在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房子的地理位置、住宅戶型、朝向、外觀曾是大家較關(guān)注的內(nèi)容，住宅也往往是以低廉的造價(jià)，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是這些冰冷的人造建筑物將人與自然割裂開(kāi)，而與我們血脈相通的自然卻只有在零星的被圍墻圈起來(lái)的公園中可以找到。隨著生活要求的提高以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的導(dǎo)引，住宅小區(qū)環(huán)境越來(lái)越為人們所重視，但因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間被無(wú)環(huán)境的水泥叢林迷惑了眼睛，人們?cè)谂袆e住宅環(huán)境時(shí)往往陷入這樣的誤區(qū)：

　　環(huán)境=綠化率

　　住宅小區(qū)環(huán)境包括的內(nèi)容絕不僅僅是綠化覆蓋率不低于33％，它包括綠化硬質(zhì)鋪裝，圍墻、大門、活動(dòng)設(shè)施，各種指示標(biāo)牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設(shè)施、音響設(shè)施等，而這些內(nèi)容又必須與住宅建筑形成一個(gè)有機(jī)的聯(lián)合體。

　　單就綠化而言，也不是簡(jiǎn)單的綠了就可以了，而必須考慮喬木、灌木、藤本、草本、花冠木的適當(dāng)配植以及與四季相適應(yīng)的種植方式，而硬質(zhì)鋪裝及活動(dòng)設(shè)施應(yīng)充分考慮其使用功能，如無(wú)障礙設(shè)計(jì)就有規(guī)范的嚴(yán)格規(guī)定，藝術(shù)品的陳設(shè)則要更多考慮其文化涵義和藝術(shù)品位。從學(xué)科來(lái)說(shuō)，環(huán)境則涉獵土建、園林綠化、藝術(shù)、市政等許多工程領(lǐng)域，而這些都得由有豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)人員將它們有機(jī)組合起來(lái)。
　　小區(qū)景觀“中看”就行

　　我們強(qiáng)調(diào)人的主體性是對(duì)人本身的一種尊重，這并不是一句空話，許多具體的工作就體現(xiàn)了這一點(diǎn)。如活動(dòng)設(shè)施的設(shè)置主要考慮老人、孩子的戶外活動(dòng)，它的尺度應(yīng)與人體工程學(xué)諸尺度相適應(yīng)，從材料的色彩、質(zhì)地和化學(xué)性質(zhì)上都要考慮人與其相接觸時(shí)的舒適性和安全性以及使用的耐久性。

　　小區(qū)里的景觀不只是供居民觀賞的，它必須與居民的休閑活動(dòng)相匹配，也就是說(shuō)居民可以徜徉其中，能夠?qū)崒?shí)在在地使用這些景觀設(shè)施，比如小區(qū)的集中空地做出高低錯(cuò)落的構(gòu)筑物應(yīng)該形成或大或小、或公共或私密的活動(dòng)空間，以滿足不同活動(dòng)的使用要求，開(kāi)闊的場(chǎng)地可以供居民集體晨練或舉辦群眾文娛活動(dòng)，而相對(duì)隱蔽的小空間則可以給居民提供閱讀、交談的場(chǎng)所。所以說(shuō)景觀不僅是給人看的，同時(shí)也應(yīng)該是給人用的。

　　過(guò)多追求環(huán)境個(gè)性

　　居住區(qū)中的環(huán)境設(shè)計(jì)應(yīng)該是豐富多彩的，會(huì)有許多視覺(jué)上、使用上的興奮點(diǎn)，而這些點(diǎn)必須有一個(gè)內(nèi)在的秩序?qū)⑺鼈兘y(tǒng)一組織起來(lái)，形成既獨(dú)立存在又集中有序的畫(huà)面，否則就是一盤散沙，而這一切的較終目的是為居民服務(wù)，而非設(shè)計(jì)師表現(xiàn)個(gè)人色彩的場(chǎng)所。

　　環(huán)境設(shè)計(jì)是一門綜合的學(xué)科，從歷史上看，西方在城市公共環(huán)境的設(shè)計(jì)中有許多不朽的典范及相關(guān)理論，而東方則在造園藝術(shù)中有著獨(dú)到的意匠，就像油畫(huà)與國(guó)畫(huà)一樣以不同的手法創(chuàng)造不同形式，但同樣是美的生活圖景，我們當(dāng)今的環(huán)境設(shè)計(jì)則應(yīng)是博采眾長(zhǎng)，繼承傳統(tǒng)來(lái)為今天的生活很好地服務(wù)。

購(gòu)房：別被使用率蒙了你

不少購(gòu)房人是在購(gòu)了房之后才見(jiàn)識(shí)到使用率的“厲害”：明明掏錢購(gòu)了100平方米，拿到合同才知道，自家可以用的面積才70平方米，因?yàn)檫@套房子的使用率是70％。照此算來(lái)，購(gòu)了同樣面積而使用率為80％房子的人，就平白多得了10平方米的面積，如此大的落差，使購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)，不得不開(kāi)始琢磨起“使用率”這個(gè)干巴巴的詞。

　　一、搞清使用率，先弄懂幾個(gè)術(shù)語(yǔ)

　　1．銷售面積：就是你掏錢的面積數(shù)，曾一度被稱為建筑面積，因其中既包括購(gòu)房人自己房屋的建筑面積，又包括分?jǐn)偟拿娣e，故建筑面積一詞太籠統(tǒng)，漸被銷售面積所取代。

　　2．套內(nèi)使用面積：就是所謂的地毯面積，想像一下居室滿鋪地毯的情形，就知道這個(gè)面積是指房子到手之后真正可以擺放家具、用起來(lái)的地盤大小。當(dāng)然，不能鋪地毯的廚房、衛(wèi)生間也算在內(nèi)，但陽(yáng)臺(tái)除外。

　　3．套內(nèi)墻體面積：算法較復(fù)雜，因?yàn)槊刻追课荻加泻袜従庸灿玫膲妥约要?dú)用的墻。共用墻墻體算一半面積，非共用墻墻體則全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。因?yàn)樗惴◤?fù)雜，操作性也差，購(gòu)房人不好估算這個(gè)面積。

　　4．套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積：封閉陽(yáng)臺(tái)全算，未封閉陽(yáng)臺(tái)算一半面積。

　　5．套內(nèi)建筑面積：即上述2、3、4的總和。

　　二、『分子』多變使用率算法有不同

　　所有“率”都一定涉及到一個(gè)除法公式。使用率的分母是統(tǒng)一的，即“銷售面積”，但因開(kāi)發(fā)商對(duì)使用率的計(jì)算方法不統(tǒng)一，分子便有了以下幾種變化：

　　1．套內(nèi)建筑面積÷銷售面積

　　因分子中包括了套內(nèi)使用面積、墻體面積、陽(yáng)臺(tái)面積，使算出的使用率較高，故是較通行的算法。

　　2．套內(nèi)使用面積÷銷售面積

　　分子中刨除了套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)面積，這個(gè)公式算出來(lái)的使用率較低，因此不被多數(shù)開(kāi)發(fā)商接受。又因這是購(gòu)房人真正可使用的居室面積占購(gòu)購(gòu)面積的比例，也被稱為“實(shí)用率”。
　　3．套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積÷銷售面積

　　因分子中不包括陽(yáng)臺(tái)面積，這個(gè)公式算出的使用率在同等條件下比公式1低、比公式2 高。
　　三、使用率計(jì)算關(guān)鍵 分?jǐn)偭硕嗌倨矫?

　　計(jì)算使用率都是以銷售面積做分母，這個(gè)看上去口徑一致的“銷售面積”其實(shí)每個(gè)項(xiàng)目也大相徑庭。

　　1．可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　　根據(jù)政策規(guī)定，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房，還包括套內(nèi)與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻墻體面積的一半。

　　雖然上有政策，但下有“對(duì)策”的事也時(shí)常發(fā)生。據(jù)了解，電梯井、大堂等這些明擺著的地方超標(biāo)計(jì)算分?jǐn)偛淮罂赡?，較容易“注水”的是物業(yè)管理用房這塊。比如類似值班室、警衛(wèi)的休息室等地方，測(cè)繪隊(duì)在竣工交房時(shí)給測(cè)的算分?jǐn)?，半年后物業(yè)公司搞起了經(jīng)營(yíng)，一般業(yè)主哪里還記得自己是否為這間地下室掏過(guò)錢？2．不可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e

　　不應(yīng)計(jì)入分?jǐn)偟氖亲鳛槿朔拦こ痰牡叵率摇}(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間，以及售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

　　當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商一味加大分?jǐn)偟淖龇ㄑ巯略絹?lái)越少，因?yàn)橘?gòu)房人已經(jīng)開(kāi)始懂得計(jì)算使用率了。分母加大、使用率降低，直接的影響就是使購(gòu)房人揚(yáng)長(zhǎng)而去。所以，以減少分?jǐn)?、提高使用率吸引?gòu)房人的做法越來(lái)越大行其道。不少項(xiàng)目甚至寧可把應(yīng)該分?jǐn)偟臅?huì)所、物業(yè)用房等自己背起來(lái)，也要亮出高使用率的賣點(diǎn)。

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