隨著二手樓市日益規(guī)范和規(guī)模的逐漸擴(kuò)大，越來越多的購家開始傾情于比較實(shí)惠的二手房。

　　在淡季中成交

　　不少購家喜歡湊熱鬧，看見或聽說別人準(zhǔn)備購二手樓，便急于行動，惟恐落后一步吃虧。其實(shí)，心急吃不了熱豆腐，冷靜之中不妨反彈琵琶，在淡季中成交不失為淘金的一條佳徑。

　　一般來說，旺季時人氣足、市場火爆、成交行情日日看漲；反之淡季市場冷清，聰明的購家，常常選擇在樓市的淡季中主動出擊，后發(fā)制人，往往能夠獲得意外的驚喜。在比較中成交一套二手房價格到底貴不貴，只有反復(fù)比較同類物業(yè)才能心中有數(shù)。然而現(xiàn)在有不少的購家，出于對二手房購賣繁瑣手續(xù)和復(fù)雜行情的恐懼，往往找到中介代理公司一托了之。這樣做看似省心，其實(shí)很不明智。購家應(yīng)盡量向多家中介公司不厭其煩地打聽，貨比多家，誰優(yōu)誰劣就會明朗得多。較后可以在一兩家有信譽(yù)、有實(shí)力的大型中介公司中再仔細(xì)挑選，由此獲得實(shí)惠的當(dāng)然是購家自己。

　　在挑剔中成交

　　有的二手房樓齡較長，墻面灰暗陳舊，戶型偏小，諸如此類的缺點(diǎn)恰恰是購家討價的有利條件。面對舊樓，你完全可以理直氣壯地對中介經(jīng)紀(jì)人和業(yè)主說自己購購二手房是出于經(jīng)濟(jì)壓力過大迫不得已而為之；或者可以抱怨說自己家庭成員多，該類二手樓只能湊合著用，從而增加討價的籌碼等。不過，挑剔要有針對性、實(shí)在性、適度性，否則不切實(shí)際的挑剔反而會使購家坐失良機(jī)或吃大虧。

　　在摸底中成交

　　業(yè)主出售二手樓的原因是多方面的。例如，有的是出國定居甩手轉(zhuǎn)讓，有的是打算重新置業(yè)。由于出賣二手樓的背景和目的各不相同，業(yè)主報價的心理和起點(diǎn)差異很大。所以，通過詢問相關(guān)人員或向業(yè)主的同事、親友打聽、或向經(jīng)紀(jì)人詳細(xì)了解業(yè)主出手的背景、目的和心理，購家更能有利地掌握主動，從而大大降低購房成本，淘到更多的金子。

　　巧算二手樓市身價

　　教你一個“土法子”，能將房產(chǎn)價格算出個大概。當(dāng)然前提是會算下面幾個數(shù)據(jù)：一、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2％；二、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進(jìn)行比較，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡稱“三小”套型），則扣減10％；三、房子所在的樓層不同，價格不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價，五層、六層扣減3％，七層減5％，而三、四層則加3％，樓頂減5％；四、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則減5％；五、小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減5％，小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也減5％，屬于中小 域的房子要加15％；六、習(xí)慣性心理因素，也會使人們對購舊房心存壓力，花很多錢才購套舊房，這一因素使房價又減8％的價錢。

　　有個簡單的二手房售價測算方法——報價為同地理位置商品房價格的60％至70％左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。舉例：某房1990年建成，樓層為4層（共6層），建筑面積60平方米，屬二級地區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。于是，因其是“三小”套型：－10％；折舊率10年×（－2％）＝－20％；樓層：＋3％；朝向：南北；非小區(qū)和無物業(yè)管理：（－5％）＋（－5％）＝－10％；中小 ：＋15％；心理因素：－8％；當(dāng)?shù)厣唐贩績r格為2000元／平方米，得出該房產(chǎn)價格為：2000－（2000×20％＋2000×10％－2000×3％＋2000×8％－2000×15％）＝1600（元／平方米）。因而此房的實(shí)際成交價格為9.6萬元左右。

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