看完房子以后，就簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前先簽一個(gè)認(rèn)購(gòu)書，然后再簽正式合同。這里面的問(wèn)題就更多了。 

    陷阱一：在認(rèn)購(gòu)書里沒(méi)有注明因何種原因退房以及后果 

    購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)書后，就交一定額度的定金，這是無(wú)可非議的。但有時(shí)購(gòu)房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無(wú)法購(gòu)購(gòu)該房產(chǎn)時(shí)，發(fā)展商一般都只退購(gòu)房款而不退定金，理由是購(gòu)家沒(méi)有履行合同，所以沒(méi)收定金。  

    對(duì)策：律師建議購(gòu)家較好與發(fā)展商在協(xié)議中約定，若購(gòu)家得不到貸款時(shí)，定金該如何返還或是否扣除部分作為手續(xù)費(fèi)等，這樣就避免了很大的麻煩。 

    同時(shí)，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利沒(méi)收定金的，這本身是沒(méi)有法律依據(jù)的。 

    陷阱二：合同主體認(rèn)定不明 

    購(gòu)房者由于缺乏法律常識(shí)，往往會(huì)犯一些比較初級(jí)的錯(cuò)誤。有時(shí)代表發(fā)展商簽約的人并不是法人代表，或者合同上的開(kāi)發(fā)商并不是該房產(chǎn)土地?fù)碛姓?，這些都有可能產(chǎn)生問(wèn)題。 

    另外，也有可能該項(xiàng)目是Ａ公司開(kāi)發(fā)的，實(shí)際上卻是由Ｂ公司投資，作為購(gòu)家還是應(yīng)與Ａ公司簽約，否則也會(huì)帶來(lái)一系列的麻煩，以后辦理各種手續(xù)會(huì)很麻煩。  

    對(duì)策：在簽約前您較好查明代表發(fā)展商簽字的人是否是法人代表，如果不是，則是否持有“授權(quán)委托書”。否則，這個(gè)人的簽字是無(wú)效的，同時(shí)注意合同上的公章，這樣可以避免發(fā)展商推卸責(zé)任。 

    陷阱三：不輕易在開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字 

    簽補(bǔ)充協(xié)議在購(gòu)房交易中很有必。但是提醒購(gòu)房者的是，開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議一定看清楚。現(xiàn)在有的發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，會(huì)主動(dòng)向客戶出示一份補(bǔ)充合同，主目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責(zé)任以及面積丈量誤差率差異過(guò)大在哪些情況下能免賠。這是發(fā)展商為了保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。 

    善良的購(gòu)房者不僅僅把開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款都簽了，而忘記保護(hù)自己的利益。 

    對(duì)策：看清楚補(bǔ)充協(xié)議的條款，較好的辦法是找一個(gè)律師來(lái)幫你的忙。 

    陷阱四：“較短時(shí)間”與“較好” 

    合同是雙方意思一致的表達(dá)。但是，實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商往往會(huì)給購(gòu)房者很多諸如“如果發(fā)生問(wèn)題，在較短時(shí)間內(nèi)解決”，“在裝修材料上，選擇較好的國(guó)外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒(méi)有實(shí)際意義的承諾。較短是多長(zhǎng)時(shí)間，什么樣的才算較好的？不知道。 

    合同里出現(xiàn)這種模糊的概念時(shí)，法律也沒(méi)有辦法，因此產(chǎn)生的糾紛購(gòu)房者根本打不贏官司。 

    對(duì)策：購(gòu)房者一定把每一個(gè)具體的時(shí)間、具體的地點(diǎn)、具體的材料以及開(kāi)發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同里。 

    陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用 

    開(kāi)發(fā)商是做商人的，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)又是一件對(duì)資金求很高的行業(yè)。開(kāi)發(fā)商面臨資金壓力是很正常的，但并不能以此為理由求購(gòu)房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補(bǔ)充協(xié)議中，開(kāi)發(fā)商常會(huì)將一些不該預(yù)先交納的費(fèi)用寫進(jìn)去，求購(gòu)房者提前交納，這是顯失公平的。 

    比如有些發(fā)展商在尚未確定物業(yè)管理公司及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、戲亞榭齙那疤嵯攏鴕舐蚣以讜な燮踉賈諧信到郵芪鏌倒芾矸?，并洁]芟喙卦際餼褪嵌韻顏叩那趾Α?nbsp;

    對(duì)策——購(gòu)房者應(yīng)該將物業(yè)管理?xiàng)l款與預(yù)售契約分開(kāi)簽署，或另外設(shè)置條款確定物業(yè)管理的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。 

    陷阱六：賣方解除合同 

    在一些發(fā)展商制定的售樓契約或契約附件中，往往有這樣的條款：“購(gòu)方無(wú)故逾期付款，經(jīng)賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同并沒(méi)收購(gòu)方全部已付價(jià)款?！?nbsp; 

    這顯然是不公平條款，假如購(gòu)家已經(jīng)支付９５％的價(jià)款，只剩５％的價(jià)款逾期未付，如果發(fā)展商以此為由，沒(méi)收其已付９５％的價(jià)款，豈非很不公平。況且，沒(méi)收實(shí)際上是個(gè)行政處罰或刑事處罰行為，作為當(dāng)事人一方的發(fā)展商并沒(méi)有權(quán)利來(lái)沒(méi)收他人的財(cái)物。 

    對(duì)策：依據(jù)《合同法》第四十條規(guī)定，本合同條款是無(wú)效條款。當(dāng)然，還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問(wèn)題，購(gòu)房者可以依據(jù)法律的規(guī)定來(lái)更好地維護(hù)自己的權(quán)益。 

    陷阱七：處理結(jié)果不明確 

    很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使較后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，你也很難制裁他，較多是調(diào)解了事。 

    對(duì)策：購(gòu)房者與發(fā)展商簽署的合同中明確對(duì)開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有履行承諾、不按設(shè)計(jì)圖紙施工和達(dá)不到質(zhì)量等級(jí)等等的處理辦法，做到越詳細(xì)越好。  

    陷阱八：以偏蓋全 

    這里所說(shuō)的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣令人哭笑不得的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。 

    對(duì)策：對(duì)于這類問(wèn)題沒(méi)有更好的解決辦法，就是把合同寫得越細(xì)越好。不給開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)空隙。當(dāng)然也需購(gòu)房者有非常廣泛的建筑、建材方面的知識(shí)。 

    陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議 

    前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議。較好將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不怕麻煩。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，你購(gòu)的塔樓（或板樓）里有幾部電梯，是否會(huì)全部同時(shí)開(kāi)通，如果有不開(kāi)的怎么辦？不小看這個(gè)問(wèn)題，為了出面積、增利潤(rùn)，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時(shí)還不全開(kāi)，在上下班高峰時(shí)間極為不便，這種情況業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢？ 

    但是，就像你可以拒簽開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)充協(xié)議一樣，開(kāi)發(fā)商也同樣可以拒簽購(gòu)房者的補(bǔ)充協(xié)議。這種現(xiàn)象在北京是很普遍的，特別是一些賣得很好的樓盤都是如此。 

    對(duì)策：不管開(kāi)發(fā)商態(tài)度如何，購(gòu)房者還是爭(zhēng)取這個(gè)權(quán)益。實(shí)在不行，又覺(jué)得沒(méi)有把握，那就只好放棄了。 
 

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