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商業(yè)地產(chǎn)策劃之路應(yīng)該怎么走？

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天閱讀 1017 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

商業(yè)地產(chǎn)策劃之路應(yīng)該怎么走？

商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是專業(yè)性非常強(qiáng)的一項(xiàng)工作，與其說是工作不如說是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程更為確切。目前從事這項(xiàng)工作的公司越來越多，在跟開發(fā)商接觸的時(shí)候總是提到市場(chǎng)調(diào)查、定位、賣點(diǎn)（這沒有什么不對(duì)的，要準(zhǔn)確定位就要頭先作市場(chǎng)調(diào)查，然后依此挖掘賣點(diǎn)），隨后便示一份份提交給開發(fā)商一本厚厚的策劃案。這些案子無論從格式、構(gòu)成、筆法、裝禎等各方面都無懈可擊，且文字內(nèi)容都是有理有據(jù)，引經(jīng)論典，洋洋灑灑。但是項(xiàng)目的運(yùn)作真的就像他們的策劃案文本一樣嗎？其實(shí)不然，在各地我們都可以看到失敗的案例。

我們不去探討商業(yè)地產(chǎn)策劃案的大綱格式和寫作風(fēng)格，而是分析商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心應(yīng)該是怎樣的呢？

頭先，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性

市場(chǎng)調(diào)查是基礎(chǔ)、是前提，一切的判斷、推論都應(yīng)以此作為依據(jù)。以實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，不可閉門造車。為什么強(qiáng)調(diào)一定要進(jìn)行實(shí)際調(diào)查呢？因?yàn)橛捎趯?shí)地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研將花費(fèi)巨大的人力、財(cái)力、物力，所以好多策劃公司的方案中的數(shù)據(jù)大都是臆造出來或者蜻蜓點(diǎn)水般的調(diào)查結(jié)果而已。這些不全面的數(shù)據(jù)會(huì)使自己的策劃案的出錯(cuò)誤的結(jié)論。

即是正確的數(shù)據(jù)還要建立在這樣幾個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)之上，如：市調(diào)的方法、市調(diào)目標(biāo)的界定、假設(shè)前提的確定和統(tǒng)計(jì)分析方法等。統(tǒng)計(jì)技術(shù)，并不簡(jiǎn)單的只有算術(shù)平均數(shù)和百分比（有時(shí)還要加權(quán)），還要根據(jù)需要采用回歸、相關(guān)、差異性及誤差等的方面的分析。

其次，產(chǎn)品的差異性

開發(fā)商花錢請(qǐng)策劃公司，是希望能夠獲得解決實(shí)際問題的指導(dǎo)性方法和步驟。開發(fā)商需要的是有較強(qiáng)的操作性、解決問題的辦法或者指明發(fā)展方向的內(nèi)容，要看到通過怎樣的操作流程讓他們可以較終贏利。

差異性產(chǎn)品同樣也是開發(fā)商、策劃公司常掛在嘴邊的專業(yè)用語。差異性產(chǎn)品的誕生面臨著兩大難題，一是開發(fā)商方面的因素，有些時(shí)候不舍得舍棄面積、增加成本；二是策劃公司市調(diào)偏差，得不出正確的結(jié)論，拿不出較適應(yīng)市場(chǎng)的產(chǎn)品；三是策劃公司沒有管理能力，不能全面的分析問題。

所以從事商業(yè)地產(chǎn)的策劃公司頭先要有本方面的專業(yè)人才，才不至于無單，不至于增加地產(chǎn)運(yùn)作的敗筆。相對(duì)來說國(guó)內(nèi)各大知名公司集中了大量的專業(yè)人才，懂得商業(yè)地產(chǎn)如何規(guī)劃、怎樣運(yùn)營(yíng)、以及解決企業(yè)發(fā)展過程中的危機(jī)應(yīng)對(duì)策略等問題。沒有只是提交格式化的框架內(nèi)容和無關(guān)痛癢的分析報(bào)告，而是把它做透、做深，可執(zhí)行性強(qiáng)，便于開發(fā)商在實(shí)際運(yùn)用中的操作。

較后，推廣的實(shí)效性

通常是按照項(xiàng)目的銷售總額取一定的比例來界定廣告推廣的總費(fèi)用，然后根據(jù)總費(fèi)用制定營(yíng)銷推廣計(jì)劃，也許這樣的歷史會(huì)延續(xù)，為什么不可以把這個(gè)順序倒置過來呢？也許這樣才是根據(jù)市場(chǎng)制定的正確的營(yíng)銷計(jì)劃，使開發(fā)商的成本較小化。這一點(diǎn)有必要單獨(dú)列出來說一下。因?yàn)?，現(xiàn)在有好大一部分策劃公司是姐妹幫、兄弟幫，看重的是銷售帶來的豐厚利潤(rùn)，針對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、定位、推廣等專業(yè)方面的工作僅是借鑒個(gè)盤的成功經(jīng)驗(yàn)以葫蘆畫瓢，說是一個(gè)銷售團(tuán)隊(duì)更確切。

沒有對(duì)本地市場(chǎng)、人文氣息有詳盡的了解制定的推廣方案不是做了無用功就是浪費(fèi)了有效資源，加大了資金投入，這對(duì)于策劃公司來說僅是一份報(bào)告的問題，而對(duì)于開發(fā)商則是要付出純利潤(rùn)作代價(jià)的亞，更嚴(yán)重的可能導(dǎo)致項(xiàng)目災(zāi)難性的后果。

策劃公司出現(xiàn)水土不服的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，所以策劃公司應(yīng)該就市場(chǎng)和項(xiàng)目的實(shí)際變化和開發(fā)商及本地專人士探討存在的問題和如何解決，并較終完成營(yíng)銷策劃案?！　?/DIV>

戴欣明城市營(yíng)銷與商業(yè)地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)認(rèn)為，往往較可笑的是那些不合格的策劃公司其實(shí)是廣告公司的運(yùn)作套路，并不懂得商業(yè)管理的企業(yè)，讓這樣的企業(yè)策劃實(shí)際上是不完善的，只是起到一個(gè)方面的作用。

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