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綜合體必須考城市綜合體超終取決于經(jīng)營(yíng)和管理
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 719 次
綜合體必須考慮因地制宜,不能搞千城一面-城市綜合體較終取決于經(jīng)營(yíng)和管理:[實(shí)錄]2009年中國(guó)城市綜合體發(fā)展峰會(huì)
主持人:謝謝姚總經(jīng)濟(jì)師,每次要聽姚景源先生來做演講的時(shí)候非常過癮,他知道事情非常多,收廢品、司機(jī)、女孩進(jìn)城化妝,我們平時(shí)都注意不到。我們下午的時(shí)候還會(huì)有一些非常中糧的嘉賓給大家介紹一下。上午看到很多主題的演講,下面抓緊時(shí)間進(jìn)行一個(gè)對(duì)話的環(huán)節(jié),我會(huì)盡快把這個(gè)時(shí)間進(jìn)行完。下面有請(qǐng)人民大學(xué)黃國(guó)雄教授,同時(shí)大連萬達(dá)的曲德君,然后寶龍集團(tuán)營(yíng)銷副總經(jīng)理林總,同時(shí)有請(qǐng)陽(yáng)光100的范總?cè)缓笪搴蠂?guó)際的趙云偉先生,同時(shí)還有請(qǐng)五礦職業(yè)的副總經(jīng)理?xiàng)畲笸壬?。有?qǐng)幾位上臺(tái)。
主持人:我們個(gè)話題是中國(guó)房?jī)r(jià)2009年走勢(shì)。
趙云偉:YES。
主持人:這是什么意思。
趙云偉:是。
主持人:是到什么地步呢?剛才姚總經(jīng)濟(jì)師說中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)保持良好的態(tài)勢(shì),我覺得房?jī)r(jià)也應(yīng)該是良好的態(tài)勢(shì)。
主持人:黃教授同意嗎?
黃國(guó)雄:這還有一個(gè)過程,從剛才姚總提的,從經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的角度要把投資基金轉(zhuǎn)向消費(fèi)基金,一般從世界各地來看有六個(gè)月到八個(gè)月。從這個(gè)角度來看還有一個(gè)過程,應(yīng)該年底或者明年,現(xiàn)在來看很難一下子復(fù)蘇。
主持人:你看到六個(gè)八個(gè)月以后也會(huì)YES。
曲德君:做商業(yè)地產(chǎn)對(duì)整體房?jī)r(jià)感覺不敏感,總體來講只能往上升。
主持人:特別像一個(gè)起伏的過程。
范小沖:現(xiàn)在有上漲趨勢(shì),但是下半年要觀察。
主持人:我們問了四個(gè)人,四個(gè)一樣的觀點(diǎn),你會(huì)是一致還是會(huì)不同。
林鋒利:房?jī)r(jià)有不同的差異,特別是一線和二、三線城市不同,比如說在一些一線城市和一些沿海城市,他的客群可能很廣,很大,像北京針對(duì)全國(guó)市場(chǎng),上海針對(duì)全世界市場(chǎng),反而我們內(nèi)地很多二、三線城市就是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)。
主持人:你覺得廈門會(huì)怎么樣?
林鋒利:廈門在短期內(nèi)應(yīng)該上漲的。
主持人:北京呢?
林鋒利:也是上漲的。
主持人:上海呢?
林鋒利:不好去全部答。
主持人:你不看上海是嗎。
林鋒利:也是看好。然后根據(jù)供需量,這也有差異性,比如說我們?cè)诔V萦虚_發(fā)項(xiàng)目,他的整個(gè)土地供應(yīng)量和房地產(chǎn)供應(yīng)量非常大,他房?jī)r(jià)比較平穩(wěn),這有他的地域特點(diǎn)。
楊大同:機(jī)遇姚總中國(guó)城市化,這是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格剛性需求?;谶@兩點(diǎn)價(jià)格往下降,應(yīng)該說下半年趨勢(shì)穩(wěn)中有升。
范小沖:如果有綜合體的公寓肯定漲,因?yàn)樯虡I(yè)物業(yè)和配套和整個(gè)的物業(yè)價(jià)值公寓的價(jià)值就遠(yuǎn)遠(yuǎn)會(huì)高于周邊的單純的公寓的價(jià)值,如果有綜合體肯定漲。
主持人:業(yè)內(nèi)管這個(gè)叫要掌聲的發(fā)言?;氐浇裉斓闹黝},對(duì)于綜合體來說,現(xiàn)在面臨的是困難要大一些還是說現(xiàn)在面臨的機(jī)會(huì)更大一些,比如說投資上,比如說在整個(gè)的體諒上,在城市發(fā)展上,在大的宏觀背景一下有很多不確定因素,對(duì)于城市綜合體而言,大家需要做風(fēng)險(xiǎn)更大,還是機(jī)會(huì)更大,還是會(huì)怎么樣。
曲德君:整體來說還是有很好的市場(chǎng)機(jī)遇,一個(gè)項(xiàng)目成功運(yùn)作還是要看發(fā)展商和各個(gè)方面,各個(gè)環(huán)節(jié)整體的把握。我想在現(xiàn)在的城市快速發(fā)展的過程當(dāng)中,商業(yè)地產(chǎn)也是非常熱,一個(gè)城市可能在幾年之間、三、五年之間迅速的產(chǎn)生很多個(gè)商業(yè)的項(xiàng)目或者是說成是綜合體的項(xiàng)目。這些項(xiàng)目當(dāng)一旦面世以后,真正誕生的那開始,其實(shí)較終可能取決于經(jīng)營(yíng)和管理,比如說F1塞車較終比的是車手的水平,我覺得在我們做這種城市綜合體的項(xiàng)目也好,或者是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也好,頭先要把后期經(jīng)營(yíng)問題考慮清楚。
主持人:現(xiàn)在看到F1賽道上危險(xiǎn)更多一點(diǎn),還是奪冠的機(jī)會(huì)更多一點(diǎn)。
黃國(guó)雄:我覺得危險(xiǎn)更多一點(diǎn),這有三個(gè)理由,個(gè)原因剛才有的老總提了,中國(guó)商業(yè)綜合體的開發(fā)不是取決于我們開發(fā)商選址,而是有一個(gè)政府需要了,開發(fā)商來進(jìn)行,從這個(gè)角度來看不是需要,這種大的需求可能導(dǎo)致了整個(gè)發(fā)展影響。沒有精神和文化支撐可能出現(xiàn)半途而廢的狀況。第三個(gè)問題,綜合體必須考慮因地制宜,不能搞千城一面,否則的話會(huì)導(dǎo)致問題。
主持人:謝謝黃教授。
趙云峰:我覺得要看,要看什么呢?個(gè)是區(qū)位,城市綜合體項(xiàng)目一定要靠軌道交通,這是成為發(fā)展的一個(gè)結(jié)點(diǎn),我覺得這對(duì)城市綜合體發(fā)展非常重要,特別是樞紐交通,幾條**線,哪怕是城郊的**站周邊的開發(fā)都是以綜合體的方式來體現(xiàn)的。
條確實(shí)要看開發(fā)商的品質(zhì),為什么這么說呢?我們?cè)O(shè)計(jì)單位五合國(guó)際接觸很多想做商業(yè)開發(fā)的機(jī)構(gòu),他想把房子賣了。我們也是萬達(dá)設(shè)計(jì)方之一,我們接觸過一個(gè)項(xiàng)目,在華北某地區(qū),在萬達(dá)綜合體旁邊不太遠(yuǎn)也要做綜合體,這個(gè)綜合體要給農(nóng)民的,20多萬平米的商業(yè),他根本不管綜合體將來干什么,怎么用,我先弄20萬平米再說,下面也蓋公寓樓,那個(gè)我也不知道賣給誰了,這也是綜合體,而且沒有開發(fā)主體,把整個(gè)都賣了。開發(fā)商的品質(zhì)也是非常重要的,我覺得如果具備這兩條,這個(gè)項(xiàng)目基本上是有保證的。謝謝。
主持人:剛才有人打電話問你怎么想這個(gè)事。
范小沖:機(jī)會(huì)更大一些,今天剛才也說了,今天危機(jī)就是有效需求不足,而綜合體在二、三線城市,他是有需求的,因?yàn)檫@個(gè)城市除了城市化,不是說人住到城里來,他更需要城市的功能和城市的夢(mèng)想。綜合體代表了這個(gè)城市功能,他是一個(gè)功能升級(jí),所以是有需求的。有需求在今天需求不足的情況下所以是的機(jī)會(huì)。當(dāng)然也是的風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)榫C合體需要在投資,需要在運(yùn)營(yíng),需要在方方面面非常高的運(yùn)作水準(zhǔn)和經(jīng)驗(yàn),現(xiàn)在做總綜合體從住宅轉(zhuǎn)到綜合體,或者從開百貨店到綜合體,實(shí)際上都不是,綜合體是一個(gè)更高,是一個(gè)城市發(fā)展到一個(gè)更高層次的一個(gè)功能升級(jí)的產(chǎn)品。所以我說機(jī)會(huì)是更大,因?yàn)橛行枨缶陀袡C(jī)會(huì),其他的都需要提升能力。
主持人:提升能力和提升概念,理解了。
林峰利:我用一個(gè)危機(jī),不同的投資商,有的投資確實(shí)看起來很可怕,我認(rèn)為是一種危險(xiǎn),但是對(duì)很多成熟的投資商開發(fā)商來說是很好的機(jī)會(huì),我覺得較重要的要走出自己的模式。在二、三線城市一定要結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)情況,以及他的資源,包括當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)性,你去建一個(gè)城市綜合體。在這我也想呼吁一下,特別是我們今天有很多專家,也有很多媒體,一個(gè)城市綜合體在中國(guó)發(fā)展還是摸索和發(fā)展的階段,還沒有真正的成熟。我們從專家或者從媒體的角度能夠也做做一個(gè)比較好的,特別是對(duì)一些二、三線城市的政府和規(guī)劃部門,不要盲目的去求大貪多。我們有時(shí)候做項(xiàng)目也是,政府一定要規(guī)劃你做,比如說一個(gè)中小城市,做一個(gè)寫字樓,而這個(gè)在當(dāng)?shù)貨]有市場(chǎng),或者一定要做30萬平方商業(yè),你一個(gè)區(qū)域性商業(yè)沒有這么大輻射范圍,你要這么做也是對(duì)投資商,開發(fā)商來說比較被動(dòng)。我想通過專家、媒體正確的引導(dǎo)和輿論的導(dǎo)向,至少對(duì)政府城市規(guī)劃部門也有一個(gè)方向。
對(duì)投資商來說有很多,特別是在一些地方性的開發(fā)商及本身開發(fā)住宅的,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)沒有很深了解,就盲目的投資建設(shè),這就是一個(gè)危險(xiǎn),因?yàn)樯虡I(yè)開發(fā)部像住宅,開發(fā)完賣完就算了,商業(yè)地產(chǎn)招商、建設(shè)到后期經(jīng)營(yíng)管理,如果你經(jīng)營(yíng)感覺的團(tuán)隊(duì)跟不上,或者你招商跟不上,一個(gè)環(huán)節(jié)出問題都會(huì)涉及到整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)或者城市綜合體后期的發(fā)展,這是我的一些建議。
楊大同:我覺得定位非常重要,我們定位要看一百年,目前看美國(guó)的話,大家知道世界影響。我們中國(guó)得做好準(zhǔn)備了,我們現(xiàn)在是G2了,我們要取代美國(guó),我們作為世界引擎怎么定位,定位不行一定會(huì)失敗。我們?cè)诒焙P聟^(qū)做了一個(gè)綜合體,天津市黃市長(zhǎng)考察問我,你的綜合體怎么定位,我說就是娶了一個(gè)老婆看50年不膩,而且特別賢惠,我的綜合體就是這樣一個(gè)綜合體。
我們覺得這些開發(fā)商在綜合體建設(shè)上要建成一百年的建筑,服務(wù)的話要超百年,否則將來肯定要淘汰,你甭管這個(gè)樓多漂亮,什么世界大腕兒,高端,你服務(wù)不行地功能不行,將來一定要淘汰,我覺得定位非常重要。
主持人:你說一下?lián)衽紭?biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是什么樣的?
楊大同:我還要補(bǔ)充一句,搞政治得民心者得天下,搞綜合體是得消費(fèi)者得天下,搞對(duì)象看孝敬父母和爹媽。得說,你看50年不膩太難找了?,F(xiàn)在看50年不膩的金婚也不少,看秦怡都81歲了越看越漂亮,我覺得就是德才兼?zhèn)洹?/P>
主持人:謝謝,你對(duì)婚姻的研究和跟綜合體的研究一樣深湛,我們感覺非常有感覺。較后一個(gè)問題,一個(gè)失敗的綜合體特征應(yīng)該是什么,說完這個(gè)就愉快的吃飯,避免大家犯這樣錯(cuò)誤。
趙云偉:一個(gè)是開發(fā)商賺錢就走了,這個(gè)算不算失敗,我覺得算一個(gè)失敗留了一個(gè)爛攤子,這從整個(gè)運(yùn)營(yíng)來說沒有考慮后期持有。
,可能剛才大家講定位沒有定準(zhǔn),在經(jīng)營(yíng)的時(shí)候很吃力做,后期培育期也沒有得到應(yīng)有的效果,這是兩個(gè)較主要的方面。
范小沖:綜合體英文是HOPSCA,一個(gè)綜合體是多種功能集合而成的具有加成效果較好的東西,這不是單純的商業(yè),也不是單純的住宅,也不是單純的酒店,能夠處理好多種功能之間的匹配和加成,這樣綜合體就能做好,反之就是失敗。
主持人:這里面少一個(gè)字母綜合體一定失敗。
范小沖:需要這些功能,而且還需要很好的比例,才能做成這樣綜合體。
林鋒利:失敗綜合體的特征還是盲目開發(fā),再一個(gè)很多照搬照抄,在北京和成都的綜合體很好,但是搬到另外一個(gè)城市去用,這個(gè)也許并不適合他。
楊大同:我覺得沒有綜合實(shí)力別做綜合體,這是一個(gè)基礎(chǔ),這是較忌諱的,剛才講的問題都是盲目開發(fā)或者短期行為,或者變現(xiàn),這肯定做不好。
主持人:還是跟找對(duì)象要看綜合實(shí)力。
曲德君:從失敗的角度來講前面幾位談的都非常明確了,對(duì)一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目來講是一個(gè)系統(tǒng)的工程,較主要要發(fā)揮使用的功能,才能夠創(chuàng)
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