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售樓部常見的不規(guī)范行為

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 720 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

目前,商品房市場競爭激烈,開發(fā)商在樓盤的建設(shè)和宣傳上各出奇招:比建筑設(shè)計,中式、西式,各種個性化的建筑風(fēng)格令人眼花繚亂;比建筑質(zhì)量,實施令購房者解除后顧之憂的各種措施;比住宅環(huán)境,環(huán)保住宅,園林住宅,高尚住宅,江景、湖景、山景住宅,令人目不暇接;比設(shè)施配套,學(xué)校、肉菜市場、商場、超市、銀行、郵局、運動場、園林綠化、智能化、信息網(wǎng)絡(luò)、保安隊伍一應(yīng)俱全。同時,鋪天蓋地的商品房廣告天花亂墜,惹人心動。不過,有不少開發(fā)商在全力施展樓盤銷售競爭招數(shù)時,卻忽視了銷售的一些細節(jié),功虧一簣,嚴重影響了銷售。

沒有懸掛預(yù)售許可證
政府規(guī)定,開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品房,要向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。廣州市則規(guī)定要將預(yù)售許可證正本掛在售樓部墻上,并要通過年檢。日前在廣州市近30個樓盤銷售部,發(fā)現(xiàn)大部分沒有掛出正本預(yù)售許可證,有的掛的是預(yù)售許可證復(fù)印件;有的則根本沒有掛預(yù)售許可證,購房者問及才說出批準文號,是否經(jīng)過年審卻不得而知。在濱江東路某樓盤銷售部,銷售人員未能出示預(yù)售許可證,問及時才提供了一個1996年的批準文號。到行政主管部門去查,發(fā)現(xiàn)是沒經(jīng)過年審的過期批準文號。這種情況據(jù)說目前廣州不少,使購房者望而卻步。

沒有出示“一證三書”
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后,需綜合驗收合格后才能交付使用。商品房交付使用時,應(yīng)提供商品住宅質(zhì)量保證書和使用說明書。這是政府近年來反復(fù)強調(diào)的。廣州市則規(guī)定《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》作為房屋交付使用的依據(jù);實施前已交付使用的,開發(fā)商應(yīng)于6個月內(nèi)補辦驗收手續(xù);交樓時,須同時向購房者提供《廣州市商品住宅交樓書》,經(jīng)市建委核驗的《廣州市商品住宅質(zhì)量保證書、使用說明書》應(yīng)放在交樓現(xiàn)場,以便業(yè)主查核。這是廣州市商品房交樓時必須出示的“一證三書”規(guī)定。在廣州市近10個現(xiàn)樓銷售部,請售樓人員說出什么是“一證三書”,絕大多數(shù)都答不出,在售樓部也看不到“一證三書”。據(jù)了解,廣州市目前只有130多個現(xiàn)樓銷售樓盤取得《廣州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》,這意味著不少現(xiàn)樓樓盤在銷售時,仍存在沒有開通恒久水電,道路、消防、規(guī)劃、綠化、物業(yè)管理、垃圾處理、郵電等還未完善的狀況。

應(yīng)繳稅費數(shù)目多少不一
購房者較不明白的是應(yīng)繳稅費。本來這是政府有關(guān)部門統(tǒng)一規(guī)定的,但各個樓盤收的百分比不一樣。契約印花稅有樓價的0.03%、0.05%、0.5%的不同收費;交易管理費有樓價的0.1%、0.2%、0.3%、0.5%的不同收費;權(quán)證綜合費有0.15%、0.2%、0.3%、0.35%、0.40%、0.50%的區(qū)別;有一家房地產(chǎn)開發(fā)商更提出一項0.20%的律師費,并特別指明是國內(nèi)收費和并不包括銀行按揭指定的各種收費。有1/10售樓部提出要向銷售代理公司交納綜合服務(wù)費1500元、2000元不等的費用。有少數(shù)樓盤售樓部規(guī)定購房者簽《認購書》后,加、減、改名和更換付款方式或更換物業(yè)時,交1000元、2000元、3000元、5000元不等的辦公手續(xù)費,轉(zhuǎn)名費則高達10000元;簽《預(yù)售契約》后,作上述變動,是3000至5000元。政府統(tǒng)一規(guī)定的稅費在不同開發(fā)商里,竟然出現(xiàn)如此多的標準,令不少購房者感到大大的疑惑,認為里面大有文章。至于購房請律師,有購房者說,要交0.20%律師費是誰請的律師呢?是開發(fā)商請的應(yīng)由開發(fā)商來付。
值得注意的是的農(nóng)村集資房冒充商品房銷售,均請公證人員去公證,迷惑性很大,不少人因此投入了畢生積蓄以及借來的錢去購了這種房,而血本無歸。上述情況令不少購房者望樓持幣而不敢去購購指定要公證正規(guī)商品房。
此外,《廣東省商品房預(yù)售管理條例》規(guī)定:預(yù)售人代預(yù)購人辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證,預(yù)購人可以留15%的商品房價款,10%在竣工驗收后,交付使用前支付,5%在預(yù)售人交付商品房房地產(chǎn)權(quán)證時支付。預(yù)購人自己辦理房地產(chǎn)權(quán)證的,可留10%在預(yù)售人取得商品房確權(quán)書并將商品房交付使用時支付。但據(jù)了解,有不少開發(fā)商要求較后一期樓款僅5%,是在通知交樓7天內(nèi)支付。這意味著可能會很長時間拿不到房地產(chǎn)權(quán)證。
看來,在激烈的市場競爭面前,各開發(fā)商應(yīng)重視上述環(huán)節(jié),嚴格依法辦事,取信于社會,真正讓購房者放心,才能使樓盤建設(shè)和宣傳的招數(shù)收到更有效的銷售效果,在競爭中立于不敗之地。

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