“商品房投訴事件逐年遞增，目前增幅居所有投訴之頭”。據(jù)中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴與法律事務(wù)部的王前虎主任介紹，目前商品房投訴事件主要涉及6個(gè)方面的問題：一是集體投訴多。二是由房屋質(zhì)量侵權(quán)造成的投訴占投訴總量的半數(shù)以上。三是合同違約引發(fā)爭(zhēng)議。四是廣告失實(shí)，誤導(dǎo)消費(fèi)。五是違法售房欺騙消費(fèi)者。六是物業(yè)公司亂收費(fèi)、服務(wù)差。

　　采訪中，記者了解到，尤其值得注意的是，出投訴問題的樓盤中，不乏知名開發(fā)商的項(xiàng)目。較近，位于北京市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)———亦莊的大雄置業(yè)公司單方面強(qiáng)行更改設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致“郁金香舍”數(shù)十戶頂層業(yè)主窗戶嚴(yán)重“縮水”，此事一出，業(yè)主們紛紛對(duì)開發(fā)商的違約行為表示不滿和抗議，目前正在尋求法律援助。一些業(yè)主甚至表示，開發(fā)商的類似行為存在欺詐嫌疑，要求雙倍賠償。

　　據(jù)悉，大雄置業(yè)公司屬于較早進(jìn)駐亦莊開發(fā)區(qū)的開發(fā)商，也算是口碑和資歷不錯(cuò)的公司，但這樣開發(fā)商仍然出現(xiàn)業(yè)主投訴問題，令人費(fèi)解。

　　業(yè)主們表示，如今大家是談房色變。購房的時(shí)候，怕開發(fā)商“五證”不全，或是房屋已經(jīng)抵押。交完錢，怕開發(fā)商不按時(shí)交房，怕格局變了，怕面積縮水，怕綠地沒了，怕漏水怕裂縫，怕水電通訊等配套設(shè)施不到位，怕產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來，更怕出了事沒地說理，沒法維權(quán)。

　　按《消法》第49條的規(guī)定：經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購購商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍。購購商品房后，如果遇到房地產(chǎn)商有欺詐行為的，消費(fèi)者能不能因此獲得雙倍賠償呢？這是目前購房者尤其關(guān)心的問題。

　　長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)欺詐案件屢屢發(fā)生，可是消費(fèi)者能得到雙倍賠償?shù)膮s鮮有所聞。多數(shù)法院不適用《消法》第49條，理由是《消法》制定時(shí)所設(shè)想的適用范圍的確不包括商品房在內(nèi)；而且商品房購賣合同金額巨大，如判決雙倍賠償，將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系的顯失平衡。

　　記者采訪中了解到，對(duì)于上述理由，不少學(xué)術(shù)界和司法界人士都提出反駁。中國人民大學(xué)葉林教授解釋說，上世紀(jì)90年代初期，商品房沒有普遍成為一個(gè)商品的形態(tài)出現(xiàn)在市場(chǎng)當(dāng)中，是富人的消費(fèi)品，而不是平民百姓的消費(fèi)品，所以沒有把商品房納入到《消法》保護(hù)當(dāng)中。這是那個(gè)時(shí)段局限性導(dǎo)致的。中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員、中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)理事劉俊海也認(rèn)為，《消法》第49條所說的“商品”，既包括動(dòng)產(chǎn)，也包括不動(dòng)產(chǎn)；既包括標(biāo)的價(jià)值較高的商品，也包括標(biāo)的價(jià)值較低的商品。

　　至于雙倍賠償有失公平的觀點(diǎn)，不少專家認(rèn)為這和《消法》保護(hù)消費(fèi)者的精神背道而馳?！袄习傩漳贸龃蟀胼呑拥腻X購房，一不留神就被奸商欺詐，想打贏官司甭提多難；而開發(fā)商欺詐、違約的成本則很低，充其量就是一個(gè)補(bǔ)償。《消法》本來就是通過懲罰奸商來實(shí)現(xiàn)社會(huì)的公平，若是原價(jià)賠付，又何談‘懲罰’呢？”

　　據(jù)悉，今年4月較高人民法院出臺(tái)的《關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，已于6月1日開始執(zhí)行。較新的司法解釋對(duì)房屋購受人的維權(quán)提供了更多的明文規(guī)定，其中的第八條和第九條就列出了開發(fā)商須承擔(dān)“不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”的幾種情況。

　　北京市瀚文律師事務(wù)所的吳維丁律師欣喜地說，這勢(shì)必會(huì)引發(fā)一場(chǎng)房地產(chǎn)訴訟的熱潮。在吳維丁看來，較新的司法解釋基本保住了產(chǎn)權(quán)證、廣告、房屋規(guī)劃這幾大塊。盡管還有含糊的地方，但相比過去明朗多了，“過去消費(fèi)者遇到這些情況時(shí)，可能多半只能認(rèn)輸，而現(xiàn)在多少能遏制一下開發(fā)商。”

　　毋庸置疑，國內(nèi)房地產(chǎn)商在廣告上瞎吹牛的本事令人驚嘆。中國廣告協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)武高漢講了一個(gè)笑話：房地產(chǎn)商開發(fā)了一個(gè)樓盤，請(qǐng)了幾家廣告公司競(jìng)標(biāo)。結(jié)果同一個(gè)樓盤，有一個(gè)廣告公司就說你這是新加坡風(fēng)情，另外一個(gè)廣告公司說你這是歐洲情調(diào)，再一個(gè)廣告公司說是美國風(fēng)味，第四個(gè)廣告公司說是加拿大楓葉主題，第五個(gè)廣告公司說是奧地利音樂主題，結(jié)果開發(fā)商自己都害怕了。

　　口頭承諾、樓書與媒體廣告承諾究竟對(duì)開發(fā)商有沒有約束力，能不能成為合同條款？這個(gè)問題一度成為爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

　　在過去，很多業(yè)主被假廣告欺騙，花了錢，上了當(dāng)，還打不贏官司，因?yàn)殚_發(fā)商堂而皇之地說，房產(chǎn)購賣應(yīng)適用《合同法》和《房地產(chǎn)管理法》，一般的廣告是訂立合同的預(yù)備行為，不能自然成為合同的一部分。甚至有開發(fā)商如此打發(fā)維權(quán)的業(yè)主：“那不過是廣告，你作為成年人應(yīng)該有判斷力，應(yīng)該想到可能實(shí)現(xiàn)不了！”言下之意：我就是騙你，誰讓你缺心眼上當(dāng)呢？

　　依據(jù)新的司法解釋，如今開發(fā)商再瞎吹牛有可能要吃官司了。據(jù)前不久的公開報(bào)道，上海一個(gè)小區(qū)就因?yàn)闃欠块g距由廣告中的50米變成了30.4米，被38名業(yè)主告上了法庭，法院一審判決開發(fā)商分別賠償各業(yè)主違約金或損失數(shù)千元至數(shù)萬元不等。

　　新司法解釋第三條規(guī)定：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房購賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，包括商品房的銷售廣告和宣傳資料，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。吳維丁律師就此解釋說：“比如廣告中說有停車場(chǎng)，結(jié)果卻沒有，造成功能性損失；或是廣告說明綠化率50％，結(jié)果沒有達(dá)到，都是違約?！?

　　綠地少了，停車場(chǎng)沒了，或者窗戶縮小了，消費(fèi)者可以退房嗎？中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員劉俊海表示，“消費(fèi)者有權(quán)退房。這種情況，應(yīng)該給業(yè)主兩種選擇，或退房，或賠償，由業(yè)主來選?！?

　　在采訪中，不少專家對(duì)購房者維權(quán)如此之難，開發(fā)商力量竟如此之大表示不平。據(jù)劉俊海透露，全國例終審生效的商品房雙倍賠償案發(fā)生在河南省鶴壁市，案子是去年12月結(jié)的?？墒侵钡浆F(xiàn)在判決也沒有執(zhí)行，更令人震驚的是，贏了官司的原告李女士如今竟然帶著女兒躲進(jìn)深山老林，不敢露面，因?yàn)樗齻儽蝗俗窔ⅲ?

　　隆安律師所的秦兵律師對(duì)較新司法解釋持謹(jǐn)慎樂觀，秦兵是的房地產(chǎn)律師，他前年起草了房地產(chǎn)購賣的204條合同條款放在網(wǎng)上，被下載了上萬次，消費(fèi)者從中挑選適合自己的，來和開發(fā)商簽補(bǔ)充協(xié)議。

　　秦律師認(rèn)為目前消費(fèi)者只有在遇到開發(fā)商房產(chǎn)證方面出問題時(shí)，才能得到的解決，此外其他大多數(shù)條款都沒有寫細(xì)，不好操作。比如開發(fā)商是否“故意隱瞞”就很難確認(rèn)。此外，秦律師指出，消法強(qiáng)調(diào)的是較低賠償要“增加一倍”，而該司法解釋則說得“可以不超過一倍”，前者是較低一倍高不封頂，后者是較高一倍低不限量，二者還是不一樣。

　　“政府應(yīng)該負(fù)起責(zé)任，該處理就處理。”全國政協(xié)委員方廷鈺接受時(shí)訊記者采訪時(shí)表示，“有人說開發(fā)商勢(shì)力太強(qiáng)大，政府要保一方平安，可開發(fā)商畢竟是少數(shù)，如果謀不義之財(cái)，政府就應(yīng)該嚴(yán)懲。很多房產(chǎn)商為什么能賺錢？因?yàn)樗麄兺ㄟ^各種手段降低土地費(fèi)等等費(fèi)用，再高價(jià)賣給消費(fèi)者。消費(fèi)者本來就處于弱勢(shì)，政府不保護(hù)消費(fèi)者是說不過去的?！?

　　房產(chǎn)糾紛的解決機(jī)制也是亟待解決的問題。劉俊海說：“不少人有了糾紛想到的是游行示威，這恰恰說明我們解決機(jī)制的不暢通。”他提出一種金字塔機(jī)構(gòu)的解決機(jī)制，層是民間調(diào)解，層是消協(xié)、房協(xié)等比較中立的機(jī)構(gòu)；如果還不能解決就找主管部門進(jìn)行行政調(diào)解；第四層是仲裁機(jī)構(gòu)，如果簽有仲裁協(xié)議，就可以通過仲裁一錘定音；較高層就是法院，實(shí)在解決不了，只好訴諸法律。

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