深圳東門(mén)商業(yè)保留著商業(yè)街的模式

　　街鋪限度增加商業(yè)面積

　　商業(yè)源于商業(yè)街，線型排列的商業(yè)街能夠限度地增加商業(yè)面積，也符合商業(yè)講究的“一步生意”的模式。

　　深圳東門(mén)的商業(yè)形態(tài)一直保留著商業(yè)街的模式，即便是隨著商業(yè)升級(jí)引起了眾多的變化，但仍然將濃郁的商業(yè)文化為底蘊(yùn)的商業(yè)街模式作為主導(dǎo)。東門(mén)商圈由此逐漸形成，東門(mén)街鋪也變得炙手可熱，租金從每平方米幾十元到幾百元，甚至是令人瞠目的幾千元每平方米的天價(jià)。

　　人們會(huì)問(wèn)：這樣高的租金如何經(jīng)營(yíng)？但黃金商鋪的本色在這種狀況下得到了體現(xiàn)，東門(mén)的街鋪保持著很高的出租率，而這都是建立在良好的經(jīng)營(yíng)狀況的基礎(chǔ)上。經(jīng)營(yíng)者和投資者看重的正是商圈的經(jīng)營(yíng)前景，而街鋪也成為三級(jí)市場(chǎng)較為火爆的交易工具。

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪弱化投資風(fēng)險(xiǎn)

　　2000年的彩福世紀(jì)商城引爆了深圳平民投資市場(chǎng)的投資風(fēng)潮。從那時(shí)起產(chǎn)權(quán)式商鋪幾乎占據(jù)了深圳商用物業(yè)的主導(dǎo)地位。而產(chǎn)權(quán)式商鋪的實(shí)質(zhì)就在于將經(jīng)營(yíng)權(quán)與產(chǎn)權(quán)分開(kāi)，投資者作為共同的業(yè)主將物業(yè)租給規(guī)模較大的經(jīng)營(yíng)商家，通過(guò)收取穩(wěn)定的租金來(lái)弱化投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　產(chǎn)權(quán)式商鋪為商用物業(yè)的租賃形式提供了嶄新的內(nèi)涵。而該類物業(yè)與傳統(tǒng)的街鋪?zhàn)赓U內(nèi)涵存在本質(zhì)的不同：產(chǎn)權(quán)式商鋪將投資者的投資意圖與租賃行為更緊密地結(jié)合起來(lái)；反過(guò)來(lái)，租賃行為的順利實(shí)施為投資者的也提供了較為穩(wěn)定的保證。我們從彩福世紀(jì)商城、布吉廣場(chǎng)、太古購(gòu)物廣場(chǎng)等產(chǎn)權(quán)式商鋪的經(jīng)典案例中可以看到：投資者的按揭額度往往低于發(fā)展商所承諾的回報(bào)額度，而在發(fā)展商的回報(bào)中大部分比例來(lái)源于入駐商家的租金。

　　因此，產(chǎn)權(quán)式商鋪的租賃行為的完成需要理順發(fā)展商、投資者和經(jīng)營(yíng)商家三者之間的關(guān)系。這與傳統(tǒng)的租賃模式相比，更注重誠(chéng)信、商家品牌、整體經(jīng)營(yíng)狀況等因素，而非簡(jiǎn)單的個(gè)體行為。

　　經(jīng)營(yíng)式商鋪依靠規(guī)模取勝

　　經(jīng)營(yíng)式商鋪以后期經(jīng)營(yíng)為主導(dǎo)，通過(guò)租售結(jié)合的方式將物業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積進(jìn)行有效消化。在經(jīng)營(yíng)模式上將分散經(jīng)營(yíng)戶進(jìn)行有效集中，走規(guī)?；?jīng)營(yíng)的路線。該種方式的優(yōu)點(diǎn)在于弱化了招商難度，同時(shí)發(fā)展商勿需采取“返租方式”來(lái)消化高樓層或邊緣位置鋪位，減少了發(fā)展商的返還壓力和回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

　　區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹚?/P>

　　羅湖區(qū)：分析：

　　由于歷史的發(fā)展原因，以火車站為龍頭，人民南路、建設(shè)路為商業(yè)擴(kuò)展軸為引導(dǎo)，該片區(qū)商業(yè)發(fā)展已經(jīng)異常成熟，加之港人消費(fèi)的刺激因素，從而使租金保持在300-400元/平方米的高價(jià)位。

　　翠竹路由于有萬(wàn)佳百貨的帶動(dòng)，片區(qū)已經(jīng)形成了成熟的生活氛圍，帶動(dòng)了租金上揚(yáng)的趨勢(shì)，目前150-250元/平方米的租金水平也表現(xiàn)出較高的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

　　寶安南路定位于羅湖區(qū)次級(jí)商業(yè)擴(kuò)展軸，以餐飲、休閑為主的經(jīng)營(yíng)類別，租金也保持在200-300元/平方米的區(qū)間。隨著該片區(qū)舊城改造的進(jìn)行，數(shù)個(gè)大型生活區(qū)及商業(yè)功能的設(shè)置，必將改善片區(qū)的商業(yè)形象。

　　東門(mén)作為深圳商業(yè)發(fā)源地，經(jīng)歷了數(shù)十年的積淀，加上港人對(duì)該片區(qū)的消費(fèi)傾向性強(qiáng)，使得租金形成完全的高價(jià)位，約400-1000元/平方米。

　　桃園路處在筍崗物流園區(qū)，該路段已經(jīng)形成了較為濃厚的汽配零售市場(chǎng)，街鋪?zhàn)饨鹪?00-250元/平方米之間。隨著粵華奧特城的推出，片區(qū)也正逐步進(jìn)行了商業(yè)升級(jí)。福田區(qū)：分析：

　　福田華強(qiáng)北的商業(yè)街區(qū)的形成是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，十多年來(lái)的發(fā)展已經(jīng)形成了與東門(mén)齊名的商業(yè)旺地，租金水平也漲到了700-800元/平方米，隨著以銅鑼灣、天虹、百佳、萬(wàn)佳、國(guó)美、蘇寧以及即將開(kāi)業(yè)的茂業(yè)百貨為代表的品牌商家相繼入駐，華強(qiáng)北已經(jīng)從單一的線型商業(yè)分布，改變?yōu)橄驏|西縱深發(fā)展的商業(yè)區(qū)的格局，**通車后必將加深這一格局的形成進(jìn)程。

　　其它商業(yè)較為密集的街道由于業(yè)態(tài)和業(yè)種因素的制約，以餐飲、便利店為主，租金相對(duì)而言較低：南園路150-200元/平方米，福民路150-200元/平方米，景田路100-150元/平方米，燕南路100-200元/平方米，振華路200-300元/平方米。南山區(qū)：分析：

　　南山區(qū)的商業(yè)目前是以南山商業(yè)文化為核心，但表現(xiàn)為商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，品牌商家紛紛搶占市場(chǎng)份額。

　　目前桃園路、學(xué)府路、南興路、南油大道都聚集了沃爾瑪、家樂(lè)福、人人樂(lè)、天虹、歲寶等大型商家，帶動(dòng)了這些路段商鋪的租金：桃園路150元/平方米左右，南興路200-250元/平方米，學(xué)府路150元/平方米左右，南油大道150-200元/平方米，創(chuàng)業(yè)路120-150元/平方米。

　　華僑城區(qū)內(nèi)有銅鑼灣、沃爾瑪兩個(gè)大型商業(yè)設(shè)施的存在，加上片區(qū)形成的以旅游商業(yè)為特色的消費(fèi)模式以及高尚生活區(qū)的形成，商業(yè)發(fā)展空間很大，目前租金價(jià)位在150元/平方米左右。

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