目前，商品房市場競爭激烈，開發(fā)商在樓盤的建設(shè)和宣傳上各出奇招：比建筑設(shè)計，中式、西式，各種個性化的建筑風(fēng)格令人眼花繚亂；比建筑質(zhì)量，實施令購房者解除后顧之憂的各種措施；比住宅環(huán)境，環(huán)保住宅，園林住宅，高尚住宅，江景、湖景、山景住宅，令人目不暇接；比設(shè)施配套，學(xué)校、肉菜市場、商場、超市、銀行、郵局、運動場、園林綠化、智能化、信息網(wǎng)絡(luò)、保安隊伍一應(yīng)俱全。同時，鋪天蓋地的商品房廣告天花亂墜，惹人心動。不過，有不少開發(fā)商在全力施展樓盤銷售競爭招數(shù)時，卻忽視了銷售的一些細節(jié)，功虧一簣，嚴重影響了銷售。

沒有懸掛預(yù)售許可證
政府規(guī)定，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品房，要向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。廣州市則規(guī)定要將預(yù)售許可證正本掛在售樓部墻上，并要通過年檢。日前在廣州市近30個樓盤銷售部，發(fā)現(xiàn)大部分沒有掛出正本預(yù)售許可證，有的掛的是預(yù)售許可證復(fù)印件；有的則根本沒有掛預(yù)售許可證，購房者問及才說出批準文號，是否經(jīng)過年審卻不得而知。在濱江東路某樓盤銷售部，銷售人員未能出示預(yù)售許可證，問及時才提供了一個1996年的批準文號。到行政主管部門去查，發(fā)現(xiàn)是沒經(jīng)過年審的過期批準文號。這種情況據(jù)說目前廣州不少，使購房者望而卻步。

沒有出示“一證三書”
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，需綜合驗收合格后才能交付使用。商品房交付使用時，應(yīng)提供商品住宅質(zhì)量保證書和使用說明書。這是政府近年來反復(fù)強調(diào)的。廣州市則規(guī)定《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》作為房屋交付使用的依據(jù)；實施前已交付使用的，開發(fā)商應(yīng)于6個月內(nèi)補辦驗收手續(xù)；交樓時，須同時向購房者提供《廣州市商品住宅交樓書》，經(jīng)市建委核驗的《廣州市商品住宅質(zhì)量保證書、使用說明書》應(yīng)放在交樓現(xiàn)場，以便業(yè)主查核。這是廣州市商品房交樓時必須出示的“一證三書”規(guī)定。在廣州市近10個現(xiàn)樓銷售部，請售樓人員說出什么是“一證三書”，絕大多數(shù)都答不出，在售樓部也看不到“一證三書”。據(jù)了解，廣州市目前只有130多個現(xiàn)樓銷售樓盤取得《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》，這意味著不少現(xiàn)樓樓盤在銷售時，仍存在沒有開通恒久水電，道路、消防、規(guī)劃、綠化、物業(yè)管理、垃圾處理、郵電等還未完善的狀況。

應(yīng)繳稅費數(shù)目多少不一
購房者較不明白的是應(yīng)繳稅費。本來這是政府有關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)定的，但各個樓盤收的百分比不一樣。契約印花稅有樓價的0.03％、0.05％、0.5％的不同收費；交易管理費有樓價的0.1％、0.2％、0.3％、0.5％的不同收費；權(quán)證綜合費有0.15％、0.2％、0.3％、0.35％、0.40％、0.50％的區(qū)別；有一家房地產(chǎn)開發(fā)商更提出一項0.20％的律師費，并特別指明是國內(nèi)收費和并不包括銀行按揭指定的各種收費。有1／10售樓部提出要向銷售代理公司交納綜合服務(wù)費1500元、2000元不等的費用。有少數(shù)樓盤售樓部規(guī)定購房者簽《認購書》后，加、減、改名和更換付款方式或更換物業(yè)時，交1000元、2000元、3000元、5000元不等的辦公手續(xù)費，轉(zhuǎn)名費則高達10000元；簽《預(yù)售契約》后，作上述變動，是3000至5000元。政府統(tǒng)一規(guī)定的稅費在不同開發(fā)商里，竟然出現(xiàn)如此多的標準，令不少購房者感到大大的疑惑，認為里面大有文章。至于購房請律師，有購房者說，要交0.20％律師費是誰請的律師呢？是開發(fā)商請的應(yīng)由開發(fā)商來付。
值得注意的是的農(nóng)村集資房冒充商品房銷售，均請公證人員去公證，迷惑性很大，不少人因此投入了畢生積蓄以及借來的錢去購了這種房，而血本無歸。上述情況令不少購房者望樓持幣而不敢去購購指定要公證正規(guī)商品房。
此外，《廣東省商品房預(yù)售管理條例》規(guī)定：預(yù)售人代預(yù)購人辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證，預(yù)購人可以留15％的商品房價款，10％在竣工驗收后，交付使用前支付，5％在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時支付。預(yù)購人自己辦理房地產(chǎn)權(quán)證的，可留10％在預(yù)售人取得商品房確權(quán)書并將商品房交付使用時支付。但據(jù)了解，有不少開發(fā)商要求較后一期樓款僅5％，是在通知交樓7天內(nèi)支付。這意味著可能會很長時間拿不到房地產(chǎn)權(quán)證。
看來，在激烈的市場競爭面前，各開發(fā)商應(yīng)重視上述環(huán)節(jié)，嚴格依法辦事，取信于社會，真正讓購房者放心，才能使樓盤建設(shè)和宣傳的招數(shù)收到更有效的銷售效果，在競爭中立于不敗之地。

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