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房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實用技巧

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 691 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

一、容積率配置技巧

如果在北京市有塊面積5000平方米的住宅用地,分別由不同的人進行產(chǎn)品定位,有的人可能會盡量節(jié)約和控制一樓面積,采用開放空間設(shè)計,塑造單棟高層建筑,以創(chuàng)造高層空間價值;有的人可能會將可建總建筑面積盡量用于低矮樓層(例如一、二樓),規(guī)劃矮胖型建筑物,一方面把握臨街店面商業(yè)價值,一方面節(jié)省建筑成本;有的人可能規(guī)劃數(shù)棟建筑,高矮參差,既能豐富造型,又能視棟別用途作彈性規(guī)劃。不論基于何種原因,產(chǎn)品定位的較終結(jié)果勢必在每塊土地上產(chǎn)生或高或低、或胖或瘦、或單棟或多棟的建筑物,而所謂的容積率利用,就是指如何將每塊土地的總可建建筑面積(樓地面面積)利用到有效。

同樣一塊土地,因為目的不同,可能導(dǎo)致不同的容積率利用方式。一般而言,定位者要考慮的原則或目的大抵有下列數(shù)個角度:(1)空間價值與容積率利用的關(guān)系,例如商業(yè)氣息濃厚的區(qū)域,一樓店面價值可能數(shù)倍于高樓層的價值,因此總可建建筑面積應(yīng)盡量分配于低樓層;反之,商業(yè)氣息弱的區(qū)域,則可以考慮向高樓層建筑*近。(2)建筑成本與容積率利用方式的關(guān)系,越是高聳或造型特殊的建筑,其營建成本愈高,因此要權(quán)衡所增加的成本及可能創(chuàng)造的空間價值,以決定較佳容積率利用原則。(3)建筑工期與容積率利用方式的關(guān)系,例如兩棟10層的建筑與單棟20層的建筑,前者的施工期將比后者節(jié)省許多,而工期將直接影響投資回收的速度及營業(yè)的風(fēng)險。(4)市場接受性與容積率利用方式的關(guān)系,例如在高樓層建筑接受意愿不高的區(qū)域,若考慮作高層建筑的規(guī)劃,就要審慎評估市場風(fēng)險。(5)周圍建筑物狀況與容積率利用方式的關(guān)系,例如處于一片低矮建筑物區(qū)域,則向高層建筑發(fā)展,成為此區(qū)域的標(biāo)志性建筑物;或向中層發(fā)展,在高度上暫領(lǐng)風(fēng)騷;或規(guī)劃低矮建筑,以從眾隨俗?考慮了以上各種主、客觀限制條件及特定目的后,較后就要真正進行容積率的分配。以使容積率能作較充分、合理的利用!

二、公共設(shè)施的定位技巧

在一般購房者的觀念中,總希望所購購的房子,其公共設(shè)施;所占的比例愈低愈好,因為公共設(shè)施常被認(rèn)為是虛的,徒有而無益。某些發(fā)展商或銷售代理公司則為了投消費者所好,訴求高實得率或低公共設(shè)施比的廣告策略。那么高實得率或低的公共設(shè)施比例對購房者而言又真的實惠嗎?

事實上,越是先進的國家如歐、美、日等國,越傾向于以包含私有面積及公共設(shè)施的整體規(guī)劃,來衡量建筑物的品質(zhì)及價值,而我國在不斷追求提高居住水準(zhǔn)的潮流下,也必然將朝這種趨勢發(fā)展。就發(fā)展商或產(chǎn)品定位者而言,要認(rèn)清許多公共設(shè)施之所以難被購房者接受,是由于設(shè)施本身不實惠,或由于設(shè)施真正的價值沒有通過適當(dāng)?shù)姆椒ㄗ屬彿空叱浞至私?,所以除了法定必要設(shè)施,需要運用規(guī)劃力求經(jīng)濟實惠以外,還需要明確辨別下列幾種公共設(shè)施的功能及效益,才能針對個案性質(zhì)作合理定位。

(一)具有保值效果的公共設(shè)施,例如寬敞的門廳、走道等,這些設(shè)施的積極功能在于確保不動產(chǎn)的價值及未來的增值潛力。尤其對于使用頻率高、使用人數(shù)多的辦公室、商場或小套房等產(chǎn)品,這種公共設(shè)施尤其重要。

(二)具有實用性質(zhì)的公共設(shè)施,例如停車位、健身房、游泳池,或公共視聽室等。這類公共設(shè)施的實惠在于它的公共性,例如任何個人想擁有一個私人游泳池都是 的事,但是通過公共設(shè)施的分?jǐn)?,卻使整幢建筑或整個社區(qū)的住戶都能長期經(jīng)濟地?fù)碛屑笆褂糜斡境亍?/p>

(三)具有收益機會的公共設(shè)施,例如地下室的商業(yè)空間、停車位,或其他可供非該建筑住戶付費使用的設(shè)施等。由于這種設(shè)施的使用可收取租金或使用費,對于分?jǐn)傇O(shè)施的購購者而言,相當(dāng)于購購有收益價值的長期投資標(biāo)的,不僅可補貼管理費,同時也較易維護整體建筑的品質(zhì),在使用價值高的地段是頗為適當(dāng)?shù)脑O(shè)施定位。

(四)對環(huán)境有改觀的公共設(shè)施如綠地、花園等,雖增加投入,但這種投入可以從因環(huán)境改變物業(yè)升值中得到回報。

公共設(shè)施的規(guī)劃將越來越受到重視,產(chǎn)品定位者若能適當(dāng)掌握各種公共設(shè)施的功能,可使公共設(shè)施空間發(fā)揮“小兵立大功”的作用。

三、樓層用途的定位技巧

不同的人對各樓層空間的需求不同,也就是各個樓層事實上是不同的市場,具有個別的供需情況、用途特性、交易性質(zhì)及空間價值等,而這些差異的存在,能給予從事產(chǎn)品定位的人發(fā)揮創(chuàng)意的機會。

我們可將一幢大樓的立體空間,分成下列四個市場個別考慮它們的定位特性。

(一)是頂樓市場,這種產(chǎn)品不論在采光、通風(fēng)、視野及私密性方面,都比其他樓層更具有得天獨厚的條件,又由于每棟樓只有一個頂樓樓層,這種相對稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。

(二)是門面市場,通常是指建筑物的一樓至二樓。這種產(chǎn)品的價值在于它與外界環(huán)境的臨近性(例如臨路的店面、辦公室),或者有將外界環(huán)境內(nèi)部化的機會(例如擁有庭院的住宅)。這種地利條件及稀有性,使得門面市場的價值不但比其他樓層高,而且還常出現(xiàn)求過于供的現(xiàn)象。

(三)是地下室市場,這種產(chǎn)品有時具備獨立功能及用途(例如作為商場或停車位),有時則可能成為其他樓層的連帶產(chǎn)品(例如作為一樓的私有地下室,或其他樓層的共有設(shè)施空間)。

(四)是中間層市場,包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。這個市場各樓層之間的相對條件差異有限,而其所占有的空間比例又,因此一般所稱不動產(chǎn)市場景氣與否,多半是指中間層市場的供需狀況而言。

就產(chǎn)品定位者而言,除了要辨別不同樓層市場的異質(zhì)性之外,還要注意下列事項,以充分發(fā)揮空間的附加價值。

(一)妥善運用規(guī)劃,以平衡供需失調(diào)現(xiàn)象。例如在商業(yè)氣息濃厚的,借助一樓帶二樓或地下室合并規(guī)劃,以增加門面市場的供給量;或頂樓采取樓中樓設(shè)計,能滿足更多的頂樓市場需求者,都是創(chuàng)造更高價值空間的好方法。

(二)明確區(qū)分不同樓層市場,以針對需求設(shè)計產(chǎn)品。例如門面市場重視臨街性,在規(guī)劃上須注意維持良好動線及聯(lián)外機會;頂樓市場追求通風(fēng)、采光及視野等條件,因此須注意棟距、開窗、隔熱等設(shè)計。

(三)合理利用容積率,以改變傳統(tǒng)空間觀念。例如拉高建筑物高度,超越鄰近建筑物高度;增加高樓層面積,以塑造“準(zhǔn)頂樓”空間(即指與頂樓具備同樣采光、通風(fēng)條件的高樓層);或利用二疊或三疊規(guī)劃,使得有天(頂樓)有地(一樓)的空間增加。

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