預(yù)售預(yù)約》的同時(shí),在補(bǔ)充協(xié)議中約定有關(guān)購(gòu)房人在入住之前,所有按揭貸款由開發(fā)商向貸款銀行支付。
推出入住供樓的開發(fā)商認(rèn)為,由開發(fā)商支付購(gòu)房人在入住之前的銀行貸款,在減輕了購(gòu)房人的部分償還貸款壓力的同時(shí),也從心理上給購(gòu)房人一種踏實(shí)的感覺:在“入住供樓”情況下,一旦發(fā)生工期延誤、延期交樓等問題,開發(fā)商將承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),代替購(gòu)房人還款的時(shí)間相應(yīng)延長(zhǎng)到具備入住條件為止。
■入住供樓集中于高端樓盤
目前采取入住供樓銷售方式多集中于高端樓盤:棕櫚泉國(guó)際公寓的均價(jià)為每平方米12000元,北京印象此次推出“零月供入住”的公寓部分,均價(jià)也達(dá)到每平方米10000元。在此前推出期房按揭計(jì)劃,開發(fā)商將期房階段的所有按揭款項(xiàng)全部承擔(dān)的樓盤———新御景,均價(jià)超過8000元。同時(shí),“入住供樓”的樓盤也對(duì)購(gòu)房人的貸款方式做出一定限制:棕櫚泉國(guó)際公寓開發(fā)商對(duì)要求“入住供樓”的購(gòu)房人按揭貸款限定在8成20年(頭付房款的20%,余款以20年為期限向銀行貸款),而北京印象開發(fā)商對(duì)購(gòu)房人也限定在8成15年以上,或5成10年。按期房建設(shè)一年為期計(jì)算,可以測(cè)算出,實(shí)行入住供樓方式,開發(fā)商代購(gòu)房人支付的金額一般不超過房款的7%。
北京金海利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)詈UJ(rèn)為,入住供樓方式的推出,一方面從一定程度上把購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)通過開發(fā)商承擔(dān)期房期間的貸款,降低了購(gòu)房人的部分“期房風(fēng)險(xiǎn)”。另一方面,由于開發(fā)商多采用滾動(dòng)開發(fā)的模式,即賣期房回收樓款用來(lái)支撐工程進(jìn)展,入住供樓方式也成為開發(fā)商營(yíng)銷的方式,吸引購(gòu)房人光顧,提高樓盤知名度,促進(jìn)樓盤銷售,爭(zhēng)取早日回收樓款。
■防范期房風(fēng)險(xiǎn)還得靠完備的合同
入住供樓在購(gòu)房人支付的房款方面降低了購(gòu)房者的部分風(fēng)險(xiǎn),但這種購(gòu)樓方式在保證購(gòu)房人較關(guān)心的房屋質(zhì)量方面卻無(wú)能為力。其中,對(duì)于樣板間“貨不對(duì)板”,即較怕收樓的時(shí)候看到自家的房子與當(dāng)初看見的樣板間不同,成為購(gòu)房人的擔(dān)心之一。新御景將全套《裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施》內(nèi)容作為附件寫進(jìn)購(gòu)房合同內(nèi),裝修品牌與材料名稱處處有據(jù)可查。同時(shí),購(gòu)房者在簽訂合同的同時(shí),還將收到新御景的“材料箱”,內(nèi)附日后精裝修新居中要使用的木地板、大理石、鋼化玻璃、不銹鋼等各種裝飾裝修材料。無(wú)法制作成料樣的裝修材料或設(shè)備品牌則將性能設(shè)計(jì)參數(shù)印刷成冊(cè),集中固定在材料箱里,較后請(qǐng)中國(guó)長(zhǎng)安公證處為每一戶的材料箱進(jìn)行公證,發(fā)公證書,并封上公證處的封條。而近日,北京金宸房地產(chǎn)公司與保險(xiǎn)公司就金宸公寓的房屋質(zhì)量簽訂保險(xiǎn)協(xié)議,為購(gòu)房人將來(lái)入住后,一旦出現(xiàn)保險(xiǎn)范圍內(nèi)的質(zhì)量問題,提供了一種獲得理賠的途徑。
北京建孚律師所主任李景山認(rèn)為,購(gòu)房人購(gòu)購(gòu)期房較合理的避免風(fēng)險(xiǎn)方式就是在簽約時(shí)完善補(bǔ)充條款,在樓盤環(huán)境、房屋質(zhì)量、房屋裝修、附屬設(shè)備等方面盡量體現(xiàn)購(gòu)房人與開發(fā)商之間合理的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。因此,購(gòu)房人較現(xiàn)實(shí)的還是簽約防范期房風(fēng)險(xiǎn)。
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