經(jīng)典商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理：開發(fā)商如何管理經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)？

以下是引用片段：
　　下面我從實(shí)際操作的角度，從開發(fā)商的角度，從如何穩(wěn)定營(yíng)運(yùn)的角度，從風(fēng)險(xiǎn)較小化的角度及資金快速周轉(zhuǎn)的角度，來發(fā)表一下本人的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

　　頭先，我們要明白，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是為了相對(duì)于住宅地產(chǎn)贏得更多的利潤(rùn)。只租不售，對(duì)于資金充足開發(fā)商或者項(xiàng)目不多是比較可行的方式，這樣更便于統(tǒng)一招商及營(yíng)運(yùn)管理。像樓主所說，在全國(guó)多個(gè)城市有商業(yè)項(xiàng)目，這樣一來，其資金壓力比較大，用銷售返租經(jīng)營(yíng)，可利用相對(duì)較少的基礎(chǔ)資金實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)，資金利用率就大大提高。而且由于有相對(duì)比較穩(wěn)定的回報(bào)（一般是5~10年，回報(bào)率6~8%），在售價(jià)價(jià)格上可以有相應(yīng)的提升，這就是商業(yè)價(jià)值化的步，然后拿出部分銷售款項(xiàng)作為經(jīng)營(yíng)及返租的費(fèi)用，余下部分作為滾動(dòng)開發(fā)資金，為在返租期后贏得經(jīng)營(yíng)主控權(quán)，建議開發(fā)商按照自己的資金能力，自行持有30~50%的商業(yè)面積，這樣開發(fā)商仍然是的業(yè)主，在后期商業(yè)調(diào)整中占有完全優(yōu)勢(shì)，避免商業(yè)產(chǎn)權(quán)完全轉(zhuǎn)移所帶來的經(jīng)營(yíng)危機(jī)，同時(shí)也為購(gòu)購(gòu)客戶、經(jīng)營(yíng)客戶提供信心保障。

　　其次，是關(guān)于經(jīng)營(yíng)的問題，本人認(rèn)為比較可行的有以下幾種方式：

　　一、聯(lián)營(yíng)方式：具體又有2種操作方法：

　　1、開發(fā)商自行成立下屬或獨(dú)立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司（為避免引起公司間經(jīng)濟(jì)糾紛，建議成立獨(dú)立公司，即與開發(fā)公司在法律上不相關(guān)），然后聘請(qǐng)當(dāng)?shù)剌^有品牌實(shí)力及商業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的百貨公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享利益。（在這個(gè)行業(yè)細(xì)分的時(shí)代，想自己“獨(dú)吞”很難，弄不好還一無(wú)所獲）。

　　2、委托百貨公司，開發(fā)商提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，百貨公司負(fù)責(zé)商場(chǎng)運(yùn)作，利益分成，開發(fā)公司必須有人員進(jìn)入百貨公司管理層，監(jiān)督服務(wù)。

　　二、聘請(qǐng)知名百貨公司核心人員，組建經(jīng)營(yíng)公司及管理團(tuán)隊(duì)，這樣的好處是成本較省，但周期長(zhǎng)，而且經(jīng)營(yíng)的成敗取決于聘請(qǐng)的核心人員。
　
　　三、直接引進(jìn)百貨公司，優(yōu)點(diǎn)是啟動(dòng)快，盈利快，缺點(diǎn)是合作周期比較長(zhǎng)，至少10年，利潤(rùn)相對(duì)小。

　　四、掛牌，就是加盟百貨公司，主要經(jīng)營(yíng)管理開發(fā)商自己負(fù)責(zé)，百貨公司定期或者不定期指導(dǎo)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，收取品牌加盟費(fèi)（服務(wù)費(fèi)）。優(yōu)點(diǎn)是，有品牌效應(yīng)，利于招商，缺點(diǎn)是主要經(jīng)營(yíng)還是自己，由于經(jīng)驗(yàn)不足，風(fēng)險(xiǎn)較大，而且還要一筆不小的費(fèi)用。

　　本人認(rèn)為，從商場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)營(yíng)考慮，聯(lián)營(yíng)方式較可行，雖然，它相比自營(yíng)短期贏利相對(duì)減小，但同時(shí)由于雙方的利益點(diǎn)在商場(chǎng)良好經(jīng)營(yíng)的前提之上，對(duì)商場(chǎng)的管理力度必定加強(qiáng)，而且雙方之間有約束力。這些都對(duì)商場(chǎng)的生存和發(fā)展很有利。

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