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商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢公司:業(yè)態(tài)與文化特色是商業(yè)步行街靈魂
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1001 次
商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢公司:業(yè)態(tài)與文化特色是商業(yè)步行街靈魂
以下是引用片段:
商業(yè)步行街作為一種較具活力的商業(yè)業(yè)態(tài)和較具成長(zhǎng)空間的商鋪形式,受到投資者的熱烈追捧。在近年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱中,商業(yè)步行街占據(jù)了相當(dāng)?shù)谋壤?,究其原因,無(wú)非是商業(yè)步行街不僅銷售價(jià)值高,而且發(fā)展商可以根據(jù)步行街的街鋪獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的特征,輕松甩掉招商經(jīng)營(yíng)的包袱。
步行街不僅好賣,賣了還可以不管,于是乎步行街開發(fā)開始熱過(guò)了頭,放任自流過(guò)了頭。目前全國(guó)各地開發(fā)的商業(yè)步行街,有的開發(fā)了一期,期便難以為繼,生意冷清甚至無(wú)法開街者也比比皆是。
目前在惠州市區(qū)及周邊縣市,還缺少大規(guī)模的購(gòu)物公園式街區(qū)、社區(qū)商業(yè)型商業(yè)步行街,即使是各種中小型商業(yè)街也較少。由于這些步行街大都以銷售為導(dǎo)向,且商鋪價(jià)格高,較易出售,因而開發(fā)商可以嘗試選擇其中一條或者幾條作為開發(fā)的方向,但是千萬(wàn)要遵循商業(yè)步行街開發(fā)經(jīng)營(yíng)的基本規(guī)律,使商鋪銷售后成為良性物業(yè)。
商業(yè)步行街,以其獨(dú)特的街區(qū)特征,成為商鋪投資者的頭選,也得到越來(lái)越多開發(fā)商的青睞。
但令人遺憾的是,國(guó)內(nèi)近年開發(fā)的商業(yè)步行街很多都人氣稀落、生意蕭條,究其原因,主要在于:選址不當(dāng),在非城市和商業(yè)位置硬性規(guī)劃步行街,卻不知步行街離不開商業(yè)積淀;規(guī)模超標(biāo),不論城市消費(fèi)人口多少,動(dòng)輒就是幾十萬(wàn)平方米大開發(fā)等。步行街的開發(fā)熱潮與冷清的人氣,引發(fā)了一股到底是“步行街”還是“不行街”的反思浪潮。
其實(shí),商業(yè)步行街的開發(fā)也應(yīng)該是一個(gè)系統(tǒng)的工程,從項(xiàng)目立項(xiàng)開始,就要從后續(xù)經(jīng)營(yíng)出發(fā),一切以可持續(xù)經(jīng)營(yíng)為指導(dǎo),充分尊重零售市場(chǎng)規(guī)律,解決好五個(gè)方面的問題。
地段選擇
縱觀全國(guó)成功步行街的發(fā)展軌跡,從其地段的角度來(lái)看,無(wú)一不處于城市的核心商圈,擁有悠久的歷史和極高的知名度,在城市里家喻戶曉,如深圳的東門步行街、廣州的上下九步行街、長(zhǎng)沙的黃興路步行街、武漢的江漢路步行街等。而惠州的西湖步行街,處于惠城區(qū)的老商業(yè)街區(qū),并憑借西湖商圈的核心位置,在惠州市同樣具有相當(dāng)?shù)挠绊懥Α?/P>
發(fā)展商在進(jìn)行步行街開發(fā)之初,頭先要研究一下意向開發(fā)區(qū)域的地段因素和商業(yè)條件。步行街的開發(fā),是地段,是地段,第三還是地段,一個(gè)偏離城市商業(yè)、居住的商業(yè)步行街,即使規(guī)劃再,也是無(wú)本之末。
規(guī)??刂?/P>
近年的商業(yè)步行街開發(fā),出現(xiàn)了一股貪大求洋的風(fēng)氣,規(guī)模越做越大,幾萬(wàn)平方米司空見慣,十萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)平方米比比皆是,甚至一個(gè)經(jīng)濟(jì)并不十分發(fā)達(dá)的縣級(jí)市,也蓋上十幾萬(wàn)平方米的步行街。
商業(yè)步行街的規(guī)??刂疲梢赃m當(dāng)超前,但更要量體裁衣,必須立足于城市居民數(shù)量、社會(huì)消費(fèi)品零售總額數(shù)量等指標(biāo),同時(shí)結(jié)合自身的地理位置,考評(píng)城市現(xiàn)有商業(yè)的容量,確定實(shí)際的商圈半徑。缺乏科學(xué)的調(diào)研分析,忽視商業(yè)規(guī)律,一味要做“”,其結(jié)果只能是有街無(wú)市。
文化魅力
步行街之所以能夠擔(dān)綱城市商業(yè)代表的重任,并非偶然,而是因?yàn)椴叫薪值莫?dú)特文化和商業(yè)魅力所致。
商業(yè)步行街的文化魅力,較為核心的體現(xiàn)就是在步行街的建筑、環(huán)境景觀規(guī)劃上,要力求挖掘本土建筑文化的精髓,使步行街成為城市商業(yè)建筑的典范和藍(lán)本。
同時(shí)在環(huán)境景觀方面,要力求從未來(lái)經(jīng)營(yíng)的角度出發(fā),對(duì)本土民俗文化進(jìn)深入發(fā)掘,通過(guò)環(huán)境景觀誘發(fā)市民的歷史情節(jié)和認(rèn)同,這不僅僅會(huì)對(duì)本土市民產(chǎn)生強(qiáng)大的人氣磁力,更是步行街成為城市標(biāo)志的重要因素,使步行街成為一個(gè)城市文化發(fā)展的濃縮和代表。
一個(gè)沒有文化和歷史作為載體的商業(yè)步行街,是沒有靈魂的。
業(yè)態(tài)整合
步行街的開發(fā),必須充分重視業(yè)態(tài)規(guī)劃。
頭先,在連鎖超市、百貨、電器等成為零售商業(yè)生力軍的今天,步行街必須大力引進(jìn)主力店為經(jīng)營(yíng)的核心和龍頭,要借助于品牌大商家的知名度和超強(qiáng)的聚客能力,為步行街的經(jīng)營(yíng)提供助推。由于龍頭商家租賃面積大、租金要求低、位置要求好,一些開發(fā)商往往追求銷售面積化,不少步行街項(xiàng)目或未引進(jìn)主力店,或引進(jìn)主力店不足。
其次,要注重業(yè)態(tài)的互補(bǔ)性。據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計(jì),目前各地步行街二層以上的商鋪空置率達(dá)七成,其原因主要在于二層以上物業(yè)在業(yè)態(tài)選擇上雷同于頭層的定位。如果對(duì)二層以上進(jìn)行餐飲、休閑、文化、娛樂類定位,就會(huì)扭轉(zhuǎn)這一局面。如惠州的數(shù)碼街三層引進(jìn)了游戲廳、特色飲食街,在定位方面與一、二層的服飾、鞋包形成互補(bǔ),其經(jīng)營(yíng)狀況并非慘淡,反而較火爆。
協(xié)調(diào)銷售與招商矛盾
步行街作為一種較受追捧的商業(yè)物業(yè),往往市場(chǎng)投資熱情高漲,一些開發(fā)商因此對(duì)步行街的售價(jià)寄予較高的期望。
誠(chéng)然,以什么價(jià)格銷售出去,能獲得多大的利潤(rùn),是任何一個(gè)發(fā)展商都非常關(guān)心的問題,但仍需要講究一個(gè)度,商業(yè)地產(chǎn)一旦盲目追求銷售價(jià)值的化,就會(huì)帶來(lái)銷售與經(jīng)營(yíng)的矛盾,導(dǎo)致后續(xù)招商和經(jīng)營(yíng)的壓力。
售價(jià)、回報(bào)、租金收益是被緊緊牽系在一起的,若過(guò)高地榨取了銷售收益,勢(shì)必會(huì)提升租金,當(dāng)商鋪超過(guò)現(xiàn)有市場(chǎng)的租金水平后,就導(dǎo)致了商戶的不認(rèn)同和經(jīng)營(yíng)壓力,步行街經(jīng)營(yíng)不起來(lái)就不值得奇怪了。
商業(yè)步行街的開發(fā)要走系統(tǒng)化的道路,要著重考慮但又不局限于上述降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的五個(gè)問題,包括發(fā)展商在保證銷售收益的同時(shí),保留一定的自有物業(yè)作為商業(yè)步行街的配套區(qū)域,包括成立步行街管理辦公室,立足經(jīng)營(yíng),著眼未來(lái)等,都是商業(yè)步行街成功的必要條件。
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