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教你做二手樓市的“贏家”
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 893 次
隨著二手樓市日益規(guī)范和規(guī)模的逐漸擴(kuò)大,越來越多的購家開始傾情于比較實(shí)惠的二手房。
在淡季中成交
不少購家喜歡湊熱鬧,看見或聽說別人準(zhǔn)備購二手樓,便急于行動,惟恐落后一步吃虧。其實(shí),心急吃不了熱豆腐,冷靜之中不妨反彈琵琶,在淡季中成交不失為淘金的一條佳徑。
一般來說,旺季時人氣足、市場火爆、成交行情日日看漲;反之淡季市場冷清,聰明的購家,常常選擇在樓市的淡季中主動出擊,后發(fā)制人,往往能夠獲得意外的驚喜。在比較中成交一套二手房價格到底貴不貴,只有反復(fù)比較同類物業(yè)才能心中有數(shù)。然而現(xiàn)在有不少的購家,出于對二手房購賣繁瑣手續(xù)和復(fù)雜行情的恐懼,往往找到中介代理公司一托了之。這樣做看似省心,其實(shí)很不明智。購家應(yīng)盡量向多家中介公司不厭其煩地打聽,貨比多家,誰優(yōu)誰劣就會明朗得多。較后可以在一兩家有信譽(yù)、有實(shí)力的大型中介公司中再仔細(xì)挑選,由此獲得實(shí)惠的當(dāng)然是購家自己。
在挑剔中成交
有的二手房樓齡較長,墻面灰暗陳舊,戶型偏小,諸如此類的缺點(diǎn)恰恰是購家討價的有利條件。面對舊樓,你完全可以理直氣壯地對中介經(jīng)紀(jì)人和業(yè)主說自己購購二手房是出于經(jīng)濟(jì)壓力過大迫不得已而為之;或者可以抱怨說自己家庭成員多,該類二手樓只能湊合著用,從而增加討價的籌碼等。不過,挑剔要有針對性、實(shí)在性、適度性,否則不切實(shí)際的挑剔反而會使購家坐失良機(jī)或吃大虧。
在摸底中成交
業(yè)主出售二手樓的原因是多方面的。例如,有的是出國定居甩手轉(zhuǎn)讓,有的是打算重新置業(yè)。由于出賣二手樓的背景和目的各不相同,業(yè)主報價的心理和起點(diǎn)差異很大。所以,通過詢問相關(guān)人員或向業(yè)主的同事、親友打聽、或向經(jīng)紀(jì)人詳細(xì)了解業(yè)主出手的背景、目的和心理,購家更能有利地掌握主動,從而大大降低購房成本,淘到更多的金子。
巧算二手樓市身價
教你一個“土法子”,能將房產(chǎn)價格算出個大概。當(dāng)然前提是會算下面幾個數(shù)據(jù):一、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來,磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年,那么每年的折舊率為2%;二、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法與新房進(jìn)行比較,如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房(簡稱“三小”套型),則扣減10%;三、房子所在的樓層不同,價格不一樣。例如一至五層是基準(zhǔn)價,五層、六層扣減3%,七層減5%,而三、四層則加3%,樓頂減5%;四、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗,則減5%;五、小區(qū)環(huán)境對房價的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%,小區(qū)沒有單獨(dú)封閉,也減5%,屬于中小 域的房子要加15%;六、習(xí)慣性心理因素,也會使人們對購舊房心存壓力,花很多錢才購套舊房,這一因素使房價又減8%的價錢。
有個簡單的二手房售價測算方法——報價為同地理位置商品房價格的60%至70%左右,約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。舉例:某房1990年建成,樓層為4層(共6層),建筑面積60平方米,屬二級地區(qū),房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。于是,因其是“三小”套型:-10%;折舊率10年×(-2%)=-20%;樓層:+3%;朝向:南北;非小區(qū)和無物業(yè)管理:(-5%)+(-5%)=-10%;中小 :+15%;心理因素:-8%;當(dāng)?shù)厣唐贩績r格為2000元/平方米,得出該房產(chǎn)價格為:2000-(2000×20%+2000×10%-2000×3%+2000×8%-2000×15%)=1600(元/平方米)。因而此房的實(shí)際成交價格為9.6萬元左右。
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