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復合型商業(yè)地產(chǎn)投資需注意的事項

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 965 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
  

復合型商業(yè)地產(chǎn)投資需注意的事項

  目前,商業(yè)街已經(jīng)成為我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱點,商業(yè)街在城市中的商業(yè)地位和形象地位日益突出,商業(yè)街被稱為“市容市貌的象征”、“城市的名片”。從歷史上看,臺城商業(yè)街曾是臺山市商業(yè)的主要載體,至今保留著近30條古樸的騎樓式街道,其中部分仍保留著商業(yè)的功能,臺西路商業(yè)步行街就是其中的典型代表,然而因為缺少特色商品等,一些商家反映,商業(yè)街也面臨著人流量難以形成客流量、旺丁不旺財?shù)默F(xiàn)象。不過,臺山市規(guī)劃部門已經(jīng)把一些重要路段的改善提上日程,為商業(yè)街完善提供發(fā)展空間。毋庸質疑的是,商業(yè)街的發(fā)展還需要大家一同來努力。
  一定程度上而言,臺城的歷史就是街道的歷史,臺城老街道都是一排排中西合璧的騎樓式建筑,騎樓多為2—4層,商住合一,相鄰的街鋪走廊相連,在老城區(qū)行走,完全可以“晴不曝日,雨不濕鞋”。這些商住合一的騎樓組成一條條商業(yè)街,形成了了臺山老城區(qū)較繁華的地區(qū),也是該市商業(yè)較集中的地方。從歷史上看,這些獨具韻味的商業(yè)街是臺山市商業(yè)較主要的業(yè)態(tài)之一,在該市具有舉足輕重的位置。
  騎樓式建筑組成商業(yè)街
  據(jù)調查,臺城具有中西文化特色的騎樓路段總計有30條,長度18多公里,集中分布在臺城老城區(qū)東起臺東路、南門路,西、南臨臺城河,北至環(huán)北大道,占地面積131.8公頃的范圍內,騎樓這種傳統(tǒng)的商業(yè)建筑仍占老城區(qū)的55%以上,分布在通濟路、革新路、桔園路、臺西路、健康路、人民路、西濠路、學宮路、縣前路、正市街、中山路等30條街道上。這些街道道路窄、密度高,分布均勻,多以“丁”字結構相連,并由幾條主干道有機地結合起來,建城伊始,這些街道就形成了商業(yè)街,有些街道形成了自己的特色。上世紀三四十年代,城區(qū)的蘇杭布莊、銀行、金飾鋪、茶樓酒肆舉目可見,其中臺城有75家經(jīng)營銀信業(yè)務的銀號,主要集中在中和路、北盛街、南昌路一帶,臺城商貿繁榮,“小廣州”美譽由此而生。
  隨著城市的發(fā)展,一些商業(yè)街已經(jīng)失去了往日的繁華,比如昔日銀號云集的中和路、北盛街,以及東華街、西榮街等街道日益沉寂下來,失去了往日的活力,但是一些商業(yè)街仍然活力四射,吸引著巨大的人流,成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的覬覦之地,臺西路、通濟路、縣前路、正市街,坐擁人流量優(yōu)勢,其中臺西路商業(yè)步行街是老城區(qū)人氣較旺的地段之一。臺西路商業(yè)步行街位于臺山市區(qū)繁華地段,東起天橋百貨商場,西至臺山市中醫(yī)院,長500米,街面寬13—15米,有著150多家商鋪,其中以服裝店居多,是臺山市區(qū)的商業(yè)旺地。2000年底至2002年,臺山市委、市政府投入1500萬元對臺西路進行了全面修繕整治和保護性開發(fā),形成了一條具有臺山僑鄉(xiāng)特色的商業(yè)步行街,既為市民提供了整潔、優(yōu)美、舒適的休閑購物環(huán)境,也成為游客喜愛的旅游觀光景點之一。臺西路在明朝嘉靖十年(距今470多年)就已經(jīng)存在了,見證過昔日“小廣州”的繁華。建筑風貌依舊,既薈萃歐美及東南亞各地風格,又有南方特色騎樓,臨街立面千變萬化,充分反映了僑鄉(xiāng)的歷史風情,歷史文化欣賞價值。
  商業(yè)步行街功能要多樣化
  從商業(yè)街的目前現(xiàn)狀來看,臺西路商業(yè)步行街比較有代表性。在商業(yè)步行街上,記者發(fā)現(xiàn),生意較為火爆的不是服裝店,也非家電店鋪,而是小小的飾品店,這種做工精巧、品種繁多的小飾品受到年輕人的喜愛,而且較近飾品店數(shù)量有上升趨勢。此外,有些服裝店一進商業(yè)步行街就大打價格戰(zhàn),不久敗退下來,成為一個惡性循環(huán),新的服裝店缺少差異性,很少有自己的特色,因而難以立足,開得快,關得也快。顧客較看中的是它的特色,但是商業(yè)步行街顯然缺少特色,服裝、鞋帽、小家電、金銀飾品、眼鏡、餐飲等等,經(jīng)營多而全,其中服裝鞋帽占有完全優(yōu)勢,給人的印象就是一條“服裝街”。
  成功的商業(yè)街一般可以通過自己的主要街道輻射其他的街道,從而帶動整個街區(qū)的發(fā)展,但是臺西路商業(yè)步行街輻射力較弱。距離它很近的街道,面臨著不同的命運,相鄰的街道存在商品同質化、低檔次、沒有明顯的層次感等問題。業(yè)內人士認為,與國內一些成功的商業(yè)街相比,商業(yè)步行街雖然在建筑、文化方面獨具特色,但是仍缺少商品、經(jīng)營、管理方面的優(yōu)勢,因而難以形成聚集效應。此外,缺少 、知名品牌的支撐,缺乏知名店面的帶動作用。業(yè)內人士分析認為,商業(yè)街的形成離不開僑匯,受制于僑匯、歷史因素的影響,一個行業(yè)、一家商鋪發(fā)展缺少連續(xù)性、穩(wěn)定性。以前在商業(yè)步行街的女兒墻上均有字號,但是現(xiàn)在早已模糊不清,商業(yè)街上也不缺乏 ,但是后人一般會飄洋過海,“后繼無人”,難有保留,再加上其他的歷史因素, 難有發(fā)展空間。投資商劉先生認為,商業(yè)步行街功能較為單一,主要是購物的功能,休閑、娛樂功能不是很突出。趨勢復合化將成為我國商業(yè)街發(fā)展的趨勢,商業(yè)街的發(fā)展大體經(jīng)歷三個階段,個階段單純以購物為體,個階段體現(xiàn)以人為主,第三個階段商業(yè)街已經(jīng)成為一個城市的社會活動,所以現(xiàn)在很多商業(yè)街開始非常重視打造人文景觀,力圖把商業(yè)、旅游和文化進行有機結合。臺西路商業(yè)步行街不缺少文化底蘊,但是怎么樣把商業(yè)、旅游和文化結合,尋找新的出路,值得思考。
  提升整體競爭力
  記者從臺山市規(guī)劃局獲悉,天誠港側步行街的規(guī)劃已經(jīng)提上日程,擬改造長約100米、寬約15米的街道,現(xiàn)天誠港商業(yè)建筑即將完工,正申請將該段改建為步行街,連接臺西路商業(yè)步行街與通濟路。把兩條較具人氣的道路連接起來,從而把兩個小型商業(yè)圈連接起來,一個是以商業(yè)城為頭的老商業(yè)圈,一個以天嶺、天誠港為的新商業(yè)圈,將對臺西路商業(yè)步行街的發(fā)展帶來了積極的因素。商業(yè)步行街上的多數(shù)老板認為,新老商業(yè)圈所經(jīng)營的商品存在差異,商業(yè)街已經(jīng)成為市民購物休閑的場所,它的位置不容撼動,長遠來看,對商家應該是利好的消息。兩條街道連接起來后,形成規(guī)模,大的購物廣場可以匯聚老城區(qū)的人氣,增加人流,也會惠及商業(yè)步行街。
  一些投資者認為,一個城市的人口規(guī)模、消費能力和消費水平?jīng)Q定著其能支撐起多大規(guī)模的商業(yè)消費,受制于臺山市消費水平、能力的影響,臺西路等商業(yè)街還難以形成輻射力、帶動力。臺西路商業(yè)步行街固然具有無可比擬的文化歷史條件,但是隨著老城區(qū)新業(yè)態(tài)的加入,商業(yè)步行街不僅止于購物,應該向著多元化的方向發(fā)展,才能在競爭中存在優(yōu)勢,商業(yè)街的發(fā)展應是旅游、文化、休閑等其它功能的不斷充實。臺城正在申報全國歷史文化名鎮(zhèn),因而如何打造僑鄉(xiāng)特色的商業(yè)街,值得人們思考。此外,臺山市還沒有相關的對商業(yè)街發(fā)展的有關規(guī)劃,規(guī)劃將成為商業(yè)街發(fā)展的共同要求,如何制定一些適合臺山市的商業(yè)街的管理規(guī)范、管理制度也是值得考慮的問題。

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