“只從嚴(yán)執(zhí)行，現(xiàn)有的政策控制房?jī)r(jià)已足夠。”在昨天晨報(bào)和金地集團(tuán)聯(lián)合舉辦的樓勢(shì)沙龍上，近期出臺(tái)的系列調(diào)控新政無(wú)疑成了較熱門的話題。盡管大開發(fā)商大多還沒(méi)有明確的應(yīng)對(duì)措施，但開發(fā)商短期內(nèi)不大可能集中降價(jià)。此外，鑒于改善型自住需求可能會(huì)被嚴(yán)厲的調(diào)控政策“誤傷”，專家建議在具體執(zhí)行中應(yīng)予以細(xì)化考慮。

　　購(gòu)賣僵持期時(shí)間長(zhǎng)短專家存異

　　自從上周“新國(guó)四條”和“新國(guó)十條”宏觀調(diào)控政策公布后，關(guān)于新盤聞風(fēng)而動(dòng)打折促銷的消息不絕于耳，的確有樓盤出現(xiàn)了小幅促銷，但只是個(gè)案。新政出臺(tái)后，一些開發(fā)商的會(huì)議一個(gè)接著一個(gè)，有些公司甚至組織到外地的總部去“頭腦風(fēng)暴”。昨天的沙龍上傳出信息，幾家大的品牌開發(fā)商，現(xiàn)在還在研究政策階段，并且分析近一周市場(chǎng)的表現(xiàn)，新的應(yīng)對(duì)策略還沒(méi)有明確。

　　對(duì)此，與會(huì)專家普遍分析認(rèn)為，集中降價(jià)現(xiàn)在肯定不會(huì)看到。根據(jù)對(duì)90多個(gè)在售樓盤項(xiàng)目的觀察，雖然近期接二連三的樓市新政出臺(tái)，但開發(fā)商在近兩周內(nèi)仍不會(huì)有任何動(dòng)作。“開發(fā)商降價(jià)的原因一定是在企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)緊張的前提下。”楊晨青說(shuō)，當(dāng)前和2008年下半年相比，從開發(fā)商層面來(lái)看，的區(qū)別是現(xiàn)在開發(fā)商手上的存貨壓力普遍都很小，沒(méi)有存貨壓力的開發(fā)商沒(méi)有必在短期內(nèi)降價(jià)跑量。

　　陳嘯天則認(rèn)為，考慮到已購(gòu)房業(yè)主的情緒，已經(jīng)開過(guò)盤的樓盤很難會(huì)有較大幅度的優(yōu)惠。當(dāng)然從現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，不排除個(gè)別開發(fā)商因?yàn)樽陨砥髽I(yè)戰(zhàn)略，頭次面世或者在售規(guī)模比較大，出現(xiàn)各種形式的優(yōu)惠，但是還談不上集中降價(jià)。

　　專家認(rèn)為，總體來(lái)說(shuō)，一手房降價(jià)經(jīng)過(guò)一段僵持期后才會(huì)出現(xiàn)，中間需經(jīng)歷一個(gè)開發(fā)商存貨逐漸積累的過(guò)程。陳嘯天說(shuō)，從以往樓市調(diào)整的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，必定是二手房市場(chǎng)先調(diào)整，再波及一手房市場(chǎng)。“投資客先大量拋盤，各板塊市場(chǎng)標(biāo)桿價(jià)被重新定位，然后相鄰的一手房才可能調(diào)整價(jià)格。”

　　對(duì)于這段“多空博弈期”多長(zhǎng)時(shí)間？專家有著不同的看法，陳嘯天認(rèn)為，這個(gè)僵持期至少一個(gè)半月，楊晨青則認(rèn)為集中降價(jià)可能會(huì)在四季度之后慢慢顯現(xiàn)。

　　“五一”房展促銷力度肯定加大

　　緊跟著樓市新政，“五一”長(zhǎng)假的假日樓市開展腳步已臨近，這次房展會(huì)“無(wú)心插柳”，卻成為考察新政影響的風(fēng)向標(biāo)。據(jù)了解，“五一”假日樓市將于4月30日至5月3日如期舉行，去年假日樓市4天的觀展人數(shù)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的17萬(wàn)人次。

　　“有兩個(gè)風(fēng)向標(biāo)值得關(guān)注，一是應(yīng)該多關(guān)注成交量的盤整周期，它將決定價(jià)格下探多少。”金湛久說(shuō)，至于成交量萎縮到什么程度，“五一”房展上將有可能見(jiàn)分曉。據(jù)估計(jì)，屆時(shí)房展的參展樓盤促銷力度會(huì)比以往有所加大，但是只開發(fā)商資金鏈跟得上，仍會(huì)做長(zhǎng)期開發(fā)銷售，樓盤打折大甩賣的現(xiàn)象應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)。如果盤整周期超過(guò)一個(gè)月，那么價(jià)格還是會(huì)下探。二是看標(biāo)桿性樓盤和代表性企業(yè)的表現(xiàn)，這將是下一階段樓市的走向。但是金湛久也提醒觀望中的購(gòu)房者，不指望抄底，到了自己的心理價(jià)位，未來(lái)的三個(gè)月還是可以出手的。“樓市結(jié)構(gòu)性調(diào)整不是一朝一夕的事，而此番新政調(diào)控是必須的。”金湛久認(rèn)為，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲得越快越容易形成拐點(diǎn)。因此無(wú)論對(duì)開發(fā)商還是購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，此番新政下的樓市也被視為房地產(chǎn)暴利時(shí)代的較后一次機(jī)會(huì)。

　　為防政策“誤傷”具體執(zhí)行時(shí)需細(xì)化考慮

　　房產(chǎn)新政猶如一把鋒利的手術(shù)刀，直指房?jī)r(jià)過(guò)高這一毒瘤，遺憾的是在切除毒瘤的時(shí)候，有部分健康細(xì)胞也難免受到影響。這就是有著改善需求的自住購(gòu)房者，甚至有部分本來(lái)已付了意向金了，但是剛好在銀行放貸環(huán)節(jié)遇上貸款政策變動(dòng)，造成無(wú)法承受而違約的購(gòu)房者。記者從昨天與會(huì)的中介公司了解到，在寶山顧村、浦東上南等板塊這樣的現(xiàn)象比較多，這些是相對(duì)外圍的區(qū)域，因?yàn)檫@些區(qū)域是剛性自住客比較集中的地方，這類需求對(duì)銀行貸款的依賴度比較高。樓市調(diào)控新政出臺(tái)后，已有部分置換型購(gòu)家考慮到可能存在的房?jī)r(jià)調(diào)整空間，暫緩入市計(jì)劃、轉(zhuǎn)為觀望。

　　專家認(rèn)為，此次新政抑制的主對(duì)象是投機(jī)性購(gòu)房者，如何避免政策“誤傷”改善型等自住需求，也是下一步具體執(zhí)行中應(yīng)該予以細(xì)化考慮的。將投機(jī)性購(gòu)房和自住購(gòu)房者通通拒之門外，這顯然不是政策本意。“銀行在發(fā)放貸款時(shí)，可以進(jìn)行更細(xì)致的認(rèn)定工作，避免誤傷自住需求。”

　　記者從21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)了解到，改善型自住購(gòu)房者人數(shù)并不少，僅3月成交的客戶中，這部分人大約占3成。對(duì)于陷入兩難境地的改善型自住購(gòu)房者，陳嘯天認(rèn)為，宏觀調(diào)控政策現(xiàn)階段會(huì)使他們的購(gòu)房腳步放緩，長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)他們也未必是壞事，畢竟如果能穩(wěn)定市場(chǎng)，他們也是能從中受益的。

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